本
文
摘
要
对很多人——特别是房地产行业的人来说，2022年是五味杂陈的一年，即便是部分优质民民营房企，也经历了多轮过山车。相比之下，国央企是难得的避风港，在房地产领域的优势不断巩固。
当然，往细了看，国央企阵营本身也存在着分化。为了抢占更大的市场份额，去年下半年以来，国央企动作频频。很明显的一个变化是，即便过去十分低调的国央企，也开始纷纷现身发声，打造品牌IP，加强与大众的互动了。
那么，2023年，哪些国央企会更有潜力呢？跟业内多位老总交流之后，明源君认为，主要有以下几类。
越秀地产、建发房产等地方国资房企里的黑马2021年下半年以来，规模民营房企的拿地和销售规模，均急剧萎缩。全国布局的国央企受到的冲击相对要小得多，但拿地也谨慎了很多。这就给一些地方国资房企提供了施展空间。
典型，比如越秀地产和建发房产。
根据中指院的数据，在刚刚过去的2022年，建发房产的销售额超1700亿元，进入了10强。
建发房产背后是厦门市最大的国企——建发集团。根据2022《财富》世界500强榜单，建发集团以近7200亿元的营业收入，位列第77位，较2021年排名大幅上升71位！
背靠大树好乘凉。在亮眼的销售业绩下，建发房产全年权益拿地金额544亿元（数据来自中指院），位列榜单第4位，地方国企第一。
越秀地产整体规模比建发房产略小，但是，业绩增长的势头却十分强劲。近几年，越秀地方排名连续大幅跃升，今年更是凭借千亿房企中唯一正增长的业绩，成为规模房企里面最大的黑马。
▲来源：企业公告二者有很多共同点：首先是土储，绝大部分位于高能级城市，越秀地产更是在广州的销售业绩就超过6成；其次是产品力，建发的中式产品已经具备了很强的市场辨识度，越秀地产高端产品系和樾系也十分给力，2022年仅越秀和樾府一个项目就卖了超160亿元；最后，他们还非常善于借力，建发房产通过跟其他国央企合作开发放大了经营杠杆，越秀地产则通过与广州地铁联姻形成了独特的TOD开发模式，2022年上半年，越秀地产TOD类型项目销售达到120.7亿，同比增长58.8%。
三支箭之后，市场环境已经有不小的改观。建发房产、越秀地产这样的地方国企在2022年都表现如此出色，2023年迎来更大发展，自然是不在话下。戳这里，了解国企资产管理解决方案异军突起的建筑系国央企建筑系国央企，则是另一群黑马。过去一年，当绝大部分民营房企，以及部分国央企减速之后，以中建、中铁建、中铁和中交等为代表的“建筑系”央企却逆势补仓，成为房地产行业一批新隐形“地主”。
中指研究院数据显示，在2022年前10月房企拿地权益金额排行榜中，10余家建筑工程类企业上榜，包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企业，分列第20、22、58、76位，合计拿地金额347亿元。
此外，中铁建和中铁也十分活跃，分别以333亿元和166亿元拿地金额排名第8位和第15位。从拿地面积来看，2022年前10月中铁拿地312万平方米，排第5位，同比增长88%；中铁建同期拿地414万平方米，仅次于华润置地和保利发展，位列第3。
建筑系加码房开业务，既有被动的原因，也有主动因素。说被动，是从2020年起，越来越多拿地的房企以“工抵房”的形式结算工程款，合作房企遇险，甚至有可能直接将项目转让给施工方，导致建筑企业的房地产业务“被动”增加。说主动，是因为当前建筑行业的毛利率在11%左右，而房地产的毛利率尽管有所下滑，仍然高出建筑行业大约10个百分点，因此，他们有动力开拓房地产业务。
其实，建筑系做房开业务，还是有很多优势的，其资金优势明显，而且产业链通常覆盖从前端的勘探设计、招采成本、施工建造，到后端的装修、园林养护、物业服务等，甚至可以直接为房企提供“一条龙”服务，自己下场干开发，大量的工作根本无需假人之手。相信2023年建筑系会有更惊艳的表现……
厦门轨交等地铁公司去年11月，南宁轨道地产集团官方微信推文，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。消息一出，立刻引发广泛关注。
事实上，地铁公司深耕地产开发业务已经多年。这其实也是“不逼自己一把，都不知道自己有多优秀”的典型案例。
地铁可是一项惠民工程，票价普遍都比较亲民，如果仅靠卖票都是亏损的，必须拓宽收入来源。有港铁这个标杆案例摆在那里，大家很自然地就抄起了作业。
根据界面新闻统计，在公开2021年财务数据的24家地铁/轨交集团中，有十多家企业的收入包括房地产。房地产+土地开发+物业等收入占总收入比例超过20%的，有9家。
当然，差距肯定是有的。剔除 *** 补贴，仅有深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁5家实现了正收益。他们在地产开发板块，各有特色——
武汉地铁和济南地铁，主要做土地一级开发。比如，2021年武汉地铁收入101.7亿元，其中资源一级开发55.65亿元，超过营收的一半。资源一级开发，就是土地一级开发。深圳地铁和广州地铁，则在城一体化开发上已经驾轻就熟了，而且深圳地铁背后有万科，广州地铁背后有越秀地产，优势互补，产生了1+1＞2的效果……
不过，眼瞅着TOD持续火爆，越来越多的地铁公司在冲刺。比如去年厦门市国资委决定将厦门经济特区房地产开发集团有限公司100%股权，无偿划入厦门轨道交通集团有限公司，合并后的轨道交通集团更名为“厦门轨道建设发展有限公司”。去年前9月，厦门轨道集团以125亿元的拿地金额一举超过深圳地铁，在地铁公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成为土拍市场的一匹“黑马”。2023年，地铁公司在房开领域，极有可能有更亮眼表现。
广州城投等优秀城投过去一年，城投拿地，是国企重要的关键词之一。像郑州第三轮集中供地、无锡第四轮集中供地，100%由城投拿下。
当然，这只是局部数据。如果从全国来看，城投的拿地比例占比还是比较低的，大约在6%左右。这背后其实是因为，城投拿地的现象，主要集中在试点集中供地的城市，其他城市相对较少些。
正因为如此，这为城投开拓地产开发业务打下了最好的基础。因为这些城市的能级都很高。需求比较旺盛，去化有保障。比如，根据CRIC的数据，天津和北京城投的开工率超过50%。
通过自主开发，或者是引入绿城代建等合作者，一些城投已经玩得风生水起，甚至已是房地产行业的高质量样本。可以说是长江后浪推前浪。
2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司，超过央企和地方国企的16家和19家。央企“数量少，金额高”，16家央企拿地金额超过6000亿元，城 *** 司数多，但拿地金额只有3000亿元左右。
鉴于绝大多数城投的房开业务规模比建筑系还小，但后劲很大，2023年，城投除了拿地，在销售业绩和市场占比上，也会有更大提升，会有一批优秀的城投，脱颖而出，成为行业中坚力量。
拥有特殊技能的巨头华润置地、绿城代建此外，一些规模已经十分庞大，但有特殊技能的巨头，2023年也有很大的机会。比如绿城和华润置地等。
在中指院公布的榜单中，绿城中国去年总合同销售金额超3000亿元，位列第5。绿城有此表现，当然离不开其精准的投资布局，业内公认的产品力。二者都指向高去化率。
但明源君要说的，不是这些。而是其强大的成体系的输出能力。没错，明源君要说的就是其代建业务。这已经成为绿城手中的王牌。作为代建领域的龙头企业，去年代建需求的井喷，成为绿城发展的绝佳机会。截至11月30日，绿城手中以绿城品牌销售的代建管理项目，累计销售面积达到533万平方米，销售额达到774亿，已经占到整体销售额的29.4%，对于稳定规模起到了很大的作用。
预计，今年绿城代建合约面积会超过1亿平方米，对应的可售金额也会水涨船高，绿城的成长后劲依然很足。
而这才刚刚开始。众所周知，2021年下半年以来，城投拿了很多地。但不少城 *** 司缺乏房地产开发的经验，需要找合作方开发。不少民营房企也有代建业务，但是国企和民企合作一方面制度、流程不同，摩擦会比较多；另一方面，城投的市场化程度不高，跟民营房企合作的障碍还不少，绿城作为混合所有制企业，又是龙头，优势可谓得天独厚……
华润置地的看家本领是城市运营，虽然近些年，越来越多的房企宣布自己向城市运营商转型或者已经是城市运营商，但华润置地是极少数真正做到了城市运营级别的房企。
华润深圳湾综合体是华润置地城市开发运营的典型代表作——包含中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城、华润深圳湾体育中心“春茧”、安达仕酒店、华润金融大厦、悦府、瑞府、中国华润大厦艺术中心、深圳湾木棉花酒店在内的九大业态——其历时十年，将深圳湾片区，由一片滩涂，塑造成了深圳最顶级的豪宅居住区。融合深圳最顶级的体育运动配套、最顶级的酒店、最顶级的高端居住产品、最顶级的商业Mall、最顶级的深圳人才公园……
随着城市告别大规模开发，进入到运营阶段，正是华润置地可以大展拳脚的时候。
