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文
摘
要
恒基天汇项目效果示意图
在北京新房市场成交下行的当下，高端住宅市场却持续走热，豪宅化显现。
据合硕机构统计，截至10月26日，今年单价10万+高端住宅项目已经成交了2761套，比去年全年的成交量还多出700多套，成交面积达50.71万平方米，成交金额累计569.22亿元，各项指标均已创下年度历史成交的新纪录。
从单个楼盘来看，今年1~10月，北京诞生3个“百亿楼盘”。克而瑞发布的数据显示，截至10月31日，北京城建天坛府签约116.1亿元，学府壹号院签约114.19亿元，中建壹品学府公馆签约109.12亿元。这3个项目位列今年1~10月北京住宅成交金额排名TOP3。
10万+项目的火爆热销，奠定了今年豪宅唱主角的格局。“在北京新房市场总成交套数同比下滑超30%的当下，10万+项目却表现较好。可以看出，在楼市整体下行的压力下，高端住宅却呈现出完全不同的韧性。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静说道。
“10万+”豪宅成色缩水
根据当前市场行情，2022年京城“豪宅大年”的调性已毋庸置疑。
从北京10万+高端住宅成交量价走势图可以明显看出，高端住宅市场正处于历史高点。成交量方面，10万+高端住宅项目在2012年仅成交了23套，相比之下，十年间翻了119倍，近五年也翻了7倍之多。
从北京今年前10个月10万+豪宅的成交情况可以发现，当前成交的豪宅多位于北京四环内城市核心区。陈文静表示，聚焦至本年成交项目，成交表现较好的10万+项目普遍具备以下两个特征：第一，区位优势凸显，项目位置多处在配套完善、多年无新增供应板块，部分项目甚至位于三环内，区位优势显著；第二，价格出现一定倒挂，受指导价限制，部分项目备案价较周边次新房更低，具备较高性价比。
对于高端需求来说，位于城市核心区又价格倒挂的高端住宅项目，具有明确参考性，销售流速自然比较快，但从成交均价来看，却呈现与之相反的趋势。近十年豪宅成交均价的历史高点位于2016年的12.3万元/平方米，而后一路下跌至如今的11.2万元/平方米，降幅达8.9%。
中原首席分析师张大伟表示，近年来 *** 调控严格限价，成交均价降低，品质也随之走低。大部分豪宅也开始走刚需路线，即使10万+项目，大部分平层只有150平方米左右，真正适合财富家庭生活一步到位的城市大平层越来越少了。
在市场下行房企资金压力下，豪宅面临高周转压力，走量越来越重要。在当前北京新房豪宅市场，2~3个月入市为主流，开盘即日光成常态，豪宅亦逐渐走出刚需速度。
此外，产品定位也逐渐偏向“高级改善”，150平方米左右的平层、2000万元以下总价的豪宅产品成为当前豪宅市场主力供应，这个价位的产品竞争越来越激烈，而5000万元左右高品质豪宅供应明显缩水，稀缺性在上升。
国际资本青睐“豪中豪”
2022年豪宅市场的逆市走高，其背后是高净值人群加速布局城市稀缺不动产。根据莱坊国际等机构的报告，近年来无论是在全球还是中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高，越来越多的私人资本涌入房地产，莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。
此外，高盛集团、黑石集团、易商红木、港资新世界发展、博枫资产管理、凯德等境外资本亦瞄准时机，纷纷入手内地一线住宅、商业等优质资产。
从外资、港资等企业入手内地资产情况来看，项目多聚集于一二线城市重点地段，以持有型和综合型物业为主，资产价值高，具有较大保值升值空间。
优质资产更具抵抗风险能力
资深地产人士张波认为，外资和港资相继抄底内地资产，主要系中国经济的整体表现比较稳健，优质资产的长期价值更容易得到保障。
在新冠疫情以及国际局势诡谲多变的影响下，全球经济形势错综复杂，此时资金更有寻找避险资产的需要。相比于，投资海外受政治影响的不确定性，国内一线城市核心地段的优质房产，无疑更具有保值增值、避险的功能，成为了优质的投资标的。
当前市场流动性趋于宽松，在全球央行大放水以及中国央行多次降准影响下，金融政策的松动使得银行贷款利率趋于下行，在一定程度上 *** 了购房者入市的意愿。再加上对通胀的考量，购买豪宅确保资产锚定价值，成为了财富人群的重要选择。
不过，在资产选择上，相较于以地段和价格取胜的属性盘的稳健，层峰之上的顶奢豪宅更显稀缺，无论是在市场上扬抑或是下行阶段，都更具备穿越周期、抵抗风险和保值增值的能力。
品质豪宅更为稀缺
不同于北京其他主城板块，朝阳壹号别墅区以其独特的区位优势以及全北京惟一先整体规划后开发的低密豪宅板块优势，土地价值一直被行业内外所公认。
从2012年第一宗地进入房地产市场热土行列，到今天壹号别墅区已然成为北京一个典型的高端改善区域。经过10年建设，生态建设、产业布局、交通路网不断升级落地，孙河已经成为名副其实的“成长型高端墅区”。
温榆河实景图
作为壹号别墅区的封官之作，恒基·天汇的入市，意味着区域内11块住宅土地全部入市，且均为容积率低于1.5的低密产品。一批高净值的人群汇聚于此，沉淀出一个有含金量的圈子，使其北京高端住宅区的范本，而且不可再生。
恒基·天汇项目本身也有不辜负地段稀缺价值的产品力。不同于属性盘的快开发高周转，恒基·天汇多年磨一剑潜心钻研，在产品设计、项目品质等多方面均超越市场豪宅标准，引领北京乃至全国豪宅产品革新，也为财富人群提供全新豪宅居住体验和家族资产传承的新选择。
规划定位上，恒基·天汇领先北京当前豪宅设计，在近4万平方米、1.1低密容积率的土地上，却只规划了150套房源，这样的奢阔尺度给了设计师游刃有余的空间，打造出这样一个 *** 了平层的舒适尺度+别墅私密与多重空间优势的高端社区。
更为重要的是，4000万元~2亿元以上的产品售价，为项目汇聚了更纯粹的财富群体。作为豪宅的重要组成条件，顶级圈层的纯粹性和唯一性，是豪宅拥有恒久价值的核心所在，而这恰恰是当前北京主流供应的千万住宅难以具备的。自北京集中供地以来，优质地块往往多以共产商品房的形式出现，不完全产权降低了购房者门槛，且项目多配建人才公寓等配套，这也就导致当前豪宅项目难以聚集更高端和更纯粹的置业群体。
产品设计方面，恒基·天汇也足够硬核，室内首创无承重体系，未来从一居室到四居室可随意切割划分空间格局，无论是追求品质的两口之家，还是三世同堂的合而不扰，都能找到符合需求的生活空间。一层一户的户型设计，让每一户归家动线各自独立互不干扰，无论是地面还是地下，都可以做到无交叉归家，户户分离。
恒基·天汇宽厅效果图
从结构上，恒基·天汇打造270mm超常规项目2倍余的厚板，户户之间没有震动之扰，享受厚重的静谧。在室内的系统构建上，恒基·天汇做到空间系统能随着居者的需求变化而变化，设计了精细化控制系统，生活热水、新风、壁挂炉采暖、VRV空调等设备分室精细控制，以满足不同成员、不同年龄人群的个性化需求。
除了硬件外，在物业服务方面，恒基·天汇也做到了真正的顶级品质，打造国际化服务社区，提供高标准的港式管家服务。
恒基天汇弧形转角与超白玻外立面
在极具价值潜力的成长型高端墅区板块，稀缺性豪宅产品往往具备更强的抗风险能力和二手房溢价空间，壹号别墅区200%~300%的超高溢价能力，足以印证区域和产品的价值与潜力。
在稀缺资源与顶豪产品加持下，未来恒基·天汇亦将成为未来二手房增值核心，进一步引领区域房产价值提升。未来，也只有这样的核心优质资产，才可以在当前周期甚至更长时间内，有效缓释风险，降低投资波动率，跑赢大趋势。
