东营，是山东省地级市，国务院批复确定的中国黄河三角洲中心城市、中国重要的石油基地 截至2019年，全市下辖3个区、2个县，总面积8243平方千米，常住人口217.97万人，城镇人口150.93万人，城镇化率69.24%。

新中国最年轻的城市

很多人对东营这个名字可能很陌生，但是一提胜利油田和黄河入海口，大家可能就不那么陌生了。东营市是共和国最年轻的城市，诞生于1983年。东营在发现胜利油田之前，人烟稀少，大片的荒地上长满了芦苇。自从1961年在东营村附近打的华8井，首次见到了工业油流，日产原油8.1吨，标志着胜利油田正式成立，从此给荒芜的东营带了生机。经过多年的艰苦拼搏，胜利油田在1978年原油产量达到1946万吨，成为中国第二大油田，并一直保持至今，目前胜利油田拥有职工近20万人，加上相关产业的从业人员，东营直接和间接从事油田相关工作的超过30万人。

可以说胜利油田就是东营市诞生的基础，东营在油田基础上发展出了炼油、轮胎、石油装备三大产业。经过几十年的发展，东营的民营企业不断发展壮大，到2019年东营有15家企业位列中国民营企业500强，位居山东各市之首。

一城双核

胜利油田成立之初，东营可以说是一穷二白，除了满地的芦苇之外啥都没有，油田不但承担了生产的任务，还承担了建设基础设施的职责，油田的职工需要有住房，油田就自己盖房子，职工需要看病，油田就健医院，职工的孩子要上学，油田就建学校，油田的用电、用热、物业也是油田自己搞，当时的油田可以说临时担任了地方政务的角色。没有成立东营市 *** ，什么都好说，但是随着东营市的成立，问题也就出现了。俗话说，一山不能容二虎，两只“老虎”在一起肯定要干架。距离产生美，于是东营市大手一挥，直接搬到油田基地往东20公里的地方。经过几十年的发展，东营就形成了以油田基地为中心的西城和东营市 *** 为中心的东城。

从热力图，我们可以明显看出东营的东城和西城

总结来说，东营是一个化工业发达，人口稀少，位置偏僻的新兴城市。人口少，位置偏决定了缺少大的政策层面的支持，造成东营产业结构单一（严重依赖石油），交通不发达（没有高铁），高等教育落后（没有正式本科院校），服务业相对落后（东营是唯一没有滴滴打车的三四线城市）。

2018年东营经历了一波房价高涨

以上就是东营的整体情况，接下来我们进入正题，来说说东营市的房价情况。东营市工业发达，但是人口少，而且城区居民以油田职工居多，由于油田自己给职工盖房子，因此东营市的房地产发展较为滞后。直到2018年，东营市的房价才迎来了一波大幅涨价。

数据来源：中指百城价格指数报告

2018年房价上涨不单是东营，而是大部分三线以下城市普遍上涨。为什么？原因是一、二线城市限购政策频出，开发商无法在一二线城市盈利，类似碧桂园这些原来只在一二线开发的高端开发商开始将“魔爪”伸向三线以下城市，现在像利津这样的县城到处都是碧桂园的疯狂炒作。再就是18年国家（尤其是山东）积极鼓励各市棚改货币化，说白了就是拆迁给钱。其实北二路沿街就是打着道路拓宽进行拆迁。而碧桂园早就死死盯住了拆迁户中的拆迁款。“天时、地利、人和”，房价自然蹭蹭往上涨。说白了这就是短期靠“政策”（拆迁）。

东营房价缺少长期增长的动力

东营的房价短期已经通过拆迁设计强行针拔苗助长般拉升了房价。但如此虚高的房价已是强弩之末和最后的疯狂。中期看土地，东营作为山东人口密度最低的城市，从来不缺土地，东城、西城到处都是城中荒地和工地。长期来看，东营产业结构单一，经济增长乏力（19年经济缩水1367亿元，经济下滑3个名次），偏居一隅，没有正规本科院校，人口外流是大势所趋。（从城市的的发展经验来看，人口向大城市集中，小城市逐渐萎缩，目前中国也在做大省会城市，济南吞并莱芜就是最好的说明）。最终的情形就是房屋供应严重大于需求，房价必然下跌（好比养猪，猪养的多了，猪肉价格就会下跌一样）。

2019年东营GDP相较2018年下降了3个名次

总结

作为新中国最年轻的城市，东营却更像一个步入迟暮之年的老人，就像东北一样（东营同样位于山东的东北角）缺少活力，思想保守。和大多数资源城市一样，东营市产业结构单一，第三产业占比低，在资源逐渐枯竭后，很难持续发展。另外，和大多数三四城市一样，东营也面临着人口流失的问题，但是东营最大的劣势就是人口太少（只有210万），且位置相对偏僻。因此长期来来看，缺少人口的支撑，经济增长乏力，东营的房价势必会下跌。