本
文
摘
要
这个问题可问得太专业、太全面了，恐怕三言两语是说不清的。不过我可以分享一下自己的经验来当作参考。
我从2011年开始涉足酒店投资行业，到2015年间，陆续投了4、50家酒店，当年火热的快捷品牌，如七天、汉庭、格林豪泰、和颐、全季、桔子、速8、华驿等等我都接触过。2016年我抓住消费者痛点，结合了多年来投资酒店的经验（雷），开始做了自己的酒店品牌。产品品牌定位中端精品，主要面向中产阶级商旅人群。目前全国在营和筹备共有140多家酒店了，看到你这个问题一下触动了内心想来回复一下。
好，下面我们开始进入正题。
酒店是一个优势很明显的行业，它具备现金流好、稳定、财务透明三大特点，也正是这三大特点一直源源不断吸引着投资者加入进来。可酒店背后也隐藏着一套庞大的逻辑体系，环环相扣，牵一发动全身。如何选址，怎么定位，要不要加盟，如何装修，如何筹开，如何运营……一大串的问题。投资得好是可以过上有闲有钱的生活，反之就…… ***
下面贡献一些我多年来投资酒店、运作酒店总结的一点经验，希望能给到想做酒店或者对酒店有兴趣的老板们一些帮助，也欢迎在评论区里讨论。（抬杠请高抬贵手，如果非要抬杠，我也随时接招）
上面是我总结的开一家酒店的六大关键步骤。
一、选物业。这里主要看位置和租金，还需要粗略算一下回报率。
二、选品牌。挑口碑好的，盈利能力强的。
三、进行设计竞标、装修队伍的选定。多家竞价是必须，经验丰富也很重要，如果还有强大的垫资能力，那你的压力会小很多。
四、漫长耐心的设计、装修环节。
五、筹备开业阶段。人员到位、物资到位、证照到位。
六、正式开业。
下面我就来说一下每个关键步骤中的要点。
一、选物业
先说酒店的位置/选址，是因为酒店能否盈利最重要的就是选址，这几乎是凌驾于所有条件之上的要求。
一二线城市的酒店卖价高、客源稳定，适合商旅中端酒店，但缺点是物业费（租金）相对高，竞争也比较激烈。
三四线城市租金便宜，回头客多，适合做特色的IP店或民宿等，而缺点是卖价不容易起来，客源也不是很多。
最早有个做地产的朋友给我推荐了一个三线城市的物业。那个物业开起来的酒店尽管在城市的核心，但年平均房价最高只能卖到200来块钱。我们考察了一下原因发现那个城市大部分年轻人都去了一二线城市打拼了，留下的是孩子和老人为主，他们对酒店的需求很低。这家酒店后来生意一片惨淡，可以说是“白玩”了。
而同期在北京的一个小房量的酒店，虽然位置一般，但因为地处北京，需求量大，客源丰富，来出差办事的人多，加上市政交通发达，普通的大床房都能买到400多，租金相对高点，但供不应求，盈利能力还是很不错的。
所以酒店的位置是至关重要的，他决定了你是丢了芝麻捡西瓜还是丢了西瓜要芝麻。
那么如何选定物业呢？主要看三个维度。
1、位置
任何城市都要要选商业发达、客源丰富、消费力强的地方，例如：商务区、市 *** 周边、大型医院附近，次之为高端商场附近、景区周边。
来感受下这张图。
48在颐和园，49是环球影城公园，24、25、26环绕了首都国际机场其余都集中在二三四环的核心商圈值得说一下的是图中49的这个环球影城主题公园附近的项目。刚开始加盟商要做的时候，很多人都不看好，因为它距离市区太远，周边配套也不行，当时还没有地铁（也没任何消息说会建地铁）。但因为我们之前做过北京欢乐谷的项目，再加上环球影城所在的通州区一直在发展成城市副中心。几经考察和调研后我们坚持了自己的决定，在熬过一年多极平淡的过渡期后，迎来了环球影城的试营业，并且八通线地铁延长到环球影城。僵局被打破，营收数据飞速增长，原来200多一晚的房价，现在日常在500-800元，周末的房间早在周一就订光，更别说长短假期了。
一个在东六环的门店卖得跟东三环国贸、亮马桥地段的一样好。
环球影城店门头门店大厅（七合一空间）双床房亲子房这就是选址的重要性。当周边的规划已明确，你就把产品做好，它就能成为一个长期盈利的项目。
2、租金
正常情况下，酒店的租金成本要控制在总营收的三分之一。不为别的，为的是开酒店就是要赚钱的！
租金成本是酒店固定三大成本之一（其他两个是装修成本和运营成本）。评估一个项目租金是否合理，需要对比周边物业的租金。然后通过预估装修成本和营收成本，来运用公式反推租金成本
我们用一个例子来帮助大家理解。
假如一家酒店是4000㎡，100间房，RevPAR(实际单间房售价)是450元/天/间，运营成本是150元/天/间，每间房需要12万元的装修投入 。
总投入：12万/间*100间房=总计1200万/3年（理想的回报年限）=400万（每年利润）
营收：450元/天/间*365天*100间=1642.5万
1642.5万（营收）-400万（每年应达到利润）=1242.5万（年成本）
1242.5万（年成本）-547.5万（运营成本150元/天/间*365天*100间）
=694.5万（三年回本可承受最高年租金）
694.5万/365/4000㎡=4.76元 /㎡/天
（是不是看到很多物业都有按平米每天的广告？这样对比就知道是否能做酒店了）
*如想4年回本可以类推，如果这个租金成本可以成交，预示你可以达到这个回报年限。
3、回报率
通常好的酒店项目回报率都在22%-33%，即3-4.5年便可回本。
二、选品牌
能在这搜做酒店攻略的，应该都是不太懂怎么做酒店的，这里我个人强烈建议——找品牌加盟！
这真真儿是经验之谈，最开始我搞的几家店，因为心疼加盟的成本，不想给品牌做嫁衣。结果出现了一个哭笑不得的现象——周边连锁酒店满房了我的店才会满房，并且它们跟我酒店房间的价格差有10%-15%左右！
后来逐渐明白，酒店是一个看似简单悠哉，但运营起来需要非常细心的事业。如果你没有一个好的“老板娘”帮你看着，是很难出彩甚至“存活”下来的。当然这就是另一门课题了。（感兴趣的在评论区找我，下次给大家更新。）
那怎么看酒店品牌的口碑和盈利能力？
通过我的观察，近几年消费者的习惯和需求都在变，市场也在不断细分和多元，适应不同人群后的酒店也成就了许多口碑爆款品牌。譬如电竞酒店、女性酒店、亲子酒店等等。他们的盈利方式和能力也各不相同，各显神通。
有两个方法仅供参考：
1.打开携程等OTA平台搜索酒店品牌，看旗下店面的评分；
2.在百度搜索品牌相关的文章，看看它是否有不断在新开门店。只有生意蒸蒸日上的，才有不断扩张的可能。
此处不展开，如果大家有需要，可以单独再进行沟通。
三、装修队伍、设计竞标
前面提到，酒店的三大成本之一，有一块大的是装修成本。物业和装修占据了整个酒店成本的70%-80%。
我在这里给的建议是不要指定工程队。
要找有做同档次酒店经验的总包和进行实际竞价招标。例如某装修队伍或设计公司只做过快捷，那你就找他给你做快捷，千万别觉得他能做个中端精品，那样只会让自己的酒店成为对方的练习案例。
那么在装修和设计环节需要“盯紧”哪些方面呢？
前期要亲自审核图纸，风格喜好、预算成本都要亲自把控。一旦确定就按图施工，返工就是成本。
此外就是一定要合理利用公共空间。
本来就寸土寸金了，如果设计公司给你这里划个区域做早餐厅，那边划个区域做宴会厅，那么能帮你挣钱的客房就只有寥寥数间了。
看下面这张图思考一个问题：同样的面积，你是业主，你会选择哪个设计？
还有装修细节很关键。这几点我给大家提个醒：注意房间隔音、最好给房间安装新风设备、注意混水阀开关。
我的酒店房间标配新风机毛坯状态的物业做酒店的正常工期是4个月左右，加上办理证照，5个月能开业已经不错了。改造店一般工期是2-3个月，具体时间要看改造范围。
五、筹备开业
筹备开业，是一个项目容易忽略的环节，虽然它涉及的琐碎事特别多，但它的存在非常重要。
这段时间首先你需要夯实你的人员配备、做好员工培训。一些必备的文件模板、表格等等，在这个阶段最好尽量准备齐全，避免开业了再临急抱佛脚。
给大家感受一下我的酒店的管理文档。
（不想自己一个个百度的话，我这有整理好的资料包）第二、加速、补齐证照的办理。
酒店开门营业需要准备好以下这些证照：
酒店营业执照、消防证、特种行业经营许可、食品安全许可证、卫生安全许可证。
除了营业执照，其它几项都是要在筹开阶段办的。
得注意的是，在此之前一定要确认租赁房本的使用性质！一定要确认租赁房本的使用性质！一定要确认租赁房本的使用性质！最好是商业的，如是住宅、办公等其他性质的，会存在无法办下来消防证的风险。所以，最好拿着房本提前找相关部门打听好，避免出现类似的尴尬情况。
第三、注重试住环节。可以每天准备10来间房，印一些试住券发给老客户们，房间内用纸质的调查问卷。（亲测纸质调查问卷比电子版的完成率高）推广、信息采集一举两得。
调查数据可以帮助你很好地调整酒店硬件、服务措施。很多酒店为节约成本，省掉试住环节，这是不对的。设计者与使用者立场和体感完全不一样，把问题解决在开门迎客之前，你会省掉很多解决客诉的成本和精力，也能避免一些营业后的差评。
六、正式营业
最后剩下的就是开门赚钱了。倘若你加盟了一个好品牌，品牌方会指派店长来运营管理，你有个自己的财务管好钱看好帐就可以了。如果你有合适的人想培养，一般好的连锁品牌都有培训流程，沟通后送到总部去培训学习，考核通过后一样能上岗。
最后一句话总结：做酒店，有个好物业，挑个好品牌，万事都OK！
Ps.如果对做精品酒店感兴趣的，可以移步我的上一篇文章。
启动资金两百万，能做精品酒店么？海滨三线城市，在这里三星级酒店房价两百左右，做精品酒店可行么？396 赞同 · 64 评论回答397 赞同 · 63 评论回答403 赞同 · 64 评论回答