本
文
摘
要
文：千一
2022年，是活久见的一年。
一些感觉不太可能发生的事，却都发生了。
比如，严控全国人民三年的疫情，猝不及防地就放开了，新冠变为了“乙类乙管”；
比如，被推到悬崖底的楼市，脸都要着地了，最后被一根、两根、三根绳...一把一把费力地往上拉。
是的，一个时代结束了，一个时代也开启了。
而不管时代怎么变化，普通人的生活还是要继续的。
该卖的房要卖，该买的房要买。
这一年，环境很艰难，但市场上还是跑出了不少红盘， *** 和樾府、琶洲南TOD、黄埔新城、水木芳华、领秀海、和悦滨江等。
今年土拍，量是少了，但是也出了不少好地，只要开发商努力点，拿出好产品，营销再给力点，在大环境向好的情况下，是能够跑出来的。
好了，说下2023年有机会跑出来的几个盘。
第一个 新鸿基-广州南站ICC
新鸿基，会是广州南站的救星。
它给南站带来约86万㎡的商业综合体，弥补南站最欠缺的，一直以来都没有做成的商业配套和氛围。
港企新鸿基，在建地标、做商业这块是有很成功的经验的，它的进入，是南站一改颓势，把人留住，把商业盘活的重要一步。
基于此，新鸿基在南站的住宅项目就有出圈的可能。
1、项目近广州南站，地铁、高铁出行都是很便捷的
2、依托自身近在咫尺的大型商业体，住宅是可以就近获利的
3、部分住宅有小公园、河涌的自然景观，生态不错
4、主打低密的社区，产品偏刚改/改善
南站产业、商业发展起来，会反哺到楼市上。
第二个 城投足球场项目
广州南站，目前的两大希望，一个是新鸿基的ICC，一个则是城投接手的足球场，能按预期兑现的话，未来会是广州南站最瞩目的地标。
而城投一并接下的足球场旁的谢村居住及商业商务地块，体量达66万㎡。目前地块规划图和产品都还没出来，但从地块素质、价值来看，这个项目的期待值还是有的。
1、距离7号线谢村地铁站只有5、600米，是个地铁盘，交通算方便的
2、旁边有城隽和府、城隽玥府，有星寰、冠珺之光，连片的住宅氛围相对浓厚
3、本身会建商业+足球场的商业，到时候楼下的商业氛围不会差
4、大的区域来看，广州南站的发展前景是逐渐清晰、明朗的
所以，就看城投明年拿出什么产品了。
第三个 越秀新港东项目
这是越秀在第二轮土拍拿下的琶洲西区AH040329地块，拿地当天越秀就动工了，估计明年初入市。
这块地不大，但地段很优。比琶洲南更优。
它在总部大楼林立的琶洲西区核心位置，距离磨碟沙站200米左右，还有南向的一线河景。
基于地块的素质，这块地的产品大概率也会走高端线，建2栋高层的板式住宅，超豪的户型，价格预计会比琶洲南还贵。
有琶洲南的热卖在前，越秀新港东这个项目，定调只会更高。
当然，它欠缺琶洲南的大盘、小区配套和氛围。但一桥之隔，一些配套也是可以共享的。
第四个 广州地铁赤沙车辆段二期
另一边，琶洲南的姐妹花——赤沙车辆段明年估计也会亮相。它的体量超40万㎡。
素质和琶洲南大差不差，会更靠近12号线赤沙站，交通通达性更好。
一期、二期地块连片发展，整个项目的城市界面、形象正在加速蜕变，加上对岸西区的商务区加持，价值很高。
而且琶洲此前发文，严禁商业房地产开发，那琶洲的住宅就更加金贵起来。
赤沙车辆段二期是有市场的。
第五个 越秀海珠锌片厂地块
这宗地位于海珠西，越秀拿下可以说是打破了中海垄断海珠西新房的局面。
地块素质优秀，入市后会和中海几个盘形成正面竞争。
它的优势在于
1、近8号线沙园站，旁边就是鹤洞大桥，对岸是广船、广钢，区位好
2、离江近，因为前方的建筑不高，项目会有一线江景
3、东侧就是宝玉直小学，有可能划入对口
4、地块面积不小，可以做围合式社区
5、楼面价7千多，就算加上其它成本，地价成本也比中海的低。意味着有很大的价格空间、价格优势，越秀要卷，简直是分分钟的事。
而且，越秀在海珠储备了不少项目，要和琶洲南、新港东项目打出差异化，那么锌片厂可能会是偏刚需，或者是刚需+改善产品，去抢市区的刚需、刚改客户。
第六个 保利广州大道南地块项目
这宗地是保利在今年第三轮供地里和多家房企竞价15轮之后抢下的，楼面价4.8万/㎡，上榜广州第7贵的地。
主要在于它的地段很好，在广州大道南旁，距离客村、鹭江两个地铁站约1公里左右，对望广州塔，临近客村商圈，价值很高，开发商能打的牌很多。
这宗地的客群面也相对广，包括周边做生意的老板、本地的置换、天河海珠的新广...
按这个地价，保利可能会把产品望改善、豪宅方向打造，来获取溢价。关注的同学，可以持币等候了。
第七个 保利中铁物流园项目
保利今年拿地可是下了血本。第三轮才拿下一宗楼面价第7的地，第四轮拿下的中铁物流园地块，4.5万/㎡的地价排在了全市第8。
这宗地，体量超20万方，容积率2.93。听说保利会把天字系的产品线落在这里。
我猜测，为了不自己抢自己的客，这宗地的产品会和汇景台、保利天汇形成差异。瞄准的客群是汇景那些够不上、或者不喜欢汇景台的老业主，以及五山本地的改善客，附近学校的老师、上班族。
按保利的操作，入市的时候会炸一波市场。
第八个 广州城投東园公馆
明年的楼市，越秀区终于要上台表演了。直接来个王炸。
2020年城投以6.4万/㎡高价拿下广州地王-越秀南AD013907地块项目，案名定了——广州城投東园公馆
这宗地，贵有贵的道理。地铁站团一大广场就在楼下，旁边呢又都是各项生活配套，包括华全国总工会旧址、越秀区第二中医医院、永曜北小学、清水濠小学、东方文化广场一二期等等。
根据规划和城投透露的信息，这宗地要建4栋21-23层的住宅，产品预计是100-180㎡的，专梯入户，内部配套打造室内恒温泳池、社交休闲空间等。
效果图如下，土豪金的奢华感。虽然不够潮流，但也还可以。
它很贵，但是入市会卖的不错。
1、越秀新房奇缺，多少土著等着置换
2、越秀的地段保值性强
3、越秀的学位，很香。与其花大价钱买个不能住的老破小学位壳，不如买套能住的新房香。虽然目前不知道项目对口小学哪里（预计永曜北小学？），但在越秀，教育资源不会差，不用愁。
第九个 越秀兴业大道南侧地块项目
创新城的地主，越秀又攻下一地。
33亿总价、1.4万/㎡楼面价拿下的兴业大道南侧地块，按越秀的速度，明年会很快入市。
地块位置虽然不如现在的越秀三子，离地铁和南大干线略远，但旁边有公园景观，邻近几条交通要道，也还算可以。
加上地块面积很大，建面有约22万㎡，内部要配建幼儿园、小学、初高中等配套，这个项目还是很有价值的。
因为目前主打刚需的文玺卖得差不多了，大星、大和分别主打刚改、改善定位，兴业大道南侧地块可能会补位文玺，卖刚需、偏刚改产品。
第十个 白鹅潭悦府
这个盘前两天我们写过，荔湾的高端场，华润的赌局？可以回看。
白鹅潭悦府，CBD的地段+华润高端的产品线+重磅的商业加持，这个盘的关注度还是很高的。
至于能不能给荔湾豪宅市场贡献点力量，还得看华润拿出产品品质了。
以上楼盘，2023年，见分晓！
