本
文
摘
要
否极泰来！
9月28日，今年最惨的板块终于翻身农奴把歌唱，迎来了罕见的大涨，
广宇发展、铁岭新城涨停，金科股份、皇庭国际涨超9%，金地集团涨超7%，招商蛇口、万科A、保利发展跟涨。
消息面上，央行货币政策委员会2021年第三季度例会上，针对楼市提出了“两个维护”的新说法。
即要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。暖意浓浓之下，就连危机深重的某大也一转颓势，用力涨了一波。
屈指算来，针对房企的“三道红线”已经出台一年多了，现在很多房企感觉万科所谓的“活下去”，就是唱给自己听的。
大概是2018年的秋天，万科就开始居安思危，高喊“活下去”，只不过那时候很多人没当回事儿，不会觉得自己会成为下一个断臂求生的王首富。
“我希望每个人、每个企业都能健康地活下去，活得好，活得久。”万科董事会主席郁亮话音刚落不久，领导就发话了，“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。
很快，三道红线、二道红线，集中供地等大招接连放出，针对房地产企业、金融机构、地方 *** 、买房者的调控大网就张开了。
华夏幸福、蓝光、中弘、阳光100、某大等规模性房企出现债务违约，以前的黄金搭档——银行爱莫能助，北京、深圳、杭州、济南、青岛、长春、天津、重庆、成都等地集中供地的主旋律就是是流拍、底价成交和提前撤牌，很多买房者申请贷款下半年没额度了，要排到明年。
当年最惨的王首富成了大家眼中的幸运儿，大概这时候老王正在打量着赶紧快过年吧，到时候就有好机会，吃掉一大堆肉。
而现在至暗时刻，咬紧牙关的许老板们，该作何感想呢？
从房地产企业股价走势上看，这一年多时间，回撤最少的也差不多技术熊市，前三大龙头万科、保利、招商蛇口回撤更是在35%以上，某大则更惨。
在地产板块大跌之际，房地产企业的估值也持续走低，但其实恐慌情绪已经有所消解了，我们把时间轴稍微拉长一点就会发现，有些房企还底部徘徊，但有不少企业明显走出了“V”型反弹。
截至今日收盘，保利发展、招商蛇口、金地集团股价分别较年内低点上涨了45%、38%和37%，其中，保利反弹最大幅度达到50%以上。
是不是没想到呢？
而最近坚守“新三傻”的不是浮盈减少大半，就是浮亏不少，长线逻辑今犹在，只是肉疼很难受！
谈到房地产，我们知道它本身就是一个重资产、高杠杆的行业，最近这些年很多中小房企向某大和某宇宙房企学习，疯狂加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。
房地产高周转，说白了就是把房地产推入金融高速轨道，即利用最少的时间，最大的杠杆，把规模做到最大，然后与银行、地方 *** 形成高度关联的利益共同体，达到一种“大而不倒”的地步。
对于中小房企而言，摆在他们面前的，无非两条路：要不逐渐收缩，控制成本和现金流，但这样不是饿死，就是被吃掉；要么玩把大的，放大杠杆，做大规模与商业银行、地方 *** 形成利益共同体。
至于某些大型房企简直把高周转玩到极致，几乎达到一种无限接近“空手套白狼”的地步，没事赚大钱，有事找 *** ，风险归银行和居民，真是玩的一手好套路。
这些年，高周转导致房地产市场更加脆弱、银行风险更大、土地财政依赖度更高。
因此，三道红线也好，两道红线也好，就是为了终结高周转，遏制房地产金融化泡沫化势头，防止房地产风险感染到金融市场，引爆地方债务危机。
2020年的宏观杠杆率已经超过美国，达到270.1%，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。
目前，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。
对于投资者而言，政策春风之下，机会确实是有的。
这不最近这几个月信贷数据不怎么好，领导就给市场一些定心丸，多次提到“增强信贷总量增长的稳定性”，这一次央行的货币政策委员会2021年第三季度例会上也专门提到了，再度引爆地产板块。
与此同时，行业洗牌加剧，那些稳健的房企自然会脱颖而出，受到到市场更多的青睐，最近涨的好看的不都是“绿档房企”。
但问题是，房住不炒的基调没有变，一些高负债率的房企，特别是踩线的房企的债务隐忧不容忽视。
据不完全统计，截至2021年上半年，我国房地产企业所承担的债务（包含房地产开发贷、保障性开发贷款、信用债及信托融资）总规模约在21.7万亿元左右，占GDP比重约为20%。
房地产最为暴利的黄金时代已经结束了，未来将进入低增长、低利润的长周期，房企的利润率将面临着进一步收窄，整个行业的估值自然也将重塑。
未来没那么乐观，房地产的配置价值几何，可想而知。
