本
文
摘
要
*** 板块的呼声一直很高，后台留言让我踩盘 *** 的不在少数：
Leo终于来这里，先上一波 *** 周边的图，感受一下番禺的『珠城』是怎样的：
万科欧泊位于位于地铁南村 *** 站（L7+L18）和员岗站（L7）之间，离地铁不算特别近，但地段非常不错。如果在 *** CBD上班，步行基本在20分钟内。
PS：Leo拉了一个群希望让刚需读者们一起讨论、分享小区点评。
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小区建成于2012年左右，共有24栋接近4900户。户型从单间到四房都有，以两房和三房为主，总的来说是一个定位刚需的大型社区，密度略高。
外立面用色不容易显旧，符合『次新房』的预期：
从小区环境来看，花园绿化很漂亮，小区保养也非常不错。
人车分流，物业管理也严格，大门和每个单元楼下都需要刷卡才能进入，毕竟是万科物业嘛。
整体的绿化和活动空间真的很舒服：
上楼看了下，标准的万科刚需产品，两房和三房都是两梯六户，楼间距还行。
从户型设计、园林风格来看，都跟Leo踩盘过的万科东荟城有相似之处，尤其是万科欧泊94-95平的横厅/竖厅三房两卫和万科东荟城的96-102平的横厅/竖厅三房两卫，两者的户型都非常实用~
周边配套方面。
基本的底商配套还是有的，但大型综合购物就能去到地铁口那边的万达广场、天河城、奥园购物中心和四海城那边了。
学校方面。
小区就有幼儿园，对口入读旁边的红郡小学（当年被开发商忽悠是省一级市桥中心小学的分校），小升初直升南村侨联中学——网友评论：教育配套非常配不上 *** 这个优越的地段
户型和价格方面。
万科欧泊的经典3房两卫户型：94-95平的横厅和竖厅产品，成交单价在4.9万/平~5.5万/平之间，不同楼层南向有一定价差。
80平两房户型成交单价在4.7万/平~4.9万/平之间。
看完小区从北门走出来，门口的这条兴南大道还在扩建，据说修了好多年，堵车也堵车了好多年，自驾的小伙伴注意了，今年初的预计是23年6月开通：
2022年1月广州南大干线西段已完成东新高速至国道G105段主线主体结构、番禺大道节点立交南北向主线跨线桥及东西向主线下穿隧道主体结构，预计番禺大道节点立交南北向主线跨线桥今年6月具备通车条件，工程第三标段年底完工，南大干线全线明年6月前通车。（来源：番禺 *** 网）
不知道到时还会不会继续鸽。。。
值得注意的是要避开靠路边的户型，噪音还是挺大的。小结一下万科欧泊
优点
地段好，户型实用，周边没一个能跟它打的。楼龄新，现在也不过10年楼龄。大型园林社区，万科品牌物业，住户体验非常OK。缺点
教育配套一般般自驾去天河海珠的话，门口这条路上都还比较拥堵；如果是坐地铁，还需要走15-16分钟的路。高层小区，密度较高，另外近路边的户型比较吵。PS：Leo拉了一个群希望让刚需读者们一起讨论、分享小区点评。
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十年小雅
踩盘之前就一直听说员岗的雅居乐组团中，十年小雅是最能打的，其次是一尺山居、新地、挪威森林等等，但由于时间有限，这次就只踩盘了十年小雅。
除了上善若水这种大户型改善产品，最近员岗地铁站的就是十年小雅了，Leo亲测走路去地铁口大约12分钟左右 。
小区外面是公交总站，如果坐地铁通勤可以选择7号线转18号线，或者7号线转3号线，当然也有楼巴直达天河。
而如果坐7号线往大学城南方向，又可以换乘4号线到万胜围然后再到琶洲电商总部上班。
所以Leo认为，等琶洲有更多企业入驻之后，雅居乐这边会成为这些白领刚需的热门选择之一，毕竟天河东这么贵，亚运城又有点远。
从地铁口一路走过来，会看到路边停满了车：
感觉这边的车位还是挺紧张的
来到十年小雅门口了：
小区建成于2009年左右，共有11栋接近1700户，以两房到四房为主。
外立面看起来还行，但明显不如万科欧泊新。
开放式管理，人车分流，楼下停了好多电动车（应该是接驳地铁口的），正值下午4-5点的时间，小区有很多朴朴超市的送货员进出，感觉有点杂。
小区依山而建，所以整个小区感觉不太平整，如果山上的住户想逛一下花园得往山下走，但回来又得爬阶梯了。
但总的来看，楼间距够大，园林景观漂亮、儿童游玩设施还是挺齐全的，居住氛围很浓厚，很宜居。
上楼看了下，走廊采光没问题，刚需户型两梯六户，改善户型有两梯四户、四梯四户。
周边配套方面。
小区门口不远就有一条社区商业街，有华润万家、钱大妈、星巴克、M记、诊所、美容等，配套也比较丰富，但Leo发现朴朴超市送货也是很多住户的买菜选择。
外围还有漂亮的人工湖、绿化公园、茶餐厅等。
教育方面。小区旁边就有幼儿园，公办小学有南村镇雅居乐小学和南雅学位（2019年开始招生），没有听说成绩特别好或者差，而初中也是南雅学校（九年一贯制的），还没形成口碑吧，关于番禺的学位大家还是认可市桥那边多一点。
户型和价格方面。
比较经典的是南向97平三房一卫了，但它不如万科欧泊的两卫那么实用，而且厅出阳台的纵深比并不合理，客厅的采光比较差。
成交单价在4.3万/平-4.6万/平左右，总价建议不要超过460万（超过的话万科欧泊的三房性价比更高）
还有两房竟然是房出阳台，这个产品真的不讨喜。
小结一下十年小雅吧
优点
雅居乐所有组团里，离地铁最近（除了大户型的上善若水）周边生活配套还可以，居住环境很不错缺点
户型差，阳台纵深比不合理，没有侧出阳台或者窗，客厅采光非常不行周边比较堵，自驾体验差，特别是门口那条观景路。教育方面的口碑一般般。最后奉上Leo的买房建议
1、除了在 *** 上班的小伙伴，万科欧泊和十年小雅也适合天河海珠的，特别是那些追求居住环境以及次新楼龄的刚需小伙伴。
2、如果预算去到460~500万左右，万科欧泊适合自住又能兼顾投资；选择十年小雅的话总价不要超过460万（万科欧泊性价比更高）。
3、投资的话万科欧泊是个不错的选择，地段非常好且在周边非常稀缺；不建议以投资的目的入手十年小雅，这边定位睡城，供应量又比较大。
以上。
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