本
文
摘
要
这是拿铁说房的第52篇原创
06年7月放弃香港公司的优厚待遇，只身闯到广州，第一站就是番禺，住在大石。
那时候长隆周边还都是城中村，道路也一般， *** 还没起色，3号线也没通车。
每天坐直达天河北的512路经过大石大桥洛溪大桥广州大桥，到财富广场上班，后来512路自08年汶川地震后就取消了。
今天从我来广州的第一站说一下番禺的楼市，番禺的房子很多，但是不能乱买。
板块分散
番禺20年来一直被称为睡城，至今也还是。番禺由于地广人稀，平原较多，开发商最热衷于在此造城。
比如早期的祈福新村、丽江花园、雅居乐花园、华南碧桂园、广州碧桂园、南国奥园、金海岸，到后来的星河湾，亚运城，佰利山，锦绣半岛，锦绣香江，华南新城等等，几乎全都是大盘，而且每个盘都分了很多组团，开发了十几年，甚至现在还没开发完的都有。
随着地铁的开通和 *** 的崛起，地铁沿线大盘热门了起来，2015年之前买入番禺的也都翻倍不止了。
番禺的大盘太多，就显得有些分散，虽然各个大盘都有配套，但教育资源一般，和白云区差不多。
目前番禺的资源集中及热门板块还是围绕3号线和7号线周边。
番禺除了厦滘洛溪的土地有限，其他可塑造和开发的空间还是挺多的，但由于番禺财力有限，又不能四面开花，连 *** 和南站开发这么多年了都还没有成型，想要给其他地方输血也是心有余而力不足。
*** 板块
二手里面比较热门的就是万科欧泊和佰利山了，以欧泊95三房为例，涨了100万，今年涨幅大概在25%。
佰利山100出头的三房也差不多这个涨幅。
我们从放盘量来看，欧泊至今还有55套，剑桥郡还有80套。
这两个热门盘还有这么多需要消化，暂时来讲还需要一定的时间和热度才能继续拉动。
几个粉丝跟我说想买和樾府，但是买不到，全款和五成首付优先选房，不接受公积金贷款。
除了和樾府，一直都很热的就是铂士湾了，铂士湾上一期开盘价格在4.5-4.8万已经卖完，最新一期开盘是在4.5-5万，价格略微上涨。
如果你去年买的铂士湾反而涨得没有万科欧泊多。
其他的比如雅居乐华南新城华南碧桂园，由于组团太大，放盘量太大，价格一下子也很难拉得动。
但还是可以买的，毕竟也是享受 *** 配套，但是各个组团位置价格不同，也是不能乱买的。
番禺广场板块
除了 *** ，其他我认为能买的就是番禺广场板块了。
这个区域有两个关键，第一，从200-300万的刚需上车盘和改善都有，第二，地铁交通直达珠江新城，上了地铁就近似（尽是）繁华，正如开发商的广告语：离清净不远，离繁华很近。至于是否清净，还是要看具体盘源。
3号线南延段继续延伸到亚运城，将来更挤是必须的，亚运城居民上车就有座，还能直达 *** 和珠城。
对亚运城是利好，但也仅仅是靠近地铁的几个组团，其他可以忽略。
番禺广场这段比较热门的就是尚东尚筑、金海岸，次新电梯房，地铁上盖，关键是有适合刚需的户型。
如果你正好是首付不多的刚需，完全可以选择这里上车。
其他板块
除了厦滘洛溪的部分楼盘，一般是不太推荐其他区域的。
从这轮涨幅来看，番禺内部分化很明显，除了 *** 涨，其他都不涨，要不就是一手涨二手不涨。
这轮涨幅除了本身补涨之外，就是资金的偏好所致，也就是价值认可。
说一下我认为暂时还不太看好的区域，我说的是暂时，未来需要配套升级之后再重新确定。
比如桥南到沙湾片区，亚运城，祈福，南站附近，汽车小镇。
除了在附近上班需要自住的可以考虑，如果你在天河上班就不要选这里了，下面说一下原因。
桥南虽然配套成熟也有好的学位，但是将来没地铁，没啥增量，暂时回避。
祈福虽然有地铁22号线加持，但是完全依赖自身配套，周边没有产业，而且22号线是为了拉动荔湾连接火车站到机场，过路客比较多，盘子太大，另外次新的缤纷汇和名望天下价格也比较贵，对其他片区刚需不友好。
虽然诸多不好，但不得不承认的是祈福二手市场每个月成交量一直都是番禺第一，大幅超过雅居乐碧桂园。
南站写字楼是起来了，但是很多写字楼都还在卖，大多数都是空置。品秀星瀚为了能卖到4.5万，还特别引入了广外名校，门口还有南大干线以及即将通车的22号线，一说起南大干线也是挺心酸的，修了多少年了，如果是在黄埔，规定的工期执行不到位可是要扣钱的。
总之我觉得这个价格不值，其他没有提到的地方自行回避就好。
最后的话
总的来说，番禺能买的地方其实不多，目前还是要围绕3号和7号线周边去选。
整体上来看，番禺的产业还一般，没有太多亮点，
*** 是不错，房价还会再涨，这句话的意思就是正因为 *** 还没建好，所以利好还没兑现，没兑现之前都是买入时机。
如果把欧泊和佰利山这种热门盘放到天河黄埔，估计都只剩下些烂货在卖吧，好的估计都是天价了。
番禺最好的地方其实就是洛溪岛，珠江围绕，但这个地方都开发差不多了，剩下些老破小，要不就是酒店用品批发之类的。
我说的能买，其实是从最优配置及最好涨幅来判断的，并不是说其他地方就不会涨，其他地方不能买。
其他地方也可以买，但是你要做好买入后持有的心理准备，或许你会说，亚运城以后也会涨呀，没错，但是当下还不太适合，特别是这种远郊大盘，只要还有大量一手没有卖完的地方，都要谨慎入场。
之所以我们要求买入的房子要涨，是因为涨了将来才能换得起。
等到 *** 成熟，番禺就要去支援南站了，虽说番禺广场或者厦滘会有重大突破，但是也仅仅是刚需入场。
真正能够赚大钱的地方，一定是改善们追捧的地方。
拿铁房产观198 次咨询5.07392 次赞同去咨询你买房路上少走弯路少踩坑。
