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文
摘
要
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市场分析
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由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售仍呈现低迷状态，市场复苏仍待时日。整个河北市场低迷的情况下，整体政策基调向宽松积极渐进，因城施策空间进一步打开，楼市政策能出尽出。近期楼市利好政策主要围绕人民银行、银保监会930发布的阶段性调整差别化住房信贷政策执行展开。部分城市首套商业性个人住房贷款利率再次下调，政策将继续释放刚性住房需求，对房地产市场走出低迷状态有积极作用。
10月，河北新房住宅市场供求规模双降，受部分高端改善项目入市的影响，成交均价略有上涨。整体来看，本月虽为传统市场的“银十”，但并无预期表现。据克而瑞统计，2022年10月河北省新建商品住宅成交面积167.12万平方米，环比下跌3.64%，同比下跌28.58%；成交额172.75亿元，环比下跌2.11%，同比下跌27.93%；市场供应量回落，新增供应面积173万平方米，环比下跌31.45%，同比下跌27.97%。成交均价为10337元/㎡，环比上涨1.59%，同比上涨0.9%。
数据来源：CRIC环京投资决策系统
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房企业绩解读
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2022年1-10月河北省TOP30房企实现682.44亿元的销售业绩，同比去年同期下跌48.65%，其中10月单月的销售额为80.28亿元。销售额榜单中有仅7家房企销售额超过30亿元，与去年同期相比，减少8家，1家房企销售额超过50亿元，与去年同期相比，减少7家。TOP10上榜门槛23.24亿元，天成晟和地产集团有限公司将TOP30上榜门槛锁定在9.29亿元。
万科以68.56亿元夺得2022年1-10月房企销售额排行榜冠军，其在投资端、营销端、品牌端持续稳定发力，在市场低迷的情况下，依旧交出了不错的业绩，其中位于石家庄的万科翡翠书院项目助力较大，2022年1-10月销售额11.63亿元。碧桂园以49.93亿元位列销售榜第二，其在河北广泛布局、持续深耕，运营高效，不仅有人气盘如碧桂园·雍华府持续热销，永清碧桂园上和院等新项目开盘加推，去化率也表现良好。保利发展以48.75亿元的成交额位列第三，位于石家庄的保利阅云台以及位于邯郸的保利阅云台项目持续热销，行业调整期中领跑市场，今年以来两项目合计销售额超14亿。
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典型项目解读
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分区域看，石家庄和邯郸为热销项目集中地，2022年1-10月TOP30项目销售额榜单中，石家庄共9个项目上榜，在河北省各城市中上榜项目最多。其次是邯郸，共8个项目上榜。
客户层面，当前，受部分房企“暴雷”影响，房地产市场分化加剧。优质房企的品牌力、产品力对客户的虹吸效应进一步增强，客户更加关注项目产品力和开发商品牌。从产品类型来看，热销项目仍以改善型为主，开发商基本为知名品牌房企。以中海枫丹公馆、万科翡翠书院为代表的项目，主推户型基本以三居为主，或者是功能型更强的四居，迎合和满足市场上改善需求的群体。另外今年入市项目，洋房小高层产品增多，随着三胎政策的放开、人居品质的提升、加上政策和市场 *** ，改善型的购房需求逐步增多，更加考验开发商对于项目产品力的打造。
（1）中海枫丹公馆：中海枫丹公馆位于唐山路南区，与南湖公园一路之隔，是中海地产入驻唐山首作项目。整体规划占地面积约236亩，由A01地块、A02地块、A03地块构成。A01地块容积率2.0，产品为建面约107-140㎡11-15层洋房；A02地块容积率1.2，产品为建面约160-220㎡5-6层洋房。A03地块容积率1.2，以建面约160-220㎡4-6层洋房及约230㎡叠拼住宅产品为主。项目整体采用法式经典建筑风格及园林风格，户型产品充分利用密度与容积率优势，最大化利用面宽。周边配套成熟完善，环境优美适合居住。2022年1-10月共计成交588套，签约金额17.14亿元。
（2）中海云锦：中海云锦楼盘位于石家庄长安棉五厂区，是中海地产进驻石家庄主城的第一个项目。紧邻一环核心区域，双地铁线到达，全配套加持，项目自身打造为低密宜居住宅。占地面积76476㎡，建筑面积181077㎡，分两期开发，共规划建设26栋住宅楼，容积率2.5，绿化率35%，目前二期推售中。项目整体为装配式住宅，精装修交房，销售均价25000元/㎡左右。项目定位为高端改善，户型为120㎡-145㎡的3室2厅2卫，其中145㎡户型南北通透，6.6米宽超大客厅带270°转角阳台，约13.3米超大南向面宽，采光效果好。社区采用5重园林景观、高低布局，连接儿童活动区、萌宠乐园等生活场所。项目自入市以来去化良好，2022年1-10月共销售457套，成交额13.17亿元。
（3）万科翡翠书院：万科翡翠书院位于石家庄长安区，是万科集团在石家庄打造的第二座高端翡翠系项目，也是万科在石家庄打造的旗舰大盘。项目的定位是“万科学院派，洋房住区”。项目总占地面积300多亩，总建筑面积60万㎡，体量巨大，定位高端，地理位置优越，配套丰富。规划打造三大学府公园，五大艺术花园，7000㎡文体中心两所幼儿园及一所公立小学。万科翡翠书院共分为五期产品，产品类型有洋房、高层；高层户型为86-165平米二至四居，洋房户型为142-162平米三居。项目自开盘以来持续畅销，2022年1-10月共销售676套，成交额11.63亿元。
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总结展望
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10月份作为传统销售旺季又有十一假期，再叠加前期政策放松效果的逐渐释放，开发商在推盘和促销力度上均有所提升，但是由于疫情反复以及购房者信心不足，整体销售仍呈现低迷状态。新房销售方面，纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限，整体销售规模将保持筑底姿态，市场预期的修复仍需要房地产金融等大力度政策落地和细化。房企拿地方面，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期，而当前楼市下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。
END
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克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为 *** 、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
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