本
文
摘
要
最近心情真的是五味杂陈，大家基本上都阳了一遍，尽管很多人也都恢复了，但是我们无法回避一些不好的消息。
有一部分人的确被病毒折磨成了重症，这病毒对于很多年龄大有基础病的老年人，的确不友好。这些都是客观存在的事实，但是病毒肆虐下，谁也逃不掉，只能挨过这一波高峰期。
我每年都会做个总结，总结过往的这一年，展望一下新的一年。
下面是前两年的总结展望，供大家回忆参考：
总结2020 卜一卦2021年济南楼市
干货：2022年济南房价还会涨吗？
扑朔迷离的2022年马上过完了，新的一年依然不会轻松。
01.2022年的济南楼市
2022这一年，是全国楼市大转向的过程，从2020-2021年的三条红线、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等，全面转向到支持开发商融资，保交楼、保民生、保稳定，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
除了一线城市外，大部分城市的限售、限贷、限购政策，基本上全部松绑。仅仅我们大济南就先后2次大规模放松购房政策， 一次是5月份一次是9月份。
在疫情的强烈冲击下，尽管政策有了全面放开的执行，首套房的购房利率也达到了历史低点，但这并没有让房地产产生足够的成交量突破。
相比较2021年济南新建住宅10万套的网签量，2022年最多有7万套（大体6.7万套）的成交。
2021年卖的太好了，2022年卖太差了。
详细总结一下2022年济南的楼市，正确认识之后，才能对2023年的济南楼市有更准确的判断。
2022年济南楼市继续2/8分化，涨价的楼盘是少数，绝大多数楼盘房价平稳。涨价楼盘多集中在CBD、奥体、高新区周边，除此之外，鲜见楼盘涨价。
2022年，济南的改善置业者继续用资金投票给比较优质的片区，新房价格仁恒奥体公园世纪达到35000元/平米，中信泰富九庐价格35000-38000元/平米，保利臻誉价格30000-35000元/平米，中建云境价格25000-30000元/平米……
2022年，诸多刚需片区走量，价稳。卖的最好的当属雪山片区，雪山万科城、绿城春来晓园两大楼盘持续高输出，当属今年卖的最好的流量大盘。张马片区2.0时代来临，银丰、瑞马、中建、大华、绿城销售的都不错，相比较第一代产品有升级，且容积率更宜居。张马、新东站片区房价比较亲民，交通便利，成为刚需置业比较喜欢的片区。
神武崛起，唐冶平稳。神武在未来壹号、青云阙、金茂府、绿城春月锦庐的带动下，产品出众，吸引众多刚需、刚改客户置业。而唐冶，因为在售楼盘比较少，加上品牌力相对不够硬，反倒是被神武超越了热度。
南部片区鲁能领秀城继续一骑绝尘，而市中万科城因低密大宅也站稳了南城，在二选一的抉择中，整个市中南部房价依然坚挺。
西客站、医学中心、党家、王府庄、药山、北湖等几个片区，因为区域属性，相对而言比较平稳，多以地源性客户成交为主，就近工作可置业。
对于济南二手房市场，与新房市场差距不大，2/8分化下，还是东部核心区域次新房房价比较坚挺。CBD、奥体、龙鼎、大汉峪、高新区二手房持续创新高，除此之外，大部分二手房横盘或略有下跌。而市区内的老旧房产，继续持续阴跌，销售周期继续延长，有价无市成常态。
02.2022楼市政策为什么转向调整
我在2022年的预测中（干货：2022年济南房价还会涨吗？）提到了一句：2022年的经济压力比较大，楼市政策会跟随经济做出调整。
要充分认识到房地产对中国经济的贡献度，前几天某位领导也提及了：
“近几年，房地产业占国内生产总值的比重大概是7%左右，加上建筑业等相关产业达到14%左右，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的将近一半，房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的接近40%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。”经济过热的时候，房地产是需要降温的，挤出资金到别的实体行业，促进经济转型、升级；经济不好的时候，房地产必然是促内需的抓手，充分释放购买力，促进相关产业链复苏，促进就业、消费。
有人说现在政策急转弯，去年前年打压房地产、教育培训行业，怎么今年就突然转向了？
1、如果没有疫情加重，调控房地产、教育培训很有必要。
2、前两年我们的确在努力产业升级、转型，那时的政策是对的没有错。
3、现如今的调整也是无奈之举，因为环境不一样了，疫情+加出口受阻，难道不该调整吗？
4、房地产+教育培训能够解决很多就业问题，另外扩大内需还需要各种中小微企业活跃经济，各行各业都会活跃起来，解决、促进就业。
5、政策是因时、因势而变，没有一个政策是永远正确或者一定错误的，要看当时的环境。
6、转变思路显然比不转强，早转比晚转强。所以我们普通百姓要做的是自己能在大势中干点啥，赚点钱，而不是嘲笑政策变化快，没意义。
所以2023年，房地产政策继续宽松，市场在政策放松大环境下继续修复、恢复。
03.2023楼市如何走？
楼市的政策力度不小，能松绑的政策也都松绑了，几乎是能用的政策全都用上了，这就能释放购买力了吗？事实上并不会，居民的储蓄率继续走高，买房意愿也并不强烈。2023年的楼市只能说会比2022年要好，但是总成交量、交易额并不会大幅度增长，房地产只能说2023年会有所恢复，整体暴涨不现实。
我从几方面猜测一下2023年的楼市，然后更具体的落到济南楼市的片区、房价，供大家2023年买房置业参考。
1、明年的楼市也不会太好，这就像阳好了的人一样，很多人觉得自己没问题了，其实还是不能做剧烈运动，你的身体还存在很多问题潜在隐患，需要慢慢恢复。2014-2015楼市启动了两年，而这一波启动需要经济恢复恢复，且杠杆结构、住房架构，与那时也完全不一样。
2、楼市和股市有点像，购房者先得对房价有信心，看到不会跌了，买房能不赔钱了，才会去买房。楼市打折、股市下跌老百姓都不会冲进去，必须看到有利可图之后，所以市场还需要一个恢复期。抄底是存在的，那是聪明人看到了转向的趋势，但是抄底永远是小部分人，并不是改变市场的人，改变市场还是需要大众抬轿子。
3、所以对于房地产企业来讲，2023年并不会大规模扩张，也不会大规模拿地，算的过账的好地拿一下，稳住基本盘，再谋发展。大部分开发商还是把资金集中在一线购地，其次强二线，以此类推。2023年甚至还有一些中小房企，清清库存，逐渐退出这个舞台了。4、济南作为二线城市，2022年只卖了300亿左右的土地，2023年想多卖太多地，还是比较难。
5、从购房者角度来讲，2022年购房的人，是”抵抗力“比较强，先知先觉的一批人。而2023年，很多人以为自己行了，但是赚钱能力不见得跟得上，盲目上车也会很麻烦。
6、2023年，会以关键节点的利率调整开局。疫情放开接近一个月了，全国很多城市都在迈向高峰，赶上了年底这个节点，而接下来又是春节假期，那过了年正好是疫情下降期，也是经济全面恢复的时机。12月份LPR没有下调，可能也是基于疫情冲击+经济节点这个原因，如果过完年，在2-3月份，紧接着调整住房贷款利率，这效果的确比12月释放要好很多。二套房利率+60基点，应该动一动了，至于首套房利率调整空间虽然不大，但是还有机会。
7、2023年的济南楼市整体比2022年要好，成交主阵地还是看二环东以东。
8、3-4月份，经济复苏+政策起效，小阳春还是会有。成交量会有所上升，雪山依然是卖的最好的刚需片区，其次是张马、唐冶、神武，张马片区会比2022年好过。
9、刚需盘成交回暖，但是房价保持稳定，或有微涨，但是意义不大，维持相对的流速，是最健康的常态。
10、东部刚需市场尚且如此，西部、西南、西北不可能有太大的机会，还是保持平稳，成交因为经济复苏回暖，价格上很难有波动，需求相对稳定，自住可买。
11、2023年盛福片区流速会比2022年更好一些，价格上也会有小抬头，普通改善自住可买。但是这个片区要说买房投资，那就想当然了。12、从2020年开始，济南楼市的住房就结构变化越发明显，越早向上置换，越受益。2023年楼市放松，适合向上置换、投资的购房者。这次是房东们将手里的低城市等级、低品质、偏远片区的房产逃顶卖掉，向1-2线强城市、核心地段、高品质改善盘置换的最后时机，过了这次，大概短期内很难有下一次了。
13、随着经济复苏，政策效果显现，存量二手房成交回暖，更多人能够相对容易的卖掉手里房产，做向上置换。济南改善房需求会在2023年得到充分释放，而供应明显不足，导致的结果就是短期内房价的上涨。济南预算400-600万改善群体，2022年不买房，明后年大概率会白忙。不管是新房还是优质次新二手房，都该果断点尽快上车，这是2022年我又买一套房的逻辑。
14、2023年，对于热点改善盘包含次新房，房价会再创一个新高。这个价格到2023年底基本就会止住，达到阶段性的房价天花板。甚至涨太高会回调，如果涨的一般会在2024-2025年左右稳定两年。
15、随着仁恒奥体公园世纪交付，整个片区内的优质楼座、优质楼层房源，价格会与CBD仁恒二手房走向持平，大概率达到40000元/平米的价格。
16、画了四个圈，科技城片区明年入市，房价如果到30000元/平米，那么高新区核心区未来大部分入市的住宅项目，只要产品过得去，小高层都会站上30000元/平米的价格。如果科技城房价到三万，那中建云境价格过三万是板上钉钉的；如果银丰六期明年入市，定价也是三万左右，你再往里推推，现如今哪个片区还有合适的新房、二手房值得淘换？
17、高新区的教育会持续为高新优质房产加分。
18、济南的绝对房价并不高，尤其是优质改善盘。赶上了这几年以及未来几年济南住房更新需求集中释放，而供应持续偏少，所以才有了涨价的逻辑。改善需求每年都有所积累、持续释放，这也是为什么我一直让很多改善置业者早买入的原因。（未来5年济南楼市的供需矛盾在哪里？）
19、楼市大道理懂的人不少，你看全国专家一大堆，但是讲到细分市场，一个楼盘的定价是否合理，什么价格就该果断买入等等细节问题，这就需要地域性的专业度。读懂政策+看准趋势+筛选好房子的能力，才能踩得准、买的精。
20、市场分化是显然、必然的，没有普涨。好好工作，努力赚钱。要想买更好的房子，前提还是有赚钱的能力，然后卖掉刚需房+收入增长再去置换成更好的房子，空谈没意义。
2023年会比2022年好，但是同时要面临普通刚需购房者消费能力明显下降的趋势，激发改善群体置业换房，才能让楼市活跃起来。
4000多字的梳理，供大家参考。希望这篇文章能让迷茫置业的你略微清醒，收藏、转发多读几遍。
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