本
文
摘
要
在北京两年多以来的疫情通报中，丰台可以说是属于“虽迟但到”的角色，经常怒刷存在感。一些丰台的朋友可能会比较疑惑：为什么又是丰台？
雨辰没有参与疫情防控一线的经验，并不能够从公共卫生的专业角度解答上述问题，但北京市城六区的批发市场和物流产业，主要就分布在丰台区，人员、货物（尤其是生鲜食品）的汇集、流动，无疑让丰台区的疫情防控变得关键和艰巨。
今天，我们不聊疫情，仅从城市发展的角度谈谈丰台的现状和后续发展前景。全文共四部分，前两部分是丰台现状的优势和劣势分析，第三部分是对北京市及丰台区2035年规划进行的部分摘要和解读，最后一部分是雨辰个人对丰台重点区域发展的一些预测。
一、区域优势：
1、地理位置
丰台区，作为北京市城六区之一，是毫无疑问的中心城区，从上图可以看出，丰台区占据了南二环到南五环之间的大部分区域，如果仅从“环数”来考虑，不虚北京市除东西城之外的任何一个区。
上图是北京城六区的地图，左下角青色的区域是丰台，可以看出其位于北京市中心城区的西南区域，主体部分位于南中轴西侧，和海淀、朝阳呈三足鼎立之势，共同环绕东西城两个核心城区。可以说，丰台在地理位置上是比较优越的。
2、交通
（1）轨道交通。丰台的河东地区（永定河以东）已经实现了地铁的高密度覆盖，在近期公布的《北京市轨道交通第三期建设规划》（简称三期规划）中，丰台区也成为了主要赢家，11号线二期、14号线三期(西延)、19号线二期、25号线三期(丽金线)等多个项目都纳入了三期规划，预计将在5-8年内陆续建成，此外，北京市前两大火车站——北京西站和北京南站也都位于丰台区（今年4月，北京丰台站将开通，届时，丰台将聚集北京市客运规模前三的铁路枢纽）。
（2）公路交通。丰台区密布了多条高速公路和城市快速路，是自北京西南方向进京的必经之路。
（3）航空交通。丰台区作为地铁大兴机场线的起点，可以实现与大兴国际机场的快速交通。
3、规模
从面积和常住人口数量来看，丰台也是妥妥的“大区”，306 km²的面积和202万的常住人口（2020年底数据），都是城六区中的第三位。
4、房价
2022年4月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比（图片来自网络）从房价上来看，丰台的房价与石景山比较接近，大概处于北京市的平均水平，在城六区中属较低水平。
二、区域劣势
丰台区拥有优越的地理位置、便利的交通和不算太高的房价（相对北京市其他区域而言），似乎是一个很适合自住的地方，但很遗憾的是，房价不算很高的另一面，便是丰台的另一面：经济发展较为落后、发展不均衡、市容市貌差、教育资源一般。
1、经济发展较为落后
（图片来自网络）根据上图可见，丰台的经济总量在北京各区中属于中游。但总量不高，人均数据偏低。在北京住过一年以上的人可能有感觉，丰台的经济水平在中心城区里大概属于吊车尾水平。很遗憾，这种感觉基本是对的，我们可以简单看一下2021年北京市各区的人均GDP排名（当然了，数据好的区不一定是真的经济好，但数据差的区一般是真的经济不好）：
（图片来自网络）当你在北京待上5年以上，并且有过一段求职经历，你就会知道，除了不如其他中心城区以外，丰台的经济水平可能并不比郊区中的亦庄、顺义、大兴、通州（现在是副中心）等地好。经济发展水平偏低，造成的直接结果就是丰台的就业岗位少（高收入就业岗位尤其少），职住比偏低，大量常住人口只能选择外区就业并承担远距离通勤，同时本区无法强势吸引外区劳动力前来就业，这种情况进一步导致大量丰台人民将GDP创造在外区，继续拉大了丰台和东西海朝等经济发达区人均GDP数据的差距。
1、区域发展不均衡
除了整体经济水平较为落后之外，丰台区内部的发展水平差异也很大，且发展较为割裂，区域发展不平衡。
丰台既有六里桥、方庄、右安门外、丰台科技园（总部基地）、丽泽等发展较快或比较成熟的区域，也有玉泉营、大红门、宛平城、五里店、花乡、长辛店等遍布大量城中村的区域，丰台河西区域还保留了王佐、北宫两个乡镇，在丰台区内，从顶级写字楼群到“田园牧歌”，一天内看遍各类城乡景观，简直就是北京的“山地垂直气候带”。
丰台科技园木樨园新发地王佐此外，丰台各个区域的发展较为割裂。
丰台目前主要可以划分为中心城区外围（主要包括城南、六里桥、丽泽等地）、南苑、丰台镇、河西四个区域，但各个区域之间的联系并不紧密。中心城区外围区域，主要是作为外区就业人口的居住区（目前丽泽商务区规模还比较小）；南苑、河西区域作为航空产业基地，发展的封闭性都比较强；丰台镇区域作为目前丰台区的行政和科教文卫中心，是各个区域中功能比较健全的，但本身规模有限，且没有充分吸引区内其他区域的资源。
上文提到，丰台的交通是比较便利的，这主要针对的是丰台的对外交通，丰台区内各区域之间的交通还存在很多短板，例如各铁路线和高速路快速路造成了大量断头路（这一点对丰台交通影响很大，是造成丰台内部区域割裂的首要原因）河西地区与河东地区交通路线较少、10号线以南区域没有东西向的地铁、丰西编组站几乎将晓月苑区域东向交通封闭、，等等。
另外，丰台目前仍大量存在的批发市场，也缺乏统一规划和改造升级，市场之间存在同质化竞争，且管理水平和经营环境都有待提升。
1、市容市貌差
经济落后、发展不均衡的地域，必然会存在一些市容市貌比较差的板块（反过来是不成立的，市容市貌差不一定就经济落后，例如很多城市的老城区），只不过在丰台区，市容市貌差的区域比例有些高。同样的城中村，放在东西城，可能具有旅游价值，但放在丰台，一般只能起到阻碍城市建设的作用。较差的市容市貌会影响到丰台的整体声誉，例如，丽泽和丰台科技园区域明明有很多条件不错的写字楼，但如果丰台还是一直给人落后和杂乱的印象，一些优质企业可能就不会考虑选择在丰台办公。
2、教育资源一般
雨辰认为，教育资源可分为基础教育资源和高等教育资源，基础教育资源能够对房价起到一定的支撑作用，而高等教育资源则能够提供优质的年轻劳动力，并提升一个区域的科创水平。就丰台而言，两种教育资源都比较一般。
（1）基础教育方面（小学初中高中）
小学初中的综合水平（包括生源、教学等）很难量化，但小学初中的综合水平会在一定程度上体现在同区域内高中之上。雨辰仅以网络上流传的一组高考平均分排名来进行一次简单评价：
上述排名的准确性有待考证，但确实也是一组北京市中上水平高中的名单，可以看到，除了北京十二中以外，丰台并没有其他中学能够跻身其中。相比较西城海淀东城，以及朝阳，丰台的优质高中数量都是比较少的，大体与石景山属于同一水平。丰台的学区热度也基本如此，弱于西城海淀东城朝阳，和石景山同处于城六区的末流水平。
（1）高等教育方面
丰台区内有首都医科大学、首都经贸大学、北京电子科技学院、中国戏曲学院、装甲兵工程学院等高校，2021年还新增了中央民族大学的新校区，高校数量低于海淀、朝阳、昌平，大体和房山、大兴、通州属于同一水平。单看高校的数量和质量都不算差，但北京毕竟是中国高教第一城，在海淀等区的比较下，还是比较弱势，并不能够为丰台区贡献足够的高质量劳动力和科技创新实力。
三、2035年规划中的丰台
《北京城市总体规划(2016年—2035年)》第24条中对丰台区的整体定位是“首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区，高水平对外综合交通枢纽，历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区”。而北京市 *** 关于对《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》的批复中对丰台区的功能定位是“首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽”。两者的内容基本一致，但顺序有所不同，前者在先，体现的是全市层面对于丰台的定位，后者是丰台区自己调整的顺序，更能体现丰台区对自身发展的预期。
1、首都商务新区。这是位于丰台区内北四环以北南中轴两侧的区域，目前还属于前期规划和拆迁阶段。从规划层面来讲，丰台区对这里的定位和预期很高，未来主要用途是国际文化交流展示（包括建设数个国家级博物馆）、国际组织和文化类企业总部办公和人才居住等。
2、科技创新和金融服务的融合发展区。这一定位主要针对的是丽泽金融商务区和中关村丰台园。丽泽金融商务区是丰台这几年大力发展的核心区域，目前商务区南区已完成基本建设，部分办公楼已投入使用，入驻企业不乏华为、南水北调集团、中国物流、中国广电、农业再保险、长城资产、银河证券等大型企业；中关村丰台园分为东区和西区，其中东区（也就是目前大家常说的丰台科技园）已经成为丰台区的主要经济支柱，也是目前丰台体量最大、街道环境最好的集中办公区，西1区和西2区分别位于河西区域的园博园西侧和太子峪西侧，未来通过14号线西延进行串联，其中西1区在去年年底还挂牌了“北京园博数字经济产业园”，将成为丰台在河西地区重点打造的产业园区。
3、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。这一定位主要依靠卢沟桥国家公园文化区以及永定河、南苑森林湿地公园、园博园、北宫森林公园、千灵山等绿地和山水景观来引领。卢沟桥国家文化公园区以卢沟桥-宛平城-中国人民抗日战争纪念馆为核心，同时向周边的二七厂、长辛店和首钢（丰台厂区，主要是二通厂和第一耐火厂）辐射，构成以近代历史资源、红色旅游和工业遗存为特色的历史文化景观；绿色生态方面，丰台区在河西及永定河沿线主要是改善现有资源，在东部地区重点推进南苑湿地公园的建设，但考虑到到南苑湿地公园2035年基本建成、2050年全部建成的规划进度，近期公园的实际景观效果可能难以预测。
4、首都高品质生活服务供给的重要保障区。这意味着丰台在相当长的一段时间内仍将作为蔬菜水果水产肉类花卉家具建材汽车等各类生活物资的供应区，改造和保留一定数量的批发市场。雨辰认为，既然是高品质，丰台的很多市场大概率会随着时代进步而逐渐改造升级，不断提升管理水平和购物环境。虽然这些生活服务产业科技含量不高，但也是不可或缺的，同时，丰台人民可能会因地域优势而享受到较北京市其他区域相比更低的物价。值得一提的是，丰台区将这一项定位的顺序从第一调整为第四，这也体现了丰台区不甘于只承担中低端产业分工的意志。
5、高水平对外综合交通枢纽。和上一项定位一样，交通枢纽本身就是丰台区的本行。近几年内丰台将重点推进丰台站交通枢纽、丽泽城市航站楼的建设，在中远期将推进丰台站周边站城一体化的建设，火车站是城市展示的窗口，随着北京的快速发展，作为全市铁路交通枢纽的丰台，车站周边环境也必将获得一定提升。在市内交通方面，丽泽商务区在2030年前有望实现北京市首座5线换乘（14号线、16号线、11号线、房山线-丽金线、大兴机场线）的地铁站，同时具备直通三大火车站和大兴机场的优势，届时丽泽将成为北京市西南区域的市内交通枢纽。
总评：未来十几年，丰台的发展可以说是值得期待的，虽然丰台的建设效率低下一直被居民诟病，但雨辰还是认为，优越的地理位置，至少能够保证丰台的发展速度不低于北京市的平均水平，丰台一些重点区域的发展应当会超过北京市平均发展速度。同时，丰台区内发展不均衡的现象仍将长期存在，商贸、物流等产业也将相当程度保留，丰台的整体发展水平较西城东城海淀和朝阳北部相比仍会存在较大差距。
四、重点区域发展预测
结合现有的规划资料、区位综合优势和实地建设情况，雨辰认为丰台的重点发展区域为丽泽商务区、南中轴、丰台科技园（东区）和丰台站区域。
1、丽泽商务区
竞争对手：西城西直门外、朝阳望京、通州运河商务区、河北雄安新区
预计规模：总建筑面积650万平方米
目前状态：大规模基础设施建设
2035年预期：商务区办公环境和企业质量达到或超过朝阳望京区域水平，成为长安街以南最强商务区。
丽泽商务区可以说是丰台的老概念了，从2008年北京奥运会后就开始规划，丰台人民曾经一度以为无法填坑，好在近几年终于进入了建设的快车道。预计在2023年年底，丽泽商务区将开通14号线、16号线、大兴机场线3条地铁线路，在2030年前开通房山-丽金线和11号线，成为5线换乘的京西南区域中心。在已建成楼宇招商方面，丽泽商务区的表现可圈可点，引进了部分央企和其他大型企业。
在与竞争对手的比较上，丽泽商务区的最大优势就是交通。与丽泽商务区相比：西城西直门外区域（展览路街道，主要是动物园批发市场腾退改造的办公用地）的位置更便于承接金融街外溢产业，但本身体量有限，且地铁线路、车站数量较少；朝阳望京区域的优势是已基本成熟，区域内绿化环境好，职住平衡好，但望京的轨道交通同样不算方便，与机场和其他市内重点区域（如金融街、国贸、中关村等）的交通较为不便，在产业引进上，望京在海淀区和朝阳区内中央商务区（国贸）的竞争下，后续增量较为有限；通州运河商务区和丽泽商务区一样，目前处于大规模基础设施建设时期，与丽泽相比，运河商务区受政策因素的影响较大，其发展水平取决于中心城区企业的外迁力度，从目前招商情况来看，运河商务区与丽泽存在一定差距；河北雄安新区目前同样处于大规模基础设施建设阶段，其优势是规模巨大，能够承接海量的北京外迁产业，其劣势是在市场经济环境下很难形成完整的经济环境和产业链，未来更可能扮演央企事业单位总部行政、居民教育医疗养老等功能属性。
雨辰认为，丽泽商务区现在存在两方面的问题需要处理，一是定位问题，在行业类型上，可以在金融企业外同时引进科技、工程建设等实业类企业，在企业性质上，可以在央企国企之外多引进更具活力的民营企业，让商务区的企业更具多元化；二是规模和标志性建筑问题，650万平的建筑总规模不能算少，但也不算多，同时丽泽商务区目前最高建筑仅在200米左右，且除丽泽SOHO外，其他建筑物外观较为雷同，缺乏足够的标志性建筑物，如果丽泽商务区在未来还想同望京甚至中央商务区继续竞争，现有的规划规模和标志性建筑的不足可能会形成一定的制约。
2、南中轴（首都商务新区-南苑）
竞争对手：北中轴（奥体-奥森）、首钢园
预计规模：首都商务新区建筑规模1148万平方米，南苑森林湿地公园绿地和水域面积9.41平方公里
目前状态：首都商务新区处于前期规划和拆迁阶段，南苑森林湿地公园已开始先行起步区建设
2035年预期：首都商务新区完成拆迁和现有楼宇改造，迎来少量国家级博物馆入驻，南苑森林湿地公园建成三分之二以上，初步形成低配版奥森。
南中轴区域的定位很高，规划文件中不乏“古今交融、大国首都文化自信、国际知名”等词汇，但鉴于目前的土地开发现状，雨辰对该区域在2035年前的发展并不乐观。
与南中轴区域相比：北中轴区域的优势是全方面的，现有设施、轨道交通、生态环境等等，均大幅优于南中轴，未来南北中轴之间的差距可能会缩小，但经过两次奥运周期建设的北中轴区域的优势（体育文化综合、国际商务办公等），在全市范围内都是无法取代的；首钢区域目前已处于大规模开发阶段，在开发进度上领先南中轴区域，但首钢区域也面临土地一级开发问题（首钢集团与石景山区的配合程度不够），同时在规划定位上，首钢要弱于南中轴，未来南中轴区域可能会吸引国际组织和国家级文化设施入驻，但首钢区域还很难做到这一点。
综上，雨辰对2035年南中轴区域发展的预期是，强于首钢，但仍全面弱于北中轴。
3、丰台科技园（东区）
竞争对手：海淀永丰-航天城、亦庄、大兴、顺义、房山良乡高教园、昌平未来科学城
预计规模：总用地面积4.7平方公里，总建筑面积666万平方米
目前状态：一期二期已建成，三期处于基础设施建设中
2035年预期：园区环境进一步优化，职住更加平衡，和亦庄共同成为长安街以南区域最好的产业园区。
丰台科技园是丰台区域发展比较早的区域，目前已经初步形成了以轨道交通和航空航天为龙头产业的综合类产业园区。目前丰台科技园生活配套已比较完善，交通相对便利，房价也不算高，环境比较宜居。但丰台科技园同样面临一些问题：在规模上，丰台科技园近邻四环，继续扩大规模的可能性比较小，总用地规模有限，无法承接需要大面积厂房的企业入驻；在生态环境上，丰台科技园园区内绿化已经很好，但在园区西南侧几公里处有丰台区最大规模的垃圾填埋场，近期还可能会开建垃圾焚烧厂，对丰台科技园的空气质量和园区整体形象会造成一定影响；在企业质量上，仍以中小企业为主，行业龙头企业数量少，造成的结果是高薪就业岗位少。要克服上述问题，除了增加园区的管理、招商、企业孵化水平外，丰台区层面也需要配合做好周边环境建设，包括对垃圾填埋场和焚烧厂的处理。
与丰台科技园相比：北京最强产业区，海淀区的永丰-航天城产业园区得益于海淀区的整体竞争力，将会更具竞争优势，更能够吸引优质企业和人才；亦庄等郊区产业园的优势是土地供给量充足，但在产业集聚和轨道交通方面，房山高教园、顺义、大兴、未来科学城等园区可能还是不及丰台科技园，只有“南城之星”亦庄，能够在各个方面等同或者优于丰台科技园。不过，亦庄距离中心城区较远，丰台科技园仍能够吸引到北京西部和南部地区的就业人口。
雨辰认为，2035年的丰台科技园区将是和亦庄区域并列的北京南半部的优质产业园区。当然，北京市最强的产业区域仍将是海淀。
4、丰台站区域
竞争对手：城市副中心站区域
预计规模：丰台火车站17台32线，为北京市第一大火车站；丰台站区域产业用地规模不高于66.4公顷
目前状态：丰台火车站基本建成，将于今年4月通车；周边区域还处于规划和拆迁阶段
2035年预期：丰台站区域成为连接雄安新区的门户地区，同时周边区域市容市貌得到较大改善。
最近几年，北京市兴起了站城一体化建设的热潮，由于一些已建成的火车站周边区域缺乏改造条件，只能在新建的丰台站和城市副中心站进行站城一体化的探索。与丰台站区域相比，城市副中心站区域在一体化建设规模上具有优势，但在城市间交通的通达性上不及丰台站。在与京外区域的联系上，城市副中心站是连接副中心与北三县、天津北部的门户，而丰台站也是前往雄安新区的门户，二者都是推进京津冀一体化的重要交通枢纽。综合来看，二者功能和定位有所差异，但由于副中心站区域多为新建建筑，在城市面貌上应优于丰台站附近区域（属于丰台老城区）。
2035年，丰台站区域的轨道交通建设将迈上新台阶，市内交通方面，除了已建成和将建成的10号线、9号线、16号线外，还会增加25号线和R6快线（具体建成时间未知）；城市间交通方面，以丰台为起点的丰雄商高铁将建成，比目前已建成的京雄城际线路更短，实现与雄安新区的更快通达。此外，随着站城一体化建设的推进，丰台站南广场外的丰台桥南区域将迎来更多的发展机遇，城市面貌得到改善；丰台站区域将同东北侧的丽泽商务区和西南侧的丰台科技园一同形成丰台区的发展主轴，上述三个区域也是丰台区内雨辰最为看好的区域。
以上就
我们下期再见~
