本
文
摘
要
一、财务状况
基本指标
毛利率37.48%，净利率16.55%，净资产收益率23.24%，非常靓丽的数据。
存货周转天数1306.17，地产行业就是这样，从建房到交房的时间很长，如果还按其他行业100天作为衡量标准就是死读书了，投资的复杂性就在这里，不仅仅要看报表的数据，还要弄清楚数据背后的原因，如果弄不明白就说明这类公司不在你的能力范围内，这些年我发现，越优秀的公司越好懂，越差的公司越难懂，但反而越是好懂的东西大家兴致越不高，人对未知的东西抱有更多的幻想。
应收账款周转天数1.83天，这个数字低的令人发指，一般像这种数据代表着公司无与伦比的收款能力，象征着公司在业内的极高的竞争力。
利润
营业收入2976亿，成本1861亿，这样的收入规模在A股是排名前列的，三项费用占比不多，加起来240亿，少数股东利润母公司337亿，少数股东155亿，成本的没有详细的细项，估计是有一些敏感的东西，以前从报告中深挖过一些有意思的数据，后面我再整理整理。
利息收入38亿，财务费用60亿，两项抵消公司的财务成本非常低。
现金流
经营活动现金净额336亿和净利润492亿有一定差距，难道利润有水分，不是的，属于母公司的利润是337亿，说明属于少数股东的利润没有回流而已，利润是很扎实的。
收到其他投资支付的现金108亿，其中38亿是理财产品回收本息，70亿是子公司上交的现金。
支付其他投资支付的现金144亿，其中114亿是买了理财产品，29亿是投给了子公司。
投资支付的现金472亿，这块没有详细交代，后面再看。
借款960亿，债券389亿，这是筹资的大头，再结合其他手段筹资获取的资金高达1693亿，但利息却很低，扣除自有资金的利息收入，基本就是没花什么钱了。
偿还债务738亿，估计公司借款主要是短期的，分配股利402亿，高分红啊。
资产负债
货币资金1884亿，其中1825亿为银行存款，受限金额为127亿，这不是一般的有钱，是非常非常有钱。
下游：预收款2.54亿，应收票据0.02亿，应收账款15.86亿
上游：预付款2.54亿，应付票据16.51亿，应付账款2279亿
第一次看到这个数据的时候整个人都有点懵，去年预收款是4077亿，今年怎么才2亿，万科活不下去了？要这么分析肯定会闹笑话，仔细看报告才知道是会计政策调整，原来万科把划分到预收款的资金归类到合同负债了，合同负债5047亿。合同负债中已经到手的有多少呢，3799亿。
这么一来，预收款加上应付账款达到了6000亿，也就是万科变相的从上下游中零成本借了6000亿，这是非常夸张的，充分说明了万科的竞争力非常强，很多人说房地产是夕阳行业了，已经不赚钱了，万科董事长也在高喊活下去，一看报表赚的钵满瓢满。看公司也和看人都一样，不要看他怎么说，要看他怎么做。
二、行业供需
产品
公司提供两类产品，97%来自是房地产，3%是物业，万科制定了商业地产的行业标准，现在在制定物业的行业标准，万科地产的市场占有率为4%，万科物业在物业行业排名第一，以房地产+服务为新一轮作为未来的战略核心。
需求
在以往的房地产市场分析中说过，人口依然在增长，只是增长率在下降，而不是不增长，这是一个关键的逻辑误区，因此未来5-10年房地产会继续前行，只是不会像以往一样迅猛，用户对质量的要求会更高，万科对此也有相当清楚的认识。
很多人认为房价高是房产的泡沫所致，我们可以这样算一下，假如不买房，一辈子租房要花多少钱，买房的人大多在20-30岁之间，以大多数人的平均寿命来看，使用时间差不多在50年，使用成本=房租*12个月*50年，也就是房租的600倍，这和当下的房价居然刚好吻合了。那为什么很多人认为健康的租售比不应该高于200，其实这是从投资现金回报率的角度，而不是从房子本身的使用价值的角度，所以房价的本质就是把未来几十年的房租提前贴现，买房就是一种提前消费，更别说政策加持的各种附加值了。
我从投资中学到很重要的一课就是，不能凭想象做判断，要从常识出发，从客观事实出发，真相往往是反直觉的。
供应
从前面的分析中我们知道，租售比超过600就真的是泡沫严重了，房价的过热引起了 *** 的警觉，去杠杆作为最高指导原则，带来了全国范围大面积的房价调控，对杠杆资金依赖严重的地产行业迎来了寒冬，对很多高杠杆扩张的房地产企业是致命的，但对万科这种对过热行情一直保持警惕的企业反而是一种机会，虽然万科高喊活下去的口号，但这只是居安思危的战略思维，从万科的财报不难发现，保守的万科在寒冬时开始了大肆扩张。巴菲特经营保险公司也是如此，别人头脑发热的时候，宁愿业务缩减，也不做高成本无利润的生意，等到寒冬来临，别人都熬不下去了，就可以迅猛扩张。这和做投资的策略是一样的，市场狂热的时候冷眼旁观，无人问津的时候闷声发财，在未来的5-10年，房地产行业的集中度会进一步提高。
三、管理阶层战略
战略
公司在2014年确定了第4个10年的战略，以房地产+服务作为未来的发展方向，房地产方面一直以稳健发展为核心战略。服务方面万科物业又成为了物业方面的行业龙头，和很多突出重围的国企一样，这些优秀的管理者因为种种原因不可能成为公司的所有者，但王石最大的贡献不是当好一个掌舵者，而是赋予了万科健全的企业文化，这才是万科能够长远发展的根基所在。在管理上，万科的事业合伙人制度是一项非常优秀的战略，能把管理层真实的与公司捆绑在一起，真正的盈亏共担，这也是少数股东的利润占了很大一部分的原因，比一些公司整天跟员工扯主人翁意识实在多了。
计提
公司主要的资金都是合同负债，等同于预收款，因此计提很少，没有什么问题。
十大股东
公司大股东已经变成了深圳地铁集团，宝万之争这种幺蛾子的事情不太可能再出现了，锯盛华持股的6%质押比例高达82%，有一定几率出现大量抛售的可能性，不过从以往稳健减持来看，持股方是不愿意出现这种情况的。
四、总结
万科是一家财务优质，战略意识，管理能力都超一流的公司，制定和规范了整个行业的标杆，地产行业还有很长的发展前景，市场的集中度也会进一步提高，目前市场对人口问题的担忧跟事实出现了很大的差距，加上去杠杆政策的影响，使得大家都不看好地产行业，因此万科的股价目前是低估的，如果对地产行业和万科都有较深的理解的，可以考虑入手。不过投资这种事情，一定是自己真正懂了才做，大家对自己的真金白银负责。
当前持股：恒瑞医药，方大特钢，益丰药房，海螺水泥，万科A，格力电器，海康威视，涪陵榨菜，老板电器
