本
文
摘
要
一、财务状况
基本指标
毛利率37.48%,净利率16.55%,净资产收益率23.24%,非常靓丽的数据。
存货周转天数1306.17,地产行业就是这样,从建房到交房的时间很长,如果还按其他行业100天作为衡量标准就是死读书了,投资的复杂性就在这里,不仅仅要看报表的数据,还要弄清楚数据背后的原因,如果弄不明白就说明这类公司不在你的能力范围内,这些年我发现,越优秀的公司越好懂,越差的公司越难懂,但反而越是好懂的东西大家兴致越不高,人对未知的东西抱有更多的幻想。
应收账款周转天数1.83天,这个数字低的令人发指,一般像这种数据代表着公司无与伦比的收款能力,象征着公司在业内的极高的竞争力。
利润
营业收入2976亿,成本1861亿,这样的收入规模在A股是排名前列的,三项费用占比不多,加起来240亿,少数股东利润母公司337亿,少数股东155亿,成本的没有详细的细项,估计是有一些敏感的东西,以前从报告中深挖过一些有意思的数据,后面我再整理整理。
利息收入38亿,财务费用60亿,两项抵消公司的财务成本非常低。
现金流
经营活动现金净额336亿和净利润492亿有一定差距,难道利润有水分,不是的,属于母公司的利润是337亿,说明属于少数股东的利润没有回流而已,利润是很扎实的。
收到其他投资支付的现金108亿,其中38亿是理财产品回收本息,70亿是子公司上交的现金。
支付其他投资支付的现金144亿,其中114亿是买了理财产品,29亿是投给了子公司。
投资支付的现金472亿,这块没有详细交代,后面再看。
借款960亿,债券389亿,这是筹资的大头,再结合其他手段筹资获取的资金高达1693亿,但利息却很低,扣除自有资金的利息收入,基本就是没花什么钱了。
偿还债务738亿,估计公司借款主要是短期的,分配股利402亿,高分红啊。
资产负债
货币资金1884亿,其中1825亿为银行存款,受限金额为127亿,这不是一般的有钱,是非常非常有钱。
下游:预收款2.54亿,应收票据0.02亿,应收账款15.86亿
上游:预付款2.54亿,应付票据16.51亿,应付账款2279亿
第一次看到这个数据的时候整个人都有点懵,去年预收款是4077亿,今年怎么才2亿,万科活不下去了?要这么分析肯定会闹笑话,仔细看报告才知道是会计政策调整,原来万科把划分到预收款的资金归类到合同负债了,合同负债5047亿。合同负债中已经到手的有多少呢,3799亿。
这么一来,预收款加上应付账款达到了6000亿,也就是万科变相的从上下游中零成本借了6000亿,这是非常夸张的,充分说明了万科的竞争力非常强,很多人说房地产是夕阳行业了,已经不赚钱了,万科董事长也在高喊活下去,一看报表赚的钵满瓢满。看公司也和看人都一样,不要看他怎么说,要看他怎么做。
二、行业供需
产品
公司提供两类产品,97%来自是房地产,3%是物业,万科制定了商业地产的行业标准,现在在制定物业的行业标准,万科地产的市场占有率为4%,万科物业在物业行业排名第一,以房地产+服务为新一轮作为未来的战略核心。
需求
在以往的房地产市场分析中说过,人口依然在增长,只是增长率在下降,而不是不增长,这是一个关键的逻辑误区,因此未来5-10年房地产会继续前行,只是不会像以往一样迅猛,用户对质量的要求会更高,万科对此也有相当清楚的认识。
很多人认为房价高是房产的泡沫所致,我们可以这样算一下,假如不买房,一辈子租房要花多少钱,买房的人大多在20-30岁之间,以大多数人的平均寿命来看,使用时间差不多在50年,使用成本=房租*12个月*50年,也就是房租的600倍,这和当下的房价居然刚好吻合了。那为什么很多人认为健康的租售比不应该高于200,其实这是从投资现金回报率的角度,而不是从房子本身的使用价值的角度,所以房价的本质就是把未来几十年的房租提前贴现,买房就是一种提前消费,更别说政策加持的各种附加值了。
我从投资中学到很重要的一课就是,不能凭想象做判断,要从常识出发,从客观事实出发,真相往往是反直觉的。
供应
从前面的分析中我们知道,租售比超过600就真的是泡沫严重了,房价的过热引起了 *** 的警觉,去杠杆作为最高指导原则,带来了全国范围大面积的房价调控,对杠杆资金依赖严重的地产行业迎来了寒冬,对很多高杠杆扩张的房地产企业是致命的,但对万科这种对过热行情一直保持警惕的企业反而是一种机会,虽然万科高喊活下去的口号,但这只是居安思危的战略思维,从万科的财报不难发现,保守的万科在寒冬时开始了大肆扩张。巴菲特经营保险公司也是如此,别人头脑发热的时候,宁愿业务缩减,也不做高成本无利润的生意,等到寒冬来临,别人都熬不下去了,就可以迅猛扩张。这和做投资的策略是一样的,市场狂热的时候冷眼旁观,无人问津的时候闷声发财,在未来的5-10年,房地产行业的集中度会进一步提高。
三、管理阶层战略
战略
公司在2014年确定了第4个10年的战略,以房地产+服务作为未来的发展方向,房地产方面一直以稳健发展为核心战略。服务方面万科物业又成为了物业方面的行业龙头,和很多突出重围的国企一样,这些优秀的管理者因为种种原因不可能成为公司的所有者,但王石最大的贡献不是当好一个掌舵者,而是赋予了万科健全的企业文化,这才是万科能够长远发展的根基所在。在管理上,万科的事业合伙人制度是一项非常优秀的战略,能把管理层真实的与公司捆绑在一起,真正的盈亏共担,这也是少数股东的利润占了很大一部分的原因,比一些公司整天跟员工扯主人翁意识实在多了。
计提
公司主要的资金都是合同负债,等同于预收款,因此计提很少,没有什么问题。
十大股东
公司大股东已经变成了深圳地铁集团,宝万之争这种幺蛾子的事情不太可能再出现了,锯盛华持股的6%质押比例高达82%,有一定几率出现大量抛售的可能性,不过从以往稳健减持来看,持股方是不愿意出现这种情况的。
四、总结
万科是一家财务优质,战略意识,管理能力都超一流的公司,制定和规范了整个行业的标杆,地产行业还有很长的发展前景,市场的集中度也会进一步提高,目前市场对人口问题的担忧跟事实出现了很大的差距,加上去杠杆政策的影响,使得大家都不看好地产行业,因此万科的股价目前是低估的,如果对地产行业和万科都有较深的理解的,可以考虑入手。不过投资这种事情,一定是自己真正懂了才做,大家对自己的真金白银负责。
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