本
文
摘
要
前言：两年内，除去中海，中国销售额排名前十的房企悉数进驻石家庄，本文以房产人视角，尽量客观的介绍一下现今石家庄市辖区内、排名前十的大开发商。
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绿 城
1、杭州 1995年1月6日，宋卫平负债百万创立绿城房地产有限责任公司。同年，杭州桂花系列别墅开工建设。1997年，绿城销售额跃居浙江行业榜首。1998年1月，宋卫平着手组建浙江绿城足球俱乐部。2006年，绿城中国赴港上市。2009年，全年销售额突破五百亿，万科之下，绿城为首。
做房产之前，宋卫平在党校做过五年的教师；做房产之后，在业内是一位真正的传奇人物。宋卫平时期的绿城，无论是建筑质量还是物业服务，都是公认的业内标杆。宋卫平对待产品，有自己的情怀，也有一种近乎偏执的认真，不计较成本投入只为保证品质。哪怕有一位业主合理投诉，也会不惜重金修正设计，全盘重做。甚至有业主反应出行不便时，他会立即拍板，投几千万铺设一条新路。
宋卫平还是个球迷，98年组建绿城俱乐部，2001年绿城俱乐部的总投入为8500万元，这是宋卫平当年总赢利的2/3。
我当然要这么说，万科的一些房子今天都比不上我的农民安置房的
对于资本，他似乎抱有贬斥态度：“资本太强大，会使人逐利，这是人类的误区和异化。”他的表述特别有乌托邦的色彩。
宋卫平对教育有很深的情结，绿城的育华学校是杭州最好的学校之一，每年招生录取比例高达7:1。
“他是一个比较理想化的人“，谈及宋卫平时，一位绿城高管如此形容。撇开众多光环，宋卫平还是一个赌性很重的人。08年之前，他大胆拿地，储存备货，之后房价高涨，绿城顺利登上行业榜眼宝座。但在2011~2014年楼市调控时，错估形势，负重过多，产品单一，负债率一度高达159%。（绿城目标客户为高改和终置，这一群体往往拥有多套房产，正是被调控限购的主要群体。）
没有经历过，觉得宏观调控（限购）持续半年就会停止，实际是一年，一年半，两年......2012年六月，深陷破产传闻的绿城停牌了，宋卫平握住外界伸来的“援手”——苦苦支撑的绿城终于迈出了动用股本的第一步，用24.6%的股权换来了九龙仓50.98亿港元的“救命钱”。与此相时，宋卫平的股权被稀释，话语权也相应减弱。
接下来的两年，宏观调控仍在持续，绿城并没有走出困境，继马云号召“拯救绿城”、带领阿里巴巴员工选购绿城住宅后，2015年5月，融创中国以约为63亿港币的代价收购绿城中国24.313%股份。收购完成后，融创将与九龙仓并列成为绿城中国最大股东。可惜，孙宏斌轻产品重营销，与宋卫平的经营理念完全相悖，经过多次谈判，最终，2015年底，“白衣骑士”中交突然驰援，融创终止收购协议，宋卫平重回绿城。次年六月，中交成为第一大股东，绿城逐渐进入“后宋卫平时期”。
2017年，绿城中国优化组织架构，形成“一体五翼”的格局，下属绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城生活五大子集团。
2017年6月22日，杭州蓝色钱江发生火灾。
2、绿城曾经是中国最具情怀的房企，国资控股后，宋卫平留下的烙印逐渐变淡，就连蓝城也在所难免。但毫无疑问，绿城依然是中国最有实力的开发商之一，二十年的房产开发经验沉淀下来，绿城拥有属于自己的一套醇熟产品观念。绿城的房子依然是一线房企中最优质的产品之一，但在买房时，你得分清该项目是“绿城开发”还是“绿城代建”。
绿城现在专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列。北京绿城
3、绿城目前在石家庄有两个公开的项目，绿城桃花源与绿城诚园。两个项目背后都有禾川基金的影子，有绿城只是代建的传闻。（代建和开发是不一样的两个概念，代建往往会严重影响产品落地品质。绿城、蓝城代建是现在绿城集团的一项重要业务，全国很多城市的一些楼盘项目只是挂着绿城代建的名，而不是绿城自主开发的。现在的绿城在疯狂消费“宋卫平”这一金字招牌，但也许只有蓝城小镇的些许项目，出自宋卫平的手笔。）
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华润置地
1、华润 华润置地和华润集团属于从属关系，就好像石家庄国大地产与国大集团。华润是根正苗红的国资委下属央企，华润置地是华润集团里最重要的一个组成部分。
华润（集团）有限公司，前身是1938年 *** 为抗日战争在香港建立的地下交通站。1948年改组更名为华润公司，1952年隶属关系由 *** 中央办公厅变为中央贸易部（现为商务部）。1983年，改组成立华润（集团）有限公司。1999年12月，与外经贸部脱钩，列为中央管理。2003年归属国务院国有资产监督管理委员会领导下的中央企业。作为国资委确认和公布的“以房地产开发与运营”为主业的十六家央企之一，在中国商品房市场诞生之初，华润就用大手笔控股华远地产的方式，在96年以华润置地的名字赴港上市。而华远地产当时的总经理，是任志强。
这是华润置地的由来，随后，2000年，华润集团成为万科第一大股东（为进一步控股万科，华润抛弃华远的利益，任志强一度愤而辞职），此后数年，华润一直意图将华润置地与万科合并，做中国房地产业的超级航母。
可惜，种种因素作用下，华润一直未能如愿（2014年董事长宋林入狱）。2017年初，华润退出万科，深铁接过华润股份，随后又接过恒大持有的万科股份，在2017年中旬，深铁成为万科第一大股东。（万科股权战是后话了，下篇简单提一下）
2002年华润另立“华润深圳有限公司”，主导开发建设第一个“华润万象城”，2004年底深圳华润万象城竣工开业，开启了华润都市综合体模式的先河。与传统房企“买地→建房→卖房→物管→获利”的住宅大盘开发模式不同，也与老万达“买地→建立商业综合体+住宅→卖房+卖铺+招商→获利”的商业地产开发模式不同，华润置地的都市综合体模式可以实现中高端住宅与商业中心的良性互动，并且华润置地100%自持万象城的非住宅物业。这种模式的最大弊端是资金周转率低，长处是后期现金流会越来越充裕。
2、华润置地通过多年的专业开发经历，已经形成三条主要产品线，即：以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊中低密度产品系列：以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区高密度产品系列：和以万象城、五彩城、欢乐颂为代表的都市综合体产品系列。华润的产品链条上最具影响力的是“万象城”(都市综合体)，是华润置地的品牌商业地产项目。
国企通病——机构庞大臃肿、运行效率低下、管控不如同规模私企等，华润都有。这也就造成，华润住宅品质的下限比老万达高，但上限往往配不上产品价格（区位倒是真的好）。
华润深圳湾·悦府
3、华润置地在石家庄目前已经公开的项目有华润万象城、华润大厦，平层公寓卖出一环住宅的价，也是没sei了。
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华夏幸福
1、1998年，王文学在河北省廊坊市创建“华夏房地产开发有限公司”，后改名为“华夏幸福基业股份有限公司”。2002年，在王志刚指导下，王文学进军河北固安，开始做“产业新城”。（固安在天安门正南50公里，是距离天安门最近的河北县城。2001年申奥成功后，北京将四环内的一些工业企业向外搬迁，华夏幸福此时落子固安，无疑是踏上了命运的转折点。）
第一做园区开发和招商；第二要求 *** 提供相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。2006年3月，固安工业园区被河北省人民 *** 批准为省级开发区。2011年华夏幸福借壳上市，2015年1月收购中国足球甲级联赛球队河北中基，更名为河北华夏幸福。2015年7月，华夏幸福与河北省固安县积极探索PPP（ *** 和社会资本合作）模式的好经验、好做法，得到国务院通报表扬。2017年度中国房地产企业销售排行榜中，华夏幸福位列前十。
和中国几乎所有开发商不同，华夏幸福目前的商业模式以“开发产业新城+配建园区住宅”为主。PPP模式，只有华夏幸福玩的最溜——与 *** 进行合作，参与公共设施的建设。简单来讲， *** 低价批地，华夏幸福负责前期地块的一级开发、二级开发以及后续招商工作，按照华夏幸福与 *** 签订的合同，其收入来源大致为设计咨询费用、土地整理费用、基础设施建设费用、园区运营费用和产业发展服务费用，而最后一项费用最大，为当年新增落地投资额的45%（举例，外商投资一百万， *** 需要返还给华夏幸福45万）。也就是说，园区开发过程中和建成后， *** 一直欠着华夏幸福的钱，这些钱，需要华夏幸福自己去找当地 *** 要。
招商能力是核心中的核心，没有产业，城市如何健康的持续发展？潜力又何在？没有产业，华夏幸福在 *** 那里就拿不到钱，所以华夏幸福在这块非常重视，费尽心思打造了一个产业发展人数全球最多，人员结构最为丰富，招商能力极强的4600人顶级团队。
华夏幸福董事长王文学曾公开表示：“可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业？老板是谁?秘书是谁电话多少?我们有GPS定位系统，长期跟踪，不断服务，长期的挖掘投资机会。”2、华夏幸福在环京区域拥有大量廉价储备土地，在地价越来越高的今天，华夏幸福手里的优质土地，吸引着众多一线房企登门求“合作”。
华夏幸福基业目前已成型的有四大产品系列。成熟较早的是面向都市首居需求的“华夏系列”以及针对第二居所需求的“孔雀城”系列；随着北京轨道交通的外延完善，公司在沿轨道交通延长线上又开始建设新的产品线“大卫城”，第四则是面向大北京的人文新镇连锁品牌——“兰亭系列”。华夏幸福的住宅产品，开发之初是为了解决园区内工作人员的居住需求，只不过后来大部分卖给了没钱买北京住宅的刚需一族。所以，不要对华夏幸福的住宅存在过高要求或期待。
华夏幸福.霸州温泉孔雀城.河北
3、华夏幸福在石家庄的长安区和正定新区已签约建设产业新城，住宅项目暂时还没有公示。
2016年中国石家庄国际投资合作洽谈会中华夏幸福基业已确定将“产业高度集中、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,作为整体开发石家庄长安国际服务外包经济开发区的目标。 根据公开披露的数据,石家庄长安国际服务外包经济开发区先期开发面积为14.37平方公里,开发范围东至东三环延长线7
龙湖地产
1、龙湖集团1993年创建于重庆，创始人吴亚军，曾做过记者，传闻是王石的“闭门弟子”，是位颇具传奇色彩的女性。在2003年、2005年、2006年，她带领龙湖地产三次获得“全国住宅用户满意度调查”第一名，享有中国别墅专家的美誉。2009年龙湖赴港上市，截至目前，龙湖地产业务遍布中国37个城市，累计已开发项目超过200个，已开发面积超过7700万平方米，待开发土地储备超5000万平方米。2017全年合同销售额1560.8亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业前十。
重庆是龙湖的大本营，如杭州之于绿城。重庆龙湖开发的住宅和别墅，匠心独运，品质一流，前期口碑很好，和宋卫平时期的绿城有些许相似，但还比不上绿城的“纯”。龙湖除了房子建得漂亮，龙湖物业在业内也是首屈一指，服务态度和水平不比绿城差，甚至还要超过绿城。
2、
龙湖地产具有别墅、洋房、高层、超高层豪宅、“山、海、港”五大系列。其中别墅系列可细分为：蓝湖、滟澜，洋房系类可细分为：香醍、大城小院，高层系列可细分为：资源型、规模型。也许是因为创始人是位女性的缘故，龙湖产品营销偏女性化，龙湖的项目名大多数需要翻翻字典或者找找古风歌词。
3、龙湖在石家庄刚刚拍下山前景观大道区域【2017】-38号、39号、40号、42号地块，预计开发建设低密住宅项目。四月，龙湖冠寓以租赁方式获得和平西路友谊店，将打造社区和青年文化为核心的长租公寓。
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绿 地
1、1992年7月，张玉良领衔创建上海绿地集团有限公司，属上海市国有控股特大型企业。绿地创办之初，成功探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得 *** 的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，1994年获党媒宣传报道，此后多年，绿地深耕上海楼市，成为上海房企龙头。2001年以后，绿地向全国其他城市扩张，并逐步成长为全国排名前十的开发商。2014年，绿地收购上海申花。（不会踢球的开发商不是好国企）
相比国内其他房企，绿地在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。
2、绿地产品系
老街系列：例如常熟·老街、郑州·老街、南桥老街、康桥老街、沈阳老街等。
新里系列：新里康林公寓、新里·仕嘉公寓、新里·维多利亚公寓、新里派克公馆
海珀系列：海珀·香庭、海珀·兰轩等。
新城镇系列：绿地21城、徐州世纪城、合肥国际花都等。
海域系列：海域·白桦原墅、海域·岛屿墅等。
绿地集团商务产品系：“创系”、“海系”、“SOHO”绿地很擅长建设地标性建筑，上百层、几百米、破世界记录的那种。但绿地的住宅品质实在一般，尤其是收购来的项目，品控不行、口碑低下是常态。（石家庄绿地中山公馆就是收购的项目，位置不错，但户型和硬件太差，明摆着糊弄本地刚需，去年年初敢卖三万。）
jugen
3、绿地现在在石家庄已经公开的住宅项目有：绿地中山公馆、绿地海域鹿泉（存疑）。
朋友圈就是对我最大的帮助，十分感谢。现在是凌晨三点，先写到这，几天后再更新下篇。
从中介的角度看楼市
剖析买房时会遇到的常见问题
以小见大
观楼市，看人间
