本
文
摘
要
5年前关于地产的天涯论坛“神贴”，正在一个一个实现！
01
房地产的神预言
近期，有一个关于中国房地产的神预言火爆全网。
原贴是2016年9月，有人在天涯论坛上预测国家对于房地产的政策布局，贴子的标题是：《中国楼市的13个必经之路》。
具体的十三个步骤如下：
1、开闸放水。（已实现，持续降准、提倡全国三成首付、M2扩张速度快于GDP）
2、房价飙升。（已实现，一直以来的楼市行情）
3、卖地解地方 *** 债务危机。（已实现，土地财政）
4、驱赶人民币存款进入房市。（已实现，钱都变成了房子首付款了，收入都用来还房贷，实体经济拿到钱来炒房）
5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全。 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)
6、跟随美帝收紧货币。（已实现，楼市持续定向加息）
7、银行通过CDS（信用违约互换）转移大部分风险。（已实现，2016年落地）
8、限购制造天花板，房价开始下跌。（部分实现，组合拳已经出来，北方楼市和南方二线以外楼市开始走弱，或快或慢）
9、高位接盘或投资客无法套现，人民币资金成功被锁定。（部分实现，现在房产的流动性特别差，各种限制二手房交易政策出台）
10、土地财政转型。（正在进行，17年的租售同权，租赁用地，共有产权，土地财政收入开始移交给税收）
11、开征房产税，彻底套死无害散户。（正在进行）
12、驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业。（正在进行）
13、人民币国际化。（正在进行，已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）
前面6条没什么好说的，在预言发布的时候，基本已经实现了，等于把一些既成事实写了进去。
真正让人惊讶的是，预言刚出不到一周，CDS就来了；预言刚出不到两周，全国性限购就来了；预言刚出不到一个月，全国性首套房利率就开始上调了。
第7步、第8步、第9步，要么已经实现，要么就在在稳步推进中，大都取得了不小的成绩。
第10步-13步，也是我们正在进行的步骤，只不过由于阻力比较大，目前的进度也是比较慢，但不能否认的是，这些事上面都在做。
02
国家的大棋局
要调整房地产，最担心的就是银行出现大面积坏账，发生系统性风险。
2016年，在这一则预言出来仅仅一周，中国银行间市场交易商协会发布了《信用联结票据业务指引》、《信用违约互换业务指引》、《信用风险缓释凭证业务指引》等等一系列公告。
标志着中国版的CDS正式落地。（第7步）
大家可能不清楚CDS到底是个什么东西，其实它属于一种金融工具，具体操作机制解释起来也比较复杂，这里尽量说的简单点，便于大家理解。
简单来说，CDS是银行化解借贷风险的一种手段，同时也可以被利用来做空地产，并且CDS在很多行业都普遍存在，不局限于地产领域。
银行放出去的房贷，最怕的情况是买房者还不起贷款。这个时候市场就诞生了一种方法把风险缓冲掉——推出了CDS。
你可以先把CDS理解为保险，但是严格意义上不是保险。
是银行找到了保险公司，说我每个月给你一部分钱，如果我放出去房贷里有人还不上钱，那剩下的钱你帮他补上。
保险公司通过精算，对不同信誉级别的设定好了每个月的保金。这个关系差不多就是CDS。
推出CDS后，老百姓等还不上房贷的时候，在一定程度上，银行的坏账就可以通过CDS来缓冲。
而CDS的真正目的，是尽可能防止地产市场的剧烈波动引发金融危机，也就是说我们国家已经预料到房地产市场可能发生的情况，提前做了布局。
2021年，中国开始全方位推行二手房指导价，大量二手房市场冰封，以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。
中国的房地产交易被严格限制。
三道红线打开发商，集中供地打地价，限购限贷打炒房客，第8步和第9步，基本实现了个七七八八。
现在还剩最难的一环——土地财政。
除了最后一步的人民币国际化，第10步、11步、12步的最大阻力就是中国从上到下，长期依赖的土地财政。
土地财政有3层含义：
第一层是简单的土地出让贡献地方财政收入；
第二层是央行配合土地出让向市场上投放货币；
第三层是非标融资和抵押。
从地方财政到货币发行，再到融资和抵押，全部绑在了房地产上。牵一发而动全身，这也是政策调控的难点。
绿色困局的关键所在便是“房产税”！
而房产税作为土地财政转型的补充手段，正在抓紧出台的路上。
所以，第10步开始的后面步骤，离兑现的那天必定不会太遥远。
03
房地产未来会怎么走？
“三十年河东，三十年河西”，于今，房地产市场算是走到了分岔口。
在“房住不炒”的大基调下；在“工业强国，科技强国”的最高战略下；在“共同富裕”的总体目标下，一味靠房地产经济拉动GDP的城市，逐渐会暴露原型。
房地产的支柱地位也将逐渐发生变化！
共同富裕上升到国家发展的新战略，中国从过去的“追求效率”转变为“追求公平”。房地产开始锁死，在制造业升级和共同富裕未完成前，对房地产的打压只会越来越严格，政策频率也会越来越高。
总之一句话，调控将是未来房地产的主旋律。
只是，以后要怎么调？怎么走？充满了太多不确定性。
窃以为，以中国的实际情况，最大的可能是走“德国模式”和“新加坡模式”的结合体。
新加坡模式：以廉价组屋为核心的阶梯化供应体系。
形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。通过在市场上投放大量的廉租房、廉价房，实现“居者有其屋”。
德国模式：以租赁为核心的阶梯化供应体系。
超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。关键在于住宅供给充足、租赁保障完善以及打击投机和暴利行为。
通过租房市场来解决住房问题，同时立法来充分保障租房者的权利；很大一部分人去租房，对于自有房的需求小了，房价自然也控下来了。
未来，中国可能在80%人居住的地方，如三四线，小城镇上，通过加大廉租房、廉价房的供给，配合房地产调控措施，来稳定房价，并且让大家都能有自己的房子。让住房回归“居住属性”。
而在另外20%人生活的地方，如一线城市，龙头二线，这些刚需十分强烈，人口流动大，地价又十分昂贵，很难通过强硬手段调控下来的地区，进一步完善租房体系。
在规范租房市场，保障租房者权利，实行“租售同权”的情况下，通过租赁市场来解决住房问题。
04
结语
其实，人们真正想要的，不是房价狂跌不止，而是当地的房价能够匹配当地的收入，人人都能通过个人奋斗住进属于自己的家。
希望提出共同富裕的口号后，能够让城市里的人从房价中解脱出来。而不是像现在这样，一次次对现实失望，最终躺平。
