本
文
摘
要
每个城市都有每个城市的优点和缺点，但不是每一个优点和缺点都会很快地呈现在外地人面前。成都有很多外在的魅力是能够被旅客短时间了解的，但也有很多不足是要长期生活才能知道，这一点信息上的差异，有可能造成对成都的过高期望，如果对这一点没有心理准备，可能移居之后会后悔。
可能有些人会提到成都排外，这个其实不用担心，所谓的“老成都人”，80%都是假冒的，一层一层往里面缩。有的说成都出生算老成都，有人说父母成都出生才算，有的又说90年代就住在二环内的才算。其实不用搭理这些人，成都人口一千多万，二代以上的成都人，拉满了算也就一百万，排外只能是自嗨。
疫情影响之下，成都的工作其实不是那么好找，现在竞争也比较大。另外的话，成都行业薪酬差距很大，互联网和金融比其他行业高出两三倍也是常见的事，一般的工作三年之后平均工资也就在5k到8k间，互联网和金融平均应该近两万了。要根据行业在成都的发展来看。
我不是什么中介，但是成都买房要提示几点。
第一不要买公寓，出手很难，居住十多二十年后质量变差想搬走，这个房子不好出手。而且税高，水电费高，按规定无天然气，有些可以接。
第二不要随便相信中介，更不能被中介忽悠的一天之内看房交定金。
第三不要买法拍房，虽然便宜，各种问题层出不穷，应付不了。
第四不要买楼龄在十五年以上的二手房，成都05年以前交付的楼盘，品质都差强人意，十五年居住下来，小区会有各种问题，如果要买二手，最好买五到十年的，品质还行，又没有税。
第五不要图便宜买三圈层，三圈层缺少重视，很多规划停留在纸上不会实施，旧城区改造推不开，新城区又缺少资金上不去。
金牛成华锦江武侯青羊依次从北往顺时针排列，即五城区，传统一圈层。高新区虽非法定行政区，但有行政区实权。高新南和高新西分别在正南和西北方，均属于一圈层。
天府新区定位不好说，看好的人说这是市中心，甚至五城区才是二圈层，不看好的觉得是三圈层的都有，个人觉得应该是一和二之间。
在一圈层外围，从北往顺时针依次排列，分别是新都，龙泉，双流，温江，郫都。即二圈层。成都官方有中心城区“11+2”的概念，除了上述这些区，还有青白江区，也属于中心城区，青白江在新都北边。中心城区概念没什么用，青白江一直被忽视，因为整个北边，从新都开始就是工业区，而且是附加值不高的工业为主，新都青白江，一直出成都界到广汉，德阳，全是这样的工业区过去，积重难返。虽然有人会说青白江是二圈层，但青白江限购是跟着三圈层一起的，也是唯一一个不接壤其他任何一个一圈层的中心城区
除开上面说的，其他全都是三圈层，外地人如非工作需要，不建议购买。
第六除非有摇号资格，不买天府新区新房，容易当韭菜，实在要买，不能买麓山大道以南，麓山大道到武汉路之间长期发展慢，麓山国际发展十来年了，至今没有商业综合体和医院等配套。武汉路以南鹿溪河以北规划很好，现在也很重视，但是房价已经透支了未来，轻易上车不得，除非你赌这片区超过高新南区。天府新区二手房可以买，根据需求多看看，比较老的主要是超高层，不知道你们住不住的惯，如果住不惯，容积率比较小的主要都是没满五的，价格比较高。
现在成都落户很容易，连高新区也可以落了，但是要注意这个摇号顺位，不要盲目落高新区。假设你落到高新区，你上班在天府新区，高新区房子你又买不起，想买天府新区你就只能排到第三顺位，一般来说也就摇不到什么性价比高的了。天府新区也是一样，你落到天府新区，结果在三环内上班，你买天府新区又贵又远，买三环内第三顺位了。要根据自己的工作地点来选落户。
第七不要盲目追求学区房，成都现在正在推学区改革，不再是楼盘对口学校，而是划片摇号，学区价值打折扣，现在高新南区已经出了划片了，其他区预计未来也会跟进。
学区不要迷信，我就没有享受过学区，小学是成都倒数有名的小学，初中高中都是实外，最后也考上了西南交大。成都小升初现在479是可以考的，我那个时候479只有偷偷考试，现在比较公开了，成实外是一直都可以考。小升初考试的内容，和你小学学的基本就没关系，全靠在外面补课，你小学再好，是五朵金花，这都和小升初考试无关。如果你孩子读不进书，需要依赖小学毕业后摇号读好中学，要重视学区，但如果你孩子读书不错，建议把钱花在补课上，小学不要太差，有个比较好的环境就行。而且现在五朵金花，以及中学名校，全都在极力扩张，到处建分校，五六年之间招生规模比以前大几倍，师资力量真比不上以前，学区就更没那么值钱了。
第八不要买视高和黄龙溪，这两个不是成都，打着天府新区和双流招牌蹭热度，坑了不少人，中介很疯狂，很多都会推视高，视高属于眉山，也是天府新区，但是我们平时说的天府新区是指天府新区成都直管区，四川天府新区的面积非常大，除了成都直管区和眉山片区，还有龙泉片区双流片区甚至简阳片区，除了直管区，其他片区都没有打天府新区招牌，只有视高在打。
第九，不是歧视谁，但最好别买北门，我指的是府河以东，二环以北，沙河以西的区域。这一片老大难，火车北站加荷花池批发市场，一直都是又老又乱，各种配套都缺，风貌不佳，改造又难，真的很同情北门的居民，希望成都市能重视一下吧。我是金牛区的，小时候在营门口，后来在蜀西路，我二十多年里面去北门的次数不超过20次，且大部分是因为要坐火车，金牛区府河东西两片割裂比较严重。
有个概念叫铁半城，是以前留下来的概念，因为成都北门，也就是以前几乎半个城，都是和铁路相关的，铁路局，设计院，家属宿舍，配套学校，生活区等等。铁半城虽风光不在，可是机关宿舍拆不掉，这一片改造难度极大。现在发展了一些以前没用的空地，看起来颇有些新旧杂交的摩登感。
我推荐几个区域：
青羊区内 *** ，整体风貌好，容积率低，有西单商场和 *** 遗址，如果住那边建议办年卡160元， *** 遗址是一个大公园加博物馆，大公园也不是免费的，不过也有个好处就是逛公园的人比较少。
金牛区茶店子花照壁一带，有新金牛公园，龙湖天街，吃的也多，城区比较新。
这两个地方都可以通过7号环线转2024年通车的13号线到华西坝，13号线是快线，大站快车，速度比较快。而且挨着环线，其实去哪都方便，7号线体验好，因为大家都是换乘，容易有座位，又比较快。
预算比较多的话，东湖一带也不错，有公园商场，各种教育配套都不错，离华西坝也不远。
锦江区三环外，东部城市副中心附近，2024年13号线，去华西坝和天府机场都比较方便，有大公园和华熙528。
武侯区双楠，有伊藤，离浣花溪近，这一片住宅也挺多，17号线在清水河大桥有个站。
双流东升西部，公园多，商场多，房价还算亲民，就是离地铁有点远，进城不是特别方便，以及航噪。
温江，成都很久以前有句老话，金温江，银郫县，叫花子出在双流县。这是以前双流很穷的时候，城里面的人编排的。温江就类似成都后花园，环境好，公园多，街道干净，在二圈层里面，算发展的很不错的了。温江虽然远，但是有个优势，就是温江19号线转17转13，全是大站快车，到华西坝很方便，19号线22年通，13和17都是24年。虽然远，但是本身发展不错，进城又方便，据规划，未来有S9，从温江直接到都江堰，比较宜居。
高新南区，如果买的起，那就买，没有缺点，唯一的缺点就是贵。金融城，世纪城，锦城湖，新川，大源都可以。
天府新区谨慎上车，由于你们需要公园商场，而且天府新区离城里也挺远的，西博城附近的话，谨慎谨慎再谨慎，不是不可以，但是谨慎。
由于有去华西坝的需求，太远了就折腾了，不建议往更南买，极端通勤真的不好，很累人。地铁1号线能避开尽量避开，最好不要长期依赖它，人多到爆，尤其是早上往南的客流，体验极差，如果是8转1往北走，没什么问题。
青羊区的学校比较多，有鉴于现在成都一个私立幼儿园一年要三四万，能读公立的还是能省下不少钱，买房的时候这一点也要考虑进去。
其实现在成都对于买房挺分裂的，本地人基本还是认同五城区+高新，外地人认可天府新区的比较多，我是比较折衷，高新>青羊>锦江>天新>武侯>金牛=成华≥双流=温江。
另外，人才公寓的剩余房源出售，也可以关注一下，现在人才公寓一般位于绕城外，也有一些地理位置比较好，离地铁站比较近。人才公寓算不上便宜，但一般也不算贵，品质不错，容积率不高，最关键是一个小区的居民，整体素质比较高。在成都住了二十多年的人说句心里话，一个小区比周边性价比高固然是好，但正因为性价比高，就会住进来很多莫名其妙的人，甚至是很多租户，对于小区的维护修整非常不好。我们小区业主委员会成立以后，维修基金几乎就没动过，每次投票签字都通不过。一栋电梯烂了关我二栋什么事？地下室二层漏水关我一层什么事？——这是很多人的心理活动，我们小区大门都坏过，愣是半年没修，弄了个蓝色工程挡板围着，看上去像是拆迁安置房。买房的时候对于小区未来的维护，也请考虑一下。
关于公园，我的理解是步行20分钟以内，如果按20分钟交通工具可达来算，感觉覆盖面太大，可能成都中心城区全覆盖了。公园我的看法是用来休闲和给本片区降低容积率，以免形成钢铁丛林的压迫感。
前面说到的东部城市副中心，就是三圣乡片区。
我主要是对规划感兴趣，房地产是个附带品，比较熟悉的区域能根据规划说几句，也可以判断规划未来落实比例，但我真不是研究房地产的，某某楼盘怎么样大家还是别来问我，问了我也不知道，某某片区可以问，但好歹加几句需求吧，直接问某某片区怎么样，我也无从回复。打个比方，一个楼盘无地铁无公园无商业无教育无医疗，可它在我公司对门又便宜，我也有买它的理由。不加需求的话，我完全不知道这个“好不好”怎么去判断。
