本
文
摘
要
虎年岁末，当打工人们正行色匆匆奔赴在回家的路上，忙碌地准备着兔年阖家团圆年夜饭时，地产资本界一场盛宴却已提前开席。席间参与者无不吃得“欢畅淋漓”，宾主各个“把酒言欢”。
就在今天（1月16日），建发股份发布了《关于拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会召开情况的公告》，建发股份董事长郑永达也披露了此次收购红星美凯龙的背景、收购目的等重要信息。
此次收购消息似乎也给双方的股票带来了利好。
截至今日收盘，建发股份股价以13.58元每股报收，上涨5.03%；港股红星美凯龙港股每股报收4.38元，涨幅为29.59%；A股美凯龙港股每股报收5.15元，涨幅为10.04%。
今年1月8日，建发股份就发布公告，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过30%的股份，一时引发资本界和地产圈巨大热议。
就在1月14日，建发股份发布《关于重大资产重组进展暨签署股份转让框架协议的公告》。建发股份正在筹划以现金方式，计划以不超过63亿元的代价收购红星美凯龙29.95％的股份。
在经过此次交易后，建发股份将成为红星美凯龙第一大股东，红星控股成为第二大股东，而阿里巴巴则是第三大股东。
01
红星美凯龙易主
建发成第一大股东
我们先来看看这次“盛宴”大家是怎么分席的。
截至2022年12月31日，美凯龙总股本为43.55亿股，包括约占82.98%的A股和17.02%的H股。
在这波交易发生前，红星控股直接持有红星美凯龙总股本的60.12%。而红星控股的一致行动人 *** 奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计共持有美凯龙总股本的0.43%。
也就是说，红星系合计持有美凯龙60.55%的股份。
按照原本的剧情，建发持有红星美凯龙29.95%股份，成为第一大控股股东，红星系仍然将持有30.6%股份，仍然为第一大股东。
然而，就在1月14日，美凯龙发布一则公告，拟通过债转股21亿入局，转股后阿里巴巴将新增获得美凯龙5.7%的股份，而红星系持股比例下降至24.9%成为第二股东。
再加上阿里巴巴此前持有的美凯龙的股份，其共持有6.67%成为第三大股东。
也正是阿里的入局，改变了股东格局，建发从而能够成为美凯龙第一大股东。
从三方交易的角度来看，也可谓是各取所需。大家都得到了各自能得到的最满意结果。
02
建发入主红星美凯龙的原因
市面上的白衣骑士也不在少数，为什么是建发？建发看中了红星美凯龙什么？
在公告中，建发也披露了收购美凯龙的原因。艳姐也结合自己的理解和大家分析一下。
首先，红星美凯龙本身就具有家居商场龙头价值以及品牌及渠道价值。
在市场占有率方面，2021年美凯龙以17.5%的市场占有率稳居连锁家居商场首位。作为中国家居市场龙头，最新市值约200亿元人民币，未来美凯龙在业务及企业价值方面均存在较高增长空间。
换句话说，红星美凯龙的资产，本身就是优质的资产，能够为建发未来的发展带来价值上的增益。
另外，红星美凯龙的品牌价值自然是没得说，关键是其之前强悍的渠道铺网能力，遍布全国的商场网络，对家居消费市场渗透的比较深，还覆盖3万多个家居品牌，这是很多家居品牌无法达到的高度。
所以，收购这样一家巨头，大概率是带来正向的回报，而不是负向的亏损，这是建发敢于出手的原因之一。
其次，建发收购红星美凯龙后，也将产生较大的协同效益。
从战略发展的角度来看，收购后建发将以上海为中心的长三角作为“桥头堡”辐射全国，通过品牌运作，推动建发从区域型国资龙头企业，向具备全国影响力的综合性企业进一步迈进。
从产业链的角度来看，要知道美凯龙有3万多个家居品牌，而建发股份的供应链运营业务如今已经是其业绩的生力军。
建发这两年也在大力拓展消费品业务，而入主没美凯龙，建发股份可以与更多品牌商建立深度合作，为布局消费品供应链运营业务提供了重要支点。
从建发地产业务实践角度来看，因为家装业务附加值较高，艳姐猜想建发未来可能会探索家居家装一体化营销模式和地产业务的结合，比如在购买建发的新房时，可以一起购买美凯龙的家居产品，从而提升地产业务的价值；
另外，建发也从事商业地产开发，经过多年发展，也是小有成就。建发房产旗下的商业管理平台将百余个商场收入囊中，对于其进一步扩展轻资产业务版图，也有所收益。
最后，建发与红星美凯龙客户可以相互引流。
具体来看，红星美凯龙与建发股份在房地产业务上具有较强的协同性，双方可以相互赋能。
红星美凯龙在C端聚集了数千万中高端会员。通过此次交易，建发股份可以把红星美凯龙在C端消费者市场的优势整合进其供应链优势。比如为客户提供养老、消费等高附加值服务，以此带动建发其他增量业务，助力其他板块协同发展。
只能说，建发真的是个幸运儿，能够有这样一个难得的契机，收购这样一家优质公司的股权。对于建发未来的发展，还是非常期待的。
03
红星美凯龙：背靠国企好乘凉
事实上，红星系也不是第一次出售资产了。在2021年的时候，就出售了旗下多家物流公司及红星地产70%股权，最终由远洋系收入囊中。此前还出售了美凯龙物业80%股权给旭辉永升服务。
但是，这些出售也就拿来了70亿的资金。显然并不能解决自身的债务问题。
根据美凯龙原第一大股东红星控股2022年中报数据，2022年上半年末，红星控股合并范围净利润为-27.28亿元，较上年同期减少294.75%。
2022年上半年末，红星控股的公司债券的负债结构中，6个月内到期的总计为109.68亿元，6个月至1年到期的总计为127.16亿元。
资料来源：企业公告
建发的到来，无疑为红星美凯龙解决短期负债，调整企业债务结构起到巨大帮助。
红星美凯龙副总经理李建宏在投资者交流会上说：
“在建发股份国企背景的加持下，红星美凯龙的股东结构将得到优化，具备有独立的授信体系，从而摆脱对原有控股股东授信体系的依赖，财务结构优化和融资成本降低有很大的挖掘空间。”
把他的话翻译一下其实就是：
靠着建发这棵国有企业大树，红星美凯龙未来在资本市场上的信用评级会得到提高，融资渠道更为广阔，融资成本也会降低。
再简单来说就是：以后借钱、还钱都基本不用愁了。
这对于红星美凯龙来说，恐怕是最大的利好。
近年来，美凯龙也在有意持续进行着轻资产、降杠杆、重运营战略，企业从2019年开始就基本不拿地开发新项目。他们在中国一二线城市自由物业布局其实已经基本完成。
现在红星美凯龙的资产负债率逐步下降至57%。有息负债以中长期为主，每年固定还本付息。
随着疫情逐步散去，商场经营恢复常态，企业后续融资得到进一步保障，红星美凯龙的现金流很可能将极大程度上得到改善，计息负债规模有望持续降低。
按照红星美凯龙首席财务官席世昌的话来说，就是：
“股东结构的优化将为企业管理层、未来的股东、现有股东以足够的信心。”
04
阿里巴巴成第三大股东
此次股东变动，也出现了一家大家都比较熟悉的互联网企业——阿里巴巴。
1月13日晚间，美凯龙发布公告称，阿里巴巴也有意通过债转股获得美凯龙2.48亿股份。
根据公告，阿里巴巴作为“19红01EB”债券的唯一持有人，阿里巴巴有意向以人民币 8.44 元/股的价格行使换股权利，即通过换股方式取得公司2.4822亿股A股股票，耗资20.95亿元。
债转股后，阿里巴巴所持债券会转换为5.7%的股比。加上之前阿里巴巴子公司已经持有的美凯龙股份，阿里系最终在美凯龙的持股比例约为6.67%，成为美凯龙第三大股东。
根据红星美凯龙高管透露，过去阿里巴巴的双11以及各类大促营销中，红星美凯龙在整个线上家居品类的线上流量远超同行业其他公司。
此次阿里巴巴的动作，艳姐个人觉得也是对红星美凯龙的信心的传递和展现。
结语
这次建发、阿里以及红星美凯龙的资产交易，妥妥是一场资本盛宴，最终三方都是得益者。
一般而言，一桩交易能够实现“双赢”，就很值得去推动与促成，如果能实现“三赢”，那更应该毫不犹豫进行到底。
只是唯一让人好奇的是，“全球Mall王”车建新，危机时刻断臂求生，未来之路会驶向何方？
主编：张艳
责编：吾童树
-往期精彩推荐-
本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
1.投稿、约稿、商务合作及建议
欢迎扫描下方二维码，添加艳姐微信
必须备注“公司+职务+姓名”否则不予通过
也欢迎投稿
稿酬1000-3000元不等
点击下方链接，查看投稿方式和稿酬标准
《地产人言征稿悬赏令！欢迎地产人们踊跃投稿！》
2.加入粉丝群
我们建立了“地产人言交流群23班”
备注“公司+职务+姓名”
编辑拉您入群
