本
文
摘
要
今天这篇文章，我们主要谈谈新加坡2022楼市最新的房产政策，公寓楼盘的买卖流程，以及各个阶段的注意事项，供大家买卖房产时参考。
开始介绍公寓买卖流程之前，首先概括介绍一下新加坡的公寓市场(Condo)。
新加坡的公寓市场(Condo)分为新公寓和转售公寓两大类别。
新公寓(New Project)指的是由发展商全新开盘，还没盖好的期房。
但是最近几年，尤其是高端公寓市场，出现了不少发展商先把房子建好再开盘的情况。这种情况比较特殊，但是因为销售方是发展商，通常还是划分为新公寓的范畴。
转售公寓(Resale)，也就是大家常说的二手房，买家卖家都是私人个体。
期房买卖流程
期房买卖流程，是直观的。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。
发展商条例具有法律约束效力，严格规范了新加坡的房产市场。
直观的例子，按照2009年版本的发展商条例，每个兴建的楼盘，都会开设一个建房户头(Project Bank Account)。
收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，发展商才能拿到这个阶段的钱。
所以很多在其他国家出现过的复杂问题，在新加坡简单化了。
卖了期房，发展商卷款跑路？
——钱根本不在他手上。
盖到一半，房子烂尾？
——烂尾就拿不到尾款。
买期房的流程都是固定的，跟着流程走就是了。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
这个选购权合同是统一模板，每人拿到的都一样。签订OTP合同，相当于下定，买家需要先支付给发展商5%的定金，以支票或转账方式支付，支付对象就是前面说的建房户头（Project Bank Account）。
支付定金后就可以拿到OTP合同。
选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，发展商会收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其余3.75%定金买家可以拿回。
第二阶段，签购买合同(S&P)，支付剩余首付，搞定贷款。
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认购买。
S&P是正式购房合同，签字务必慎重。
如果买家签订了S&P合同以后反悔，发展商有权向买家追讨房价的20%。
首付额度
根据2018年7月的最新房产措施，个人买家购买公寓房产，如果名下没有其他房贷，最多向银行贷款75%。
买家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必须以支票或转账支付，其余的20%首付可以公积金支付。
如果买家名下已经有一套房贷，那么二套房最多向银行贷款45%。
从上图可以看到，对于首套房的买家来说，贷款额度明显宽松。
银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。
新加坡的贷款利率比较低，目前市面上的房贷利率在1.5%-2%之间浮动，贷款买房比较划算。大家在办理银行贷款的时候，可以妥善利用75%这个额度上限。
支付了5%定金，签订了OTP选购权合同，接下来的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付。
签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。印花税费可以选择存款或者公积金支付。
2021版最新印花税率如下：
本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。
贷款
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
如果买家想贷款，他需要在OTP的有效期之内选择银行和贷款配套，提供收入证明，向银行申请贷款。
月供限制
在金融管理局的TDSR框架下，买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。
比如说老张月入一万。那么他现在每个月在还的房贷，车贷，信用卡的分期付款等等，再加上他想买的新房子的贷款，加起来不能超过6千新币。
如果老张的收入不是工资，而是销售这种底薪+提成的非固定收入，要在收入的基础上打折计算，通常是打七折。
年总收入12万，平均月入一万，打个七折，按照月入7千计算月供。每个月全部贷款加起来最多 4千2新币。
如果近期打算办理房贷的话，可以考虑把车贷提前还清，或者把信用卡分期付款的项目停了。
比如说每个月的健身费用啊，护肤配套啊，家具分期付款啊，通常总数不大，却可以极大地提高月供额度。
无本地收入买家
对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到70%。
注意，只需要存款证明，不需要流水。
总结一下这个阶段需要的首付数目。
假设房子总价100万新币。买家年龄+贷款年限不超过65岁。
卖家印花税
签订了S&P合同，买家就已经是屋主了。
新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的政策，如果买房三年之内卖掉房子，税务局会向卖家征收SSD。
税务局计算三年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。
持房三年以上，就不用再交SSD。
第三阶段，按照工程进度付款。
25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。
工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。
举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。
过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。
注意，发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘最迟交付日期（TOP ）。
TOP的时间是发展商自己定的，比较宽松，大多数楼盘都会提前完成，出现延期完工的情况并不多见。
万一真的延期了怎么办。
这种情况在新加坡比较少见，但不是没有。最近的疫情导致建筑工地停工了几个月，预计会有一批即将建成的公寓项目受影响。
按照过去发生过的案例经验，发展商会按照买家已经开始月供的贷款额度，支付利息。
具体过程会有律师和发展商方面协商调度，屋主无需担心。
对于收入稳定的家庭来说，按工程进度付款是个很好的支付方式。
长达3-4年的时间，从10%的贷款开始逐步月供，可以更加从容地管理手头的现金流。
已建成新公寓的付款方式
最近几年，市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。
这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款。
在之前的萝卜点评系列文章里，我曾经详细介绍过延迟付款计划这种灵活的付款方式。
目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。
首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。
延迟付款期限结束之后正常开始月供。
部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。大家可以根据不同的实际情况，选择对自己有利的付款方式。
说完了新公寓的购买流程，我们再说说转售公寓的交易流程。
转售公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
二手公寓遇到的情况会比较复杂，新加坡懂法律的人很多，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
二手公寓的OTP合同没有统一的格式，通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。好像下图这样的。
定金数额
签订OTP合同时，买家需要支付1%定金给卖家。可以是支票，转账或者本票(Cashier Order)。
注意，这个1%定金是约定俗成的市场做法，需要明确的写进OTP里。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
有效期
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。
注意，这个14天同样是市场约定俗成的日期，必须明确出现在OTP上面。
为什么市场约定俗成14天，而不是3天，4天。
因为买家联系银行办贷款，需要拿着选购权合同贷款去申请。3、4天的时间，根本就不够贷款办下来。
有效期之内，买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，代价是损失1%的定金。
买家选择不执行OTP有很多原因。比如说，在14天内发现了更好的房子，宁愿损失定金，也不想要定下的这间了。或者说联系了银行，发现贷款额度不够，贷款办不下来，也是个普遍的原因。
租约
交易的房产是空置状态还是带着租约，需要明确的写进合同里。
新加坡的租约具有法律效力，一旦签订，轻易不能违约，否则需要支付巨额违约金。
租约期间，就算房子换了主人，租客还是可以按照租约合同住到期满，只不过租金支付的对象换成了新屋主而已。如果是急于自住的买家，就不要买带租约的房子了。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，也要在这个阶段谈，列下详细的家具清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要支付买家印花税和额外买家印花税。
最新的印花税率再看一遍：
还记得卖家印花税(SSD)吗？三年有效时间，从执行选购权的日期算起。
第三阶段，支付剩余房款。
根据最新的房产政策，银行发放最多75%的贷款。
买家已经支付了5%，剩下的20%首付部分，可以用存款或者公积金支付。
这个阶段，买卖双方的律师会协助完成全部的法律文件。
第四阶段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。
实际交易时，经常会有一方提出提前或者延后交易。
很常见的一个情况是，卖家还没有找好新房子，搬不了家，需要延期一两个月完成交易。这段时间内，卖家按月支付买家租金，具体数额双方协商决定。
还有个很常见的情况，是卖家早早清空了屋子，而买家急着搬进去。
只要双方同意并写进合同里，这些附加条款都是可以商量的。
转载自 领英不动产
