本
文
摘
要
做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。
另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。
奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水
P.S.:虽然我的客栈生意挺好，但是周边不少认识的客栈都是亏损的。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
一句话：客栈是情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。
咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的客栈。
一、选址
客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点诧异，但是本质还是酒店。
所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。二、装修和装修的定位
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。
先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
2、价格的上限是多少？
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。
知道了客栈的定价了，然后计算下数字（P.S：我是学数学的）
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
3、硬装和软装
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。三、经营
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
建议：真想做个赚钱的客栈，就花了6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
(1)人员
我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。
(2)管理
6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。
要做各种财务报表，要做采购预算。
完全就是个小企业了。
(3)扩大收入来源
民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、 *** 杆等供客人借用。四、网络推广
用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。
(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了
要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。
比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与
*** 的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。五、做好口碑经营
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
我的客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。
(2) 店内推广
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。客栈经营的细节都考虑的很详细，执行的很到位了，开起来会亏损吗？？？
2017年，老婆入职了一家投资公司，落地广州，操盘乡村美宿的筹建运营工作，她开通了专栏，将从选址、设计、装修、运营等方面，将0-1打造客栈的全过程通过知乎专栏呈现给大众，大家可以关注她的专栏：民宿养成记，或者关注她的知乎账号：JoyceChen
欢迎各位去丽江做客，一起探讨如何开客栈，如何经营客栈。
丽江王子别墅客栈
地址：丽江市古城区束河路天域阳光3期福瑞苑30栋 （束河古镇正门口）
百度、高德、搜狗等地图：王子别墅客栈，导航即到。
客栈电话：0888-5310066
携程：http://hotels.ctrip.com/hotel/4036364.html
360摄像头直播客栈院子：http://jia.360.cn/pc/view.html?sn=36051728549&from=singlemessage&isappinstalled=1
客栈2楼直播玉龙雪山：http://jia.360.cn/mobile/view.html?sn=36051729367&from=singlemessage&isappinstalled=1客栈介绍:
1、一亩地的独栋别墅,三层楼+地下室的娱乐设施,10个房间
一楼每个房间里都有独立花园，其中3个房间可以直接看到玉龙雪山
二楼每个房间都有阳台，其中2个房间超大阳台可以直接看到玉龙雪山
三楼是豪华套房，超大阳台可以直接看到玉龙雪山
2、地下室做了电影院KTV、还有麻将房
3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片
4、家具都是定制,卫浴都是科勒,高端洗浴用品
5、入住2个晚上以上免费接机
6、餐厅厨师点餐,管家一对一咨询服务
下面贴一下客栈的图片
供大家一起欣赏。
