本
文
摘
要
大家好，我是地产一品堂。
最近地产调整状态似乎日趋明显，不管是 *** 还是央行还是其他金融机构对地产的整体表态都是大力扶持。
其中，人民银行行长易刚在发言中再次重点提及“房地产”。
重点一：“突出金融支持重点领域，引导金融机构加快已授信贷款的放款进度······督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。”
从金融角度来看，5月20日央行、银保监会宣布下调中长期贷款的5年期LPR利率15个基点后达到4.45%，这将显著降低购房者的房贷利息支出压力。
5月26日晚间，有媒体报道称，为促进潜在的新债券发行，上交所将于5月27日为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家开发商举办投资者路演。该消息目前已得到房企们的证实。
为什么是这五家民企，这五家民企到底做对了什么，他们凭什么可以乘风破浪。
碧桂园
超级放权+果断变革
碧桂园应该是目前最重视现金流运营的企业之一，财务资金管控严格。整体战略都在围绕项目的经营作为公司核心战略，哪里有客户就去哪里投资，项目总授权较大。
在2020年之前其他房企整体一二线为主的时候，碧桂园还在坚持下沉到5-6线，坚持一贯的标准化打法，不断测试+挖掘市场潜力，实现了经营质量的平衡。
碧桂园一套全流程的标准化运营体系，含金量极高，加上整体组织变革迅速，老板一直在业务前线领导全局。
碧桂园人力资源系统坚持大开大合状态，整体人力体系还是围绕战略业务驱 动为主，组织调整比较迅速，时刻根据行业周期做出快速研判。始终保持多元化人才的急速储备，培训体系在地产行业备受推崇。
碧桂园是少有的大平台却很少有大企业病的房企，什么变革都是围绕业务展开，对于财务投资严格实现集体强管控，有效的降低了风险。
超大的土地储备加上有效的急速变革，使得碧桂园能够应对这次市场调控。
龙湖地产
产品先行+多元航道
说起龙湖，很多人会想到龙湖的产品，龙湖的物业。早期发展的龙湖，就是凭借超超强的产品研发能力+无敌的物业享誉全国。
龙湖的核心竞争力还不仅仅是这两个方面，龙湖的超级自律来源于超强的财务管控能力。在早期三四线市场极度爆发的年代，依然坚持投资原则，没有借助杠杆实现快速规模扩张。
早在10年龙湖就开始布局多元航道，在大家都去做住宅享受规模红利的时候，龙湖坚持投资商业地产，坚持持有商业，控规模的战略一直至今。
龙湖多年来有着令其他房企羡慕的财务数据，净负债率始终保持在40-60%，平均借贷成本为4.45%，这种财务管控能力真的可以秒杀任何房企。
如今龙湖六大航道齐发，转型做空间全周期生意，逐渐放弃规模增长，转向更加长期主义的高质量生意。
新城控股
双轮驱动发展
新城控股整体来看，之所以这轮周期可以挺过去，不是依靠管理，也不是依靠产品，完全是依靠早期的商业+住宅双轮驱动战略，实现了整体的资产筹码。
从早期的学习万达，到后期的新城模式，新城跟龙湖走的两个完全不同的市场路线，但是却有相同的效果，就是加大了商业资产的持有。
2021年，新城控股新签约32座吾悦广场，其中轻资产项目16个。截至2021年底，新城在全国布局商业项目超过180多个，基本上形成了强大的商业地产网络。
通过低价的商业勾地实现了有效的土地供应，同时通过商业的运营加大了周边住宅地产的销售溢价，这个早期万达发展逻辑被新城复制之后实现了巨大的商业价值。
有了巨大的商业资产，在融资端口就更加从容，尽管新城控股在住宅板块比较弱势，但是整体财务杠杆不是很高，依然保持着优质的财务管控数据。
旭辉集团
强战略+重经营
旭辉能够从这么多闽系地产中突围，原因其实就是一个，就是注重企业发展的最基本逻辑：战略驱动业务，组织驱动发展。
旭辉从成立以来，都有自己的一套战略逻辑，不管是一五战略还是二五战略，在坚持战略制定之后，资金管理，人才+产品打造，企业文化建设相继辅助这个战略的实施。
旭辉的发展可谓是行业战略的典范，每次都站在了行业的制高点，旭辉总能踩到合适的周期拿到性价比高的土地，实现了比较质量高的均衡发展。
面对本轮调控，旭辉林中率先提出地产土地红利，杠杆红利，房企必须要向管理要红利的战略定位。
旭辉的稳健是多方面的，清晰的行业认识加上对人才的极度重视，旭辉在本轮显得相对从容，2022年全年仅仅一笔海外债，加权融资成本已经降低到4.5%左右。
我相信通过本轮调控，旭辉会走得更加稳健，民企之光当之无愧。
美的置业
大树底下好乘凉
作为房地产业的“长跑型选手”，即使身处于严峻复杂的行业变局，2021年美的置业（03990.HK）依然实现了业绩的稳健增长和经营的良性循环。
作为华南两个优质民企之一的美的置业，发家佛山，跟碧桂园是老乡，在早期发展战略上也有不少碧桂园的痕迹。
在国内，千亿规模的房企，说多不多，说少也不少。而美的置业，无疑是当中最为低调的房企之一。看似处于行业中游、表现平平无奇，却总能在行业遭受“狂风暴雨”的洗礼中，依然屹立不倒、逆势前进。
尤其在2021年，美的置业加快出清不再深耕的城市项目，同时保持投资定力，扎实深耕城市，提升二线及以上城市的市场占有率，对应销售占比高达78%。
深耕战略，有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应，提升市场占有率，这一改变彻底完成了美的置业的品牌形象。
美的置业背靠美的集团，超强的融资能力可以直接输出，2021年美的置业加权融资成本低至4.82%，这种数据基本上可以进入行业前十水平。
很明显有了大集团的背景背书，美的置业在信用方面可以做到各大金融机构的绝对投资级别待遇，本轮可以评为示范优质民企，综合实力不容小觑。
