本
文
摘
要
来自 地产铿锵说
5月底，上海发布了一个重要文件。
其中就对外公布了，明确年内新启动8个以上城中村改造项目。
年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。
城中村，城中有村，村里有城。这好像是两个平行的世界。
几乎在每一个城市，都能看到这样的魔幻：一边是现代化的摩天大厦，一边是低矮杂乱的城中村。
事实上，走的最快速的四个特大型城市，都有这样的奇观。
深圳，城中村在市中心随处可见，福田甚至被戏称为“龙华南”。所以当年的万科在深圳的大蓝图下喊出了一句话，叫做 “给我一村,还你一城”。
广州的城中村最多。据统计，目前全广州仍有139个城中村。
棠下村是广州市天河区东部一个城中村
也是广州市最大的城中村
图源/半月谈
它复杂交织着让人难以抹灭的情怀，是刚毕业的大学生、进城农民工、生活服务业从业者、小商贩们“到大城市闯闯”后的聚集地。
所以电影《风中有朵雨做的云》才会把视角转向这样的聚集地。
而上海由于工业化起步早，另一种类型的棚户区反倒比城中村建设的更早。
“19世纪末上海苏州河两岸，外国资本输入增多，工商业发展迅速，吸引大量贫困农民来沪谋生。这些工人常是举家搬迁，又无力租赁住房，遂在荒地、路旁、河畔以至工厂周围的空地，搭起形形 *** 的棚户。时间一长，渐成规模，就形成了棚户区。”
从上世纪80年代重点棚户区改造和90年代“365”危棚简屋改造，到本世纪初新一轮旧区改造，棚户区拆迁也为城市树立了一个个符号。
最大棚户区，三湾一弄
中远两湾城原址为旧上海棚户区中最大最著名的“三湾一弄”。“三湾一弄”指的是潭子湾、潘家湾、朱家湾、药水弄。
“三湾一弄”
短短10个月时间，这片存在了几十年的棚户区
就从上海版图上彻底消逝了
并在1998年正式列入上海市区365万平方米危棚简屋改造范围。动迁任务历时十个月，创造了上海动迁投资最大、速度最快、面积最大、人口密度最高的多项历史纪录。
上海对全市最大的危棚区“两湾一宅”进行改造
20年的光阴过去了，这片土地成为了上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区。
两湾城内景
最出名的，二十年的虹镇老街
1995年起，虹口区通过土地批租等渠道，大力推进危棚简屋改造，由此拉开了虹镇老街棚户区最密集区域的全面改造。
虹镇老街棚户区
图源/解放日报·上观新闻
截至2019年2月28日，随着虹镇老街7号地块A块最后1证居民自行搬家交房，嘉兴路街道和虹口区第二房屋征收事务所全部完成该地块856证1177户居民、35家单位的房屋征收任务。
这意味着，由虹口区 *** 和瑞安集团共同开发建设的虹镇老街16个旧区改造地块全面完成交地任务。
虹镇老街这个曾经市中心最大的棚户区
很快将从地图上彻底抹去
换来虹口区又一张崭新而闪亮的城市名片
图源/解放日报·上观新闻
如今，《上海市住房发展“十四五”规划》,其中提出,到2022年底前,全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。
如此，历史舞台的任务已经开始由“城中村”接棒了。
从2015年，上海市启动第一批36个城中村改造项目，到2021年，“城中村”改造被列入上海市第一批民心工程，这一路走来，也在探索属于新时代上海的发展语境。
尤其是，相较于90年代“拆为主”的改造模式，更需要重视综合业态融合和保护在地文化。
庞大的经营用地改造颇具吸引力，也就吸引了一大批参与者。
比如，在普陀区的红旗村，中海用“伟大的一平方公里”唤醒了这片土地。
普陀红旗村地块
比如，在古镇蟠龙“城中村”地块，引入了瑞安集团后，由新天地主创设计师和黄浦江两岸滨江岸线景观环境专家共同操刀。
徐泾古镇蟠龙“城中村”地块
漫长的过程，关系城市民生、城市气质、城市发展，开发商在打造项目时必须拥有过硬的经济实力、强烈的社会责任感，以及丰富的改造实践经验。
这本来就应该是头部房企应该去做的行业探索。
对于“城中村”改造的试点，我们看到了依托地铁交通打造全新的TOD模式，也看到过与古镇，古迹，古城相结合的城市焕新。
所以当金茂落笔在横沔古镇这个城中村，这一次会打造出怎样的典型样本？
2021年9月29日，中国金茂正式成为上海浦东新区横沔古镇城中村项目的实施主体。
2014年10月，上海市 *** 决定对横沔古镇开展城中村改造，并由康桥镇与上海申迪集团共同推进实施改造方案。
横沔古镇城中村改造，是申迪集团倾力筹划的综合发展项目，以恢复横沔老街历史文化风貌为核心，形成集古镇休闲、文化体验、生态宜居等功能于一体的人文体验区。
保存的古建筑，见证了横沔古镇的历史
说到横沔古镇，不得不提的是上海国际旅游度假区的世纪规划。
横沔古镇效果图
根据规划，整个上海国际旅游度假区以上海迪士尼乐园为中心，将形成“一核五片”的空间发展格局。
迪士尼项目园区实景图
“一核”为占地7平方公里的核心区，即迪士尼项目园区；
“五片”为战力17.7平方公里的发展功能区，由核心区外的南一片区、北片区、西片区、东片区和南二片区组成。
示意图
横沔古镇就是上海国际旅游度假区西片区。值得关注的是，西片区中的横沔老街是上海44片历史风貌保护区之一，其所在的康桥镇沔青村，被列入国家首批传统村落名录，也是上海名镇名村重点推进项目。
所以从整个格调上已经能看出，这是与迪士尼乐园形成中西文化交相辉映。
再看来金茂的手笔。占地约为60万平方米，规划计容总建筑面积约54万方，覆盖住宅、商业、酒店、历史风貌保护区等多元业态。
横沔古镇效果图
项目改造地块包括A、B两个区块。
同时，根据规划图，沔新路两侧新建配套商业，结合轨道交通站点出入口设置，并配有停车场及公交枢纽站。沔新路以西、川周公路以南、度假区高架以东规划为安置住房，并配备幼儿园。其他外环林带、基本农田保护和保留。
当然，控制规划对机场联络线、21号线也有预留。
示意图
这显然是一副超级综合体，比53万方的蟠龙天地，55万方的瑞虹新城都要大的多。
如今两个地块的规划设计方案已经公布：
07-01地块，拟建设9幢8-9层商品房、1幢9层保障房、1个菜店等配套设施，保障房占比5%，用地面积28119.08方，总建筑面积约67306.92方，容积率1.6。
08-06地块，拟建设13幢6-9层商品房、1幢9层自持租赁用房、物业等配套设施，自持租赁用房占比15%，用地面积37373.09㎡，总建筑面积约86614.44㎡，容积率1.6。
现场工地实拍图
金茂会引入怎样的规划将推动这一区域的飞速崛起？
有轨道带来的TOD，有古镇带来的乡愁，有迪士尼带来的潮流，这样“国际化与地域化”的融合，到底能激发出什么新鲜玩法？
就像30年前的浦东，人们对大楼还是陌生的，而在泥泞道路旁拔地而起的以“中国第一高楼”的身份亮相的金茂大厦，就是作为高标准高层建筑的拓荒者。
棚户区最早的更新者，当有金茂之名。
站在城市命题高度，我们也期待它在横沔古镇上的“拓新“。
事实上，疫情的叠加，让上海今年在城中村的改建上走的更加明确与积极，尤其是浦东城中村更是高发区。
从此轮复工后的土拍市场已经可以看出，城中村的更新步伐越来越清晰，并渐渐从主城区像五大新城和浦东广阔土地蔓延。
如今，隆隆的建设声，是金茂要实现横沔老镇历经数百年时光后华丽转身的号角。
