本
文
摘
要
文/顾天杰
卖楼文学 满天飞
就在内地房企集体狂欢的时候，香港楼市，默默创下5年新低。
反应二手房价格的中原城市领先指数CCL显示，11月14日到11月20日的一周，CCL为159.76点，创下2017年10月以来新低。
主要有两个原因：
一是房价上升周期已经持续五年多，回调属于正常。
二是美联储多次加息，港币美元联系汇率，导致楼市流入资金减少。
楼市震荡下行，最先感受到的是中介。
中原地产创始人施永青表示，希望削减一半的中原香港门店，目前在香港有6300名员工，470家门店。
这就意味着超过3000名员工会失业。
施永青在接受媒体采访时说，目前香港楼市成交只有正常的一半，和高峰期相比只剩三分之一。
在这样的环境下，市场上涌现出各种奇葩卖房文学。
其营销的核心就一个字：
惨
当你路过中介门店，看到贴在玻璃上的一个个房源信息，不得不感慨中介的词汇之丰富。
（来源：网络）
入门级的广告语包括：生不逢时、跌到麻木、含泪再降。
进阶卖房话术变成了：时光倒流、今生不再有、上车大时代。
逛了一圈之后，你终于在路边护栏上，看到了振聋发聩、毕生难忘的一条：
卖楼葬父
（来源：网络）
当然根据网友的核查与搜索，指出这是一张PS过的图片，原图早在2018年就能在互联网上搜到了，原因看起来更惊悚。
白纸黑字上写着：
业主求死
（来源：网络）
无论如何，卖一套房子不值得一同献出宝贵的生命。
即使楼市下跌非常难熬，我们也祝这位文小姐平安无事，千万不要走极端。
根据彭博社的报道，2022年三季度香港未售出的新房数量，已经达到过去15年以来最高水平。
香港楼市与内地相比，有一个特点银行按揭比率可以高到90%。
在这种情况下，如果过去两三年业主以九成比例买房上车，房价一旦下跌10%，买家就会净亏损，房子瞬间从资产变成负债。
地产文学刷屏的背后，是无数眼睁睁看自家房子下跌几万到几十万的业主。
然而就在一年前，香港楼市看上去还是非常火热的。
2021年年初疫情缓和，香港经济迅速恢复，楼市止跌回升，二手房价格连涨7个月后在2021年9月创下新高。
当时市场非常乐观，因为疫情导致的住房刚需，在防疫好转的前提下爆发出来，支撑了房价的上涨。
这种趋势只维持了一年不到。
投行高盛预计，2022年香港房价同比下滑15%，2023年还将继续下跌15%。
作为金融中心，香港的竞争力也在下降。
2022年9月下旬发布的《全球金融中心指数（GFCI）》显示，香港在全球国际金融中心排名下降1级名列第4，被连升3级的新加坡取代。
（来源：第32期全球金融中心指数报告）
同时，分析机构Sobie Aviation统计显示，2022年二季度新加坡客运量高达730万人次，位列亚洲第一。
曾长期为亚洲最繁忙的香港国际机场，第二季以59.1万人次跌出前10名。
楼市退潮只是一个侧面，香港的整体竞争力，下降了。
买房上车 不幸福
香港曾经一度想建设一套完整的住房体系。
香港居民都梦想早日上车，买到千尺豪宅。
千尺豪宅听上去很大，但换算下来只有92平米，这在香港已经非常奢侈。
大部分本地家庭，只能住在三四十平米的公屋里。
公屋就是香港 *** 主导建设的廉租房，对于申请人收入和资产有严格限制。
比如1人家庭的月收入不能超过1.183万港元，总资产不超过25.7万港元。2人家庭月收入不超过1.869万港元，总资产不超过34.8万港元。
能找到工作、身体健康的居民，即使应届生月薪基本都超过1万港币，不符合申请公屋的条件。
目前公屋占住房总量的29.1%，截至2020年有25.7万居民在排队等待入住公屋。
居住条件比公屋更差的是劏房。
全港有21万人住在劏房里，总数量高达9.27万间，人均居住面积中位数只有5.3平米。
（劏房类似于分割后的群租房 来源：凤凰卫视）
对于年轻一代来说，如果收入超过公屋标准，可以申请居屋，类似于内地的人才房，购买者能获得产权，但会有转让限制。
*** 统计处数据显示，到2019年，香港的居屋共有41.9万个，在全部房屋中占比约为14.7%。
目前居屋推出超过9000套，它的困境和公屋类似，狼多肉少不够分。
香港曾经出现过一个居屋项目450套房，结果来了2万申请人的盛况。
存量房屋不够的同时，最近十年新建房屋也越来越少了。
有数据显示，2013到2019年间香港开发商只推出了2万套房。
港资开发商的一个特点是，长期囤地、缓慢开发。
实际上香港的土地并不少。
2018年4月发布的《香港的土地供应及用途》研究报告中披露，截至2016年底，香港已建设土地面积约为2.7万公顷，仅占全港土地面积的24%。
未开发土地中，24个郊野公园和22个受法律保护的特别地区，面积为4.43万公顷，约等于香港土地面积的40%。
大量土地无法开发，香港 *** 转向填海造陆等人工手段，增加土地供应。
1985—2004年间，每5年约有500至700公顷土地填海，迪士尼乐园、港珠澳大桥人工岛等等，都是填海造陆的成果。
刘德华曾经拍摄过一支宣传短片，结果遭到激进粉丝的人身攻击与威胁，2000年之后填海的速度越来越慢。
多重因素叠加之下，香港居民买不到理想的房子， *** 也造不出更多的公屋，开发商不愿意加快造房。
2022年10月中旬，瑞银公布2022年度的《全球房地产泡沫指数》。
瑞银以60平米的市区住宅为标准，按照房价、居民收入、租金、按揭比例、GDP和通胀等因素，综合评估全球25个大城市的楼市泡沫化程度。
香港楼市泡沫化程度位列亚洲第一，由于过去一年的房价下降，全球排名下降到第五。
房地产造就了香港的高光时刻，也埋下诸多隐患。
2019年曾经的香港首富李兆基退休，四大家族掌门人全部退居二线。
仔细观察会发现一个趋势：
四大家族从曾经的不断拿地、凶猛造楼，转变为后期的坐地收租、改造商场。
一是因为接班人二代们，没有老一辈那么强的经营能力和人脉网络。
二是时代变幻，牌局重新发牌的时候，富豪家族们没有选择新的筹码。
刘德华2018年拍摄的填海造陆宣传片《让下一代看见》里，有一段话：
我们见过充满朝气的香港，我们也见过停滞不前的香港，你想下一代，见到一个什么样的香港？
香港楼市，是中国地产的过去，内地楼市，是中国地产的未来。
在央行、银保监会的支持下，内地楼市的融资与希望，已经扑面而来。
香港，还在一边观望，一边等待着爱的号码牌。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
