北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

总遇到问学区房值不值的？这哪儿有标准啊，就跟买了件名牌衣服似的，值不值的自己感受。穿上之后有成就感得到赞扬就值了，跟郭德纲似的穿出9块9包邮的效果就不值了呗。学区房也是这样儿，反正都是为了孩子的教育。学习好就值了，折腾九年都没考上高中就不值了呗。

还有一种问题是真的不好回答，就是让明确的预测学区房今后的走势。我是不敢说的，只能说商品的价格由供需关系决定，如果过了高峰期需求下降，那就大概率会影响价格。

二

闲来无事也算了算学区房的价值，尤其是溢价部分，算完之后挺让人恐惧的，至少是震惊。

以西城区为例吧，全区都是学区房，只要是能落户上学的住宅就有溢价。那存量房总量按照官方数字是50多万套，3000万平米。

现在西城区的均价是接近13万，也就是说，西城区的住宅总价值在4万亿左右。这是什么概念呢，约等于北京2021年的GDP总量。西城区常住人口110万，人均房产价值360万，那三口之家的房产平均总价就是超过1000万。西城人算算自己家的房子值多少钱吧，看看是否拖了全区的后腿？

但这只是总价值，溢价部分呢？北京各区学区房的溢价率其实都差不多，30%左右。这都不用算什么租售比了，拿西城广外的和临近丰台区的一比较就知道。同为马连道太平桥的老小区，一街之隔，西城的单价10万，丰台的7万，那3万就是学区溢价，甭废话。

那也就是说，西城的这4万亿的房产总值里，有1.2万亿是学区溢价。注意这是溢价，不是学区的全部价值，只是超出全市平均值的部分。那西城区就是人均承担了110万呗，一家子三口人就是300多万。

三

不知别人怎么看怎么想，反正我是觉得挺恐怖。而且这仅仅是一个西城区，北京还有东城呢，也同样是全区都是学区房。海淀大部分都是，其他区都是一部分是，比如朝石丰和通州亦庄等地，学区房的溢价高了的和东西海一致，少了的也在10%以上。

那如果是全北京的都加起来，至少也得相当于三个西城区吧？甚至都不止，仅海淀区就多大呢，人口是西城的三倍，房产面积也就至少是三倍呗。就算海淀一半的房子是学区房，那加上东城就已经至少是两个西城区了，其他区的都算赠品吧。

那以此计算，全北京的学区房总值也是至少12万亿以上，约等于全国GDP排名全国第一的广东省。其中溢价部分至少4万亿，等于北京市的GDP总量。

那北京人口是2200万，平均每人承担了18万的学区溢价。这是应该高兴呢，还是应该觉得荒诞？我也说不清，至少是应该是无奈吧，这就是现实情况。

四

我不知道全北京的中小学有多少，但西城区应该是有小学58所，中学我忘了，总数100所左右吧。那1.2万亿的学区溢价，平均到每所学校头上就是每所100亿以上。沃天，看来办教育的收益就是高啊，这溢价率，什么高科技都比不了啊！

以德胜学区的三帆附小为例，之前叫裕中小学，1988年才建校，属于没什么历史很普通的小学。在2014年教改之前，这里的学区房几乎没有溢价。裕中东里西里的房价和旁边朝阳区的安贞西里几乎一个价格。

但是这就是西城区呗，在宣布裕中改名三帆附小，可以直升三帆中学之后，周边学区房立刻暴涨，几个月时间就追平了德胜的其他学区房。

到今天再看，安贞西里的价格很平稳，9万块钱一平，小户型也就是10万。而一街之隔的裕中东里呢，均价15万，小户型达到了17万以上。那溢价就是7万块，40%以上，牛，实在是牛！

可以这么说吧，仅仅就是给裕中小学改了个名字，就让周边的房产价值陡增上百亿，这创造财富的速度，堪称宇宙第一。

五

我不知道这种情况值不值，也不想探讨好不好，只知道这是客观存在的现象。但是也提醒家长和炒房客们，你们真的觉得这学校的溢价能上百亿吗？一所学校，真的能创造出如此高的价值吗？

在人们追捧的时候当然可以，郁金香君子兰甚至是姜你军蒜你狠都曾经价值很高，前些日子各种空气币也都被炒上了天。但毕竟房子是用来住的，如此高的溢价，任何人住着都会觉得不划算吧。

商品价格是由供需关系决定的，房住不炒，仅供参考！