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摘
要
正文字数：5339，阅读时长大约9分钟
导读：回顾产业地产的2022。
随着2023年2022年已经翻篇儿了。
过去这一年，依然是被疫情笼罩的一年。三年的漫长斗争，让每个人感到身心俱疲。疫情对信心的打击是空前的，甚至比2020年更甚，越来越多人选择被动「躺平」。
过去这一年，也是转折之年、机遇之年。防疫政策转向宛如一剂强心针扎入各行各业跳动的脉搏里。当下，2022年进入倒计时，中国经济也迎来了真正的战略机遇。
这一年，产业地产行业发生了很多举足轻重的大事，一些事件甚至将影响到未来数十年产业地产的格局与走向。今天，总结梳理「2022年产业地产十大标志性事件」，以飨读者。
正文：
产业地产商进入「国有化」时代——
宏泰发展卖身中国金茂
事件：2022年6月10日，在战投入股宏泰发展（http://06166.HK）一年后，中国金茂（http://00817.HK）宣布，将对宏泰发展进行私有化退市，总代价为25.65亿港元。
在产业地产行业，收并购并不鲜见。尤其最近两年，由于行业不景气，很多资产方动起了「瘦身」的念头。但从实际情况看，绝大多数的收并购依然停留在项目层面，即围绕单独某一个项目（公司）来进行资产交易，像这样直接把上市公司整体卖身央企的，却是非常罕见。
公开资料显示，宏泰发展于1995年创立于河北廊坊，早年公司以房地产开发业务起家。直到2005年，廊坊市 *** 筹建龙河高新区，宏泰发展凭借其在开发领域的成熟经验和良好的政商关系，顺利拿下了龙河高新区合作运营业务，并以此进军产业地产领域。而龙河高新区项目也成了日后宏泰发展的代表作与上市的敲门砖。
但在最近两年，公司高度依赖的龙河高新区项目接连遭遇环京调控、新冠疫情等因素影响，资金周转压力陡增，加之片区大招商越来越困难，宏泰发展与其他民营企业一样，在国资狂欢盛宴中日渐式微；另一方面，龙河高新区的成功有太多时代和区域发展因素，难以复制。宏泰发展也曾多次尝试走出廊坊，但效果甚微。
疫情之下，产业地产行业掀起了一阵「国进民退」的风潮，由民营企业主导的片区综合开发模式已是强弩之末，一些「高瞻远瞩」的企业已经悄然改变了生存模式，要么转做国资的服务商，要么私有化退市、彻底投入央企怀抱。这次宏泰发展的做法就给其他民营产业地产商做了一次示范——想在产业地产行业谋生，与国资合作方为上策！
划拨土地重出江湖——
珠海划拨土地建厂房「只租不售」
事件：2022年6月6日，珠海市自然资源局核发《国有建设用地划拨决定书》，将金湾区平沙镇一块49004.81㎡土地划拨高栏港装备制造区电子信息产业园工业厂房项目（标准厂房）建设，这也是珠海市首个以划拨方式供地建设的「只租不售」标准厂房。
该政策一出台，便引发了行业热议，其最大的亮点在于许久未见的划拨用地重出江湖。
1987年12月1日，「中国土地第一拍」在深圳落槌，使土地供应改变了以往只能依靠行政划拨的做法。此后30余年间，土地「招拍挂」制度成为了我国经营性用地出让的指定方式。但随着我国经济发展进入新常态，面对新增用地资源瓶颈，「招拍挂」的劣势逐渐显现。一方面，原有以高投入、高消耗、高污染、低效益为特征的传统发展模式难以为继；另外，在创业创新的大背景下，产业服务与商业逻辑存在矛盾、土地有偿使用覆盖面不到位等问题也逐渐显露出来。在这样的背景下，划拨土地因其无需缴纳土地使用费用、没有使用期限等特点，越来越多被人所提及。
从珠海的做法看，划拨土地的适用对象主要以大型国有企业为主，通过与地方 *** 合作，将片区存量土地资产进行集中、统一规划和盘活管理。比如高栏港装备制造区电子信息产业园，就是由珠海最大的综合性国有企业集团珠海华发全资子公司负责建设和运营，并获取土地收益。这种划拨土地、「只租不售」的经营模式，有很大可能取代产业地产过去一锤子买卖的做法。
拿创新用地难度再升级——
东莞限定M0项目开发主体
事件：2022年8月25日，东莞发布《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）（征求意见稿）》提出「新增用地M0项目开发主体原则上限定为制造行业龙头企业和市属（园区）国有独资企业、镇街下属独资企业。支持高成长性企业通过‘联合竞买’方式开发建设新增用地M0项目。」
换句话说，东莞新增M0用地，除非是制造行业龙头企业或者本地独资国有企业，否则基本没有资格拿地。这样严的政策，恐怕一般企业很难有机会参与了。
自创新用地（M0）推出至今已有几年时间了，但其进展一直不尽人意。起初， *** 推出M0的本意是以相对便宜的土地价格鼓励和推动原有工业用地更新升级。但在实际操作中，很多地产商抓住了M0的漏洞，以科技研发之名拿地，行地产开发之实，在M0用地上盖住宅销售，赚得盆满钵满；而地方 *** 亏了土地出让金不说，还让地产商捡了大便宜，这是 *** 万万不能容忍的。所以，M0的政策趋严也在情理之中了。
作为M0投机倒把的重灾区，早在2020年8月，东莞便出台规定，把M0的供应量限制在每年不超过500亩，这个数字相比于2019年缩水了3倍有余，直接劝退了中小企业和有工改M0想法的企业。而这次政策更是直接开启了「直供模式」，明确提出只供给国家队或龙头企业，一般的产业地产商可以洗洗睡了！
至于其他的一、二线城市，虽然没有在明面上出台这样严厉的政策，但据园区在线（ID：YQZXGZH）私下了解，地方 *** 对M0的态度普遍是不鼓励、不反对、不支持。换句话说，虽然没有文件明确禁止企业拿M0用地，但实际操作起来，一般企业几乎很难拿到。
园区开发有了准入门槛——
想在东莞做园区？先得满足条件！
事件：2022年9月20日，东莞出台《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》提出：
① 首次申请平台项目的企业，上一年度（或近三年平均）总资产10亿元以上，自有资本不低于项目投资总额的30%，具有3年以上运营建筑面积不少于30万平方米产业园区经验。
② 在北京、上海、广州、深圳等城市运营的产业园项目上一年度（或近三年平均）财政贡献不低于50万元/亩，或在其他城市运营的产业园项目上一年度（或近三年平均）财政贡献不低于40万元/亩。
一直以来，不少开发商、运营商都在抱怨，产业地产这个行业门槛太低了，哪怕一家此前完全没接触过产业地产的企业，弄一个园区、干上两三年，也能成为行业专家。因此，越来越多的「野蛮人」闯入这个行业，一时间鱼龙混杂，劣币驱除良币。
针对这个问题，东莞出台了政策，首次设定了准入门槛，从源头把控园区开发主体的资质。你想来东莞拿地建园区，可以！但有钱、有关系，或者有所谓的产业资源是行不通的，必须拿出真实的数据，有足够的业绩和经验作为背书才作数，否则一切免谈！
此外，新政还框定了园区的产业方向，即产业定位原则上要是「一主两副」（明确1个主导产业，规划发展的其他产业类型不超过2个），主导产业入驻企业数量或使用面积比例不低于60%。入驻企业须符合产业定位且规上工业企业、高新技术企业、市外企业数量或面积要达到一定比例，由属地镇街审核同意后引进。也就是说，在东莞不能再做综合性的大杂烩园区了，而是必须围绕某一个产业方向做文章。
产业地产新增「大买家」——
能源企业频出手
事件：2022年，能源企业买楼，进军产业地产领域消息频出。
5月20日，鄂尔多斯（600295）在上海核心地段购买整栋写字楼；
6月30日，兖矿能源（600188）以增资扩股方式取得上海静安区一宗土地使用权；
7月12日，汇能集团以约55-62亿元的价格，从中粮置业手中买下上海「大悦商务中心」
....
产业地产下行，有人辞官归故里，有人星夜赶科场。
当今最火的行业非能源莫属，能源危机加之电动车市场升温，让能源企业发了笔横财。从企业角度出发，一方面，公司赚了不少钱，有能力进行资产投资，而房产恰好是最稳健的投资产品之一，在关键时刻可以救企业一命；另一方面，能源、尤其是煤炭等传统能源行情有周期性，连续上涨的可能性不大，通过投资能够锁定一定利润；此外，产业地产也是国家重点扶持的方向，企业也可以借此机会完成业务转型。
反观产业地产行业，近两年连续遭遇暴击，脆弱的资金链、偿债的高峰期让大批资产方选择低价抛售，市场上也存在着许多抄底优质资产的机会。企业低价买下资产，既可以享受物业的保值增值，又可以通过运营获得稳定现金流，可谓一举两得。
产业地产行业永远不缺少新玩家，有较强收购能力的能源企业，或将成为产业地产行业的又一匹黑马。
校企信仰被打破——
千亿启迪控股爆雷
事件：2022年8月12日，启迪控股发布公告称，公司流动性承压，无法按时或在宽限期内，支付部分到期的两笔美元债。而早在去年7月，启迪控股就因未支付两笔合计9.5亿美元债券的利息，构成实质性违约...
说到启迪控股，大家并不陌生。启迪控股的前身是成立于1994年的清华科技园发展中心，赫赫有名的「清华科技园」便是其引以为傲的代表作。顶着高校名头的启迪控股一度是各地 *** 梦寐以求的座上宾，是科技、创新、人才，GDP和税收的象征。
诚然，包括启迪控股在内的校办企业曾在国家经济社会发展中曾经发挥了独特作用。但在实际发展中，由于缺乏监管和制度性约束，校办企业一直无法建立现代公司治理制度。相继引入多家战略投资者的启迪控股不可避免地陷入了股权和控制权争斗中，国资、高校、企业各方缠斗在一起。另一方面，启迪控股的业务扩张过快，导致公司资产过重、负债率过高，最终深陷泥沼。
所谓成也体制、败也体制，随着启迪控股暴雷，以重资产为主营业务的校办产业地产企业也渐渐走下了神坛。
「工业上楼」迎来风口——
深圳每年建设不少于2000万㎡高层厂房
事件：2022年11月16日，深圳举行「20+8」产业2000万平方米「工业上楼」厂房空间签约仪式，提出深圳将按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年向企业提供「工业上楼」的高品质、低成本、定制化产业空间——这相当于每年增加2个蛇口工业区的面积。
珠三角地区分布着广州、深圳、东莞等多个制造业强市，是我国工业用地最紧张的地区。深圳在借鉴发达国家工业大厦模式的基础上，提出建设高层厂房，使工业空间由「二维」转向「三维」。在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，这种做法一是有助于提升工业用地的投资开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用；二是能够释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁；三是把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集，实现资源合理配置。
另外，（ID：YQZXGZH）了解到，目前深圳工业建筑面积约2.54亿平方米，根据深圳2035年工业建筑面积3.96亿平方米的要求，未来规划增量高达1.42亿平方米，而增量工业用地仅有9平方公里，因此，这部分增量几乎都要通过「工业上楼」来完成，市场前景不可 *** 。
园区公募REITs启航——
REITs市场迎来多个「第一」
事件：今年，园区公募REITs迎来了多项突破，包括：
全国首单标准厂房产业园公募REITs——「临港创新产业园REIT」获批并上市；
首单民营产业园区公募REITs——「东久新经济REIT」获批并上市；
全国首单生物医药产业园REITs——「华夏杭州和达高科产园REIT」获批并上市。
虽然去年才正式启动，但仅仅过了两年，园区公募REITs就完成了多项「破冰」。
在公募没有REITs的时候，园区缺少有效的退出路径，只能靠长期持有获取经营回报，由于园区开发投入大、周期长、回报慢，对资金链的要求极高，很大程度上削弱了企业投身园区事业的热情；另一方面，一个园区究竟运营得如何、产业发展质量高不高，也没有一套市场化的衡量标准，其他投资方也很难参与进来。
而2022年这几个「首个」都有很重要的现实意义。「临港创新产业园REIT」是全国首单标准厂房产业园公募REITs，在其出现之前，我国园区类REITs都是研发办公类产品。事实上，相比于研发办公类，厂房的客户更稳定（企业不会轻易进行搬迁），需求更活跃（做园区都知道，这两年厂房市场远远好于商办）、租金水平也更有保障，而这些都是市场对于公募REITs产品最看重的要素；「东久新经济REIT」的出台，标志着公募REITs不再仅仅是国资的舞台，民营企业的优秀园区资产，也一样有机会通过REITs获得进一步的发展或退出；「华夏杭州和达高科产园REIT」作为首个生物医药产业园REITs，也为专业性、垂直性园区资本化提供了现实可行的路径...
招商大战一触即发——
多地 *** 组团包机「抢外资」
事件：自2022年10月起，浙江、广东、江苏、湖南等多个省市组织招商人员和企业代表组团出海，包机赴欧美拉投资、抢订单。
自疫情发生以来，各地与国外客商往来受阻，外资招引工作遭遇困境。随着防疫政策的优化与放开，外资企业投资中国、加码中国迎来窗口期，「抢外资」正在成为各地的一致行动。每位领导都清楚，引进外资，不仅能为当地带来资金、税收与就业，更重要的是更够带来国际领先的技术、市场、管理、人才和理念。地方 *** 的积极响应，也让原本在明年进入白热化的竞争提前到来。
全国统一大市场来了——
弱势地区迎来招商利好
事件：2022年4月10日，《加快建设全国统一大市场的意见》发布，引起了市场强烈反响。
统一大市场，简单来说，就是把城市（地区）间的「经济边界」去除，实现商品和要素的自由流动。
以前，一些地方 *** 为了在招商引资上赶超兄弟城市，经常会以「地方保护」的名义把人才、技术、企业、资本等要素截留在本地。随着相关政策的完善，这类做法将退出历史舞台，取而代之的将是公平、平等的招商政策与优良的营商环境。
另外，在统一大市场的背景下，地区间的产业转移合作将会越来越密切。在未来的区域产业转移中，弱势区域或将会获得更多话语权，而且不仅仅是单方面的承接，甚至有机会与发达地区争夺研发、销售等高附加值环节。
