本
文
摘
要
核心观点：河南等地断供事件引起广泛关注，7月28日中央政治局经济工作会议首提“保交楼”，强调用足用好政策工具箱，支持刚需及改善住房需求，预计新一轮的保交楼支持政策将不断落地。7月TOP30房企销售额环比转跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有扩大，市场平稳筑底中。在上海、南京、成都、广州等城市二轮土拍的拉动下，TOP30房企投资金额继续维持高位。7月TOP30房企融资总量同环比双增，其中境内融资环境维持宽松，美元债发行持续收缩，TOP30房企整体仍处偿债高峰、多家房企评级被下调；在销售降温及个别行业事件冲击下，TOP30房企市值总量由涨转跌，民企遭遇市值与业绩双重困境。多家民企接连精简架构，减少管理层级。
【企业投资】
01|央国企拿地热度提升，投资规模维持高位
7月TOP30房企中有14家拿下涉宅地57幅，投资建面环比下降7%；土地成交总价环比增加5%，溢价率为4.7%。投资规模继上月大幅增加后继续维持高位。保利、越秀、招商本月在TOP30房企中拿地总价排名前三。
7月上海、广州、南京、重庆、成都、长沙、无锡共7个城市进行集中土拍，土地供应持续放量。其中上海继6月首轮土拍后不到一个月再次完成第二轮土拍，在增加市区核心地块供给的情况下，热度较第一轮有提升，保利、招商、华发收获最大，三者全口径拿地金额分别为178亿、165亿和115亿；南京二轮土拍放松土拍规则，出现不限价宅地，房企参拍积极性有所提升，保利拿地3宗，总金额78.4亿元，金茂拿地1宗，总价45.4亿元，华润、龙湖、招商、越秀各拿地1宗；成都在二手房市场回暖、土拍规则放松、地块让利更大等方面利好下，二轮土拍热度上升，华润收获最大，以87.2亿元拿下6宗地块，越秀24.4亿元获得2个地块，龙湖、保利、中国铁建、华发各获得1宗地块；广州第二轮土拍供应规模相比首轮减少，在热点地块的带动下，二轮土拍热度上升，平均溢价率从1%上升到6.6%，共成交11总含宅土地，被TOP30房企越秀和保利各斩获3宗，拿地金额分别为107和49亿元；重庆二轮土拍热度下降，部分地块价格下调仍多以底价成交，万科、招商、中海均以底价获得1宗地块；长沙二轮土拍热度不及首轮，招商、越秀和中国铁建各底价获地1宗。
表1：2022年7月TOP30房企拿地情况
数据说明：7月拿地数据时间段为7月1日-31日，拿地数据为全口径。TOP30选取房企为2022年1-7月销售榜单（全口径）。房企按当月新增土地成交总价排序。数据来源：CRIC。
图1：2022年7月TOP30房企拿地的城市分布
数据来源: CRIC
【企业融资】
02|融资总量同环比双增，TOP30房企仍处偿债高峰
7月TOP30房企融资环境持续宽松，TOP30房企合计融资规模313.8亿人民币，同比增加22.7%，环比增加26.3%，融资规模同环比均有一定提升。7月除债券融资外，新增股权融资金额约43.9亿元人民币，系建发国际增发配售融资。新增债券融资规模269.9亿人民币，同比增加5.5%，环比增加14.5%。其中，境内债融资环比有所上升，新增融资规模259.8亿元，同比上升82.9%、环比上升21.7%；美元债融资有所收紧，新增融资规模折合10.1亿人民币，同比下降91.1%、环比下降54.6%。
图2：2020年1月-2022年7月TOP30房企各渠道融资情况
注：房企融资渠道包括银行贷款、债券融资、权益融资、非标融资四类，其中银行贷款、债券融资、非标融资为房企主要融资来源，本文仅统计债券融资（包含美元债）和权益融资两类。（数据来源：Wind）
7月TOP30房企加权融资成本3.56%,较上月环比下降0.49pct，主因系本月美元债发行规模占比下降带动整体融资成本下降：7月境内融资成本3.23%，较上月环比下降0.32pct，但美元债融资成本12.00%，较上月环比增加3.46pct。
图3：2020年1月-2022年7月TOP30房企发债成本
数据来源：Wind
7月TOP30中11家房企参与新债发行，较6月增加1家。民企参与发债家数有所减少，仅中南建设参与发债，且民企发债规模占比由6月的8.75%下降至7月的3.76%，其中中南建设融资成本高达12.0%，为美元债发行。央国企融资优势加强，多参与境内债发行，万科、金茂单月发债规模均达到40亿元，且融资成本在3%上下，招商蛇口融资成本最低，仅2.08%。
图4：2022年7月TOP30房企发债金额与成本对比
数据来源：Wind
7月TOP30房企合计到期债务规模412.1亿元，同比增加282.3%，环比增加28.5%，仍处年内偿债高峰。共17家房企债务到期，较上月减少1家。其中美元债到期规模约175.6亿人民币，较上月环比增加83.8%。恒大、世茂、碧桂园、金地4家到期债务规模靠前，流动性承压。考虑房地产行业的经营环境充满挑战，销售和财务指标均在下滑，多家TOP30房企评级被下调：7月22日，穆迪宣布将旭辉集团家族评级从“Ba2”调整至“Ba3”；7月26日，穆迪宣布将新城发展的企业家族评级从“Ba2”调整至“Ba3”，并将新城环球有限公司发行、新城发展担保的高级无抵押债券评级从“Ba3”下调至“B1”；8月1日，穆迪授予远洋集团“Ba1”的公司家族评级，并撤销了该公司“Baa3”的发行人评级。其中前两家为“示范性民企”，远洋集团属国有企业。
图5：2022年7月TOP30房企到期规模
数据来源：Wind
【销售排名】
03|市场平稳筑底中，TOP30房企1-7月累计销售额同比下降42%
正如万科在其2021年度股东大会上指出，从短期来看市场已触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。7月市场处于平稳筑底期，一线城市成交稳中有升，二三线城市成交走弱，其中长三角市场降温、珠三角处在淡季，中西部出现分化，如成都、西安市场回温，郑州、武汉受停工影响，成交转降。百强房企单月业绩6065亿元，环比转跌27%，同比跌幅继续小幅收窄3.4个百分点至39.6%。TOP30房企7月销售额环比转跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有扩大，但是7月销售额略高于全年月均销售额。TOP30房企1-7月累计销售额同比下降42.4%，降幅收窄1.3个百分点。
从企业表现看，7月业绩环比增长的仅有旭辉，业绩表现突出，1-7月累计销售额同比增长的仅有越秀。
表2：2022年1-7月TOP30房企销售额排名（全口径）
数据来源：CRIC
表3：2022年7月TOP30房企销售额排名（全口径）
数据来源：CRIC
【市值表现】
04|TOP30房企市值由涨转跌，民企遭遇市值与业绩双重困境
继5、6月房企销售环比回升之后，7月房企整体销售有所降温，加之个别行业事件冲击下市场信心受创，TOP30房企市值总额较月初（2022.7.1）下降13.5%。7月28日政治局会议就“保交楼”问题强调压实地方责任，预计新一轮的保交楼支持政策将不断落地，对于强化各地购房者信心、促进销售市场恢复起重要支撑作用。各家市值表现看，TOP30中仅滨江、阳光城、招商蛇口三家市值上升，其中滨江集团本月市值涨幅超10%，位于7月TOP30市值涨幅第一；千亿市值房企梯队中，碧桂园市值跌至千亿以下，龙湖市值排名下降，招商蛇口、保利发展排名提升；融信、旭辉、碧桂园、中梁7月市值跌幅靠前，均在30%以上。
表4：2022年7月TOP30房企市值表现
数据来源：Wind
7月TOP30房企的市值管理行为多与增强信心有关的管理层股份增持、发布上半年业绩预告、补充流动性有关的增发配售有关：（1）管理层增持与公司股票回购：7月TOP30中多家房企市值出现较大程度下滑，为稳定投资者信心，万科、保利公司管理层分别增持约13万股、15万股。年初至今保利、万科市值管理动作频繁，万科继上月实施股份回购后，7月多位高管陆续增持公司股份以向市场传达积极预期，2022年初至今公司市值虽有下跌，但在TOP30中表现中上，保利年初至今市值涨幅约6.7%，在TOP30中市值表现中排名靠前；为应对市场下跌，新城控股、金科亦在7月分别出资约5.7亿元、1.9亿元人民币用于股份回购，两家公司7月市值在民企中表现相对平稳。（2）上半年业绩预告：7月TOP30上市房企陆续公布2022年上半年业绩预告，国企与民企间盈利差距进一步分化，金科、阳光城、荣盛发展、中南建设业绩首亏，国企梯队中亏损未现，但净利润同比变化有增有减，建发国际业绩预增、净利润同比增加150%-170%，保利发展表现平稳、净利润同比变化4.1%，招商蛇口业绩预减少、净利润同比下降50.6%—64.7%；（3）股份配售：7月27日碧桂园公告显示拟以发行价3.25港元配售8.7亿股，合计募资约27.9亿港元，配售所得资金将一半用于现有境外债项再融资、一半营运资金及未来发展。此次配股发行价较前一日晚间收盘价3.72港元/股折让12.63%，结合碧桂园7月市值接连下滑的表现，此次配股系折价发行，即以稀释股东权益为代价为公司换取短期流动性行为，一定程度揭示了公司的资金紧张程度，给市场带来悲观预期，公告前后两周内市值跌幅近30%；7月12日建发国际发布增发结果公告，公司以17港元发行价配售3000万股，募集资金逾5亿港元，其中约80%用于偿还贷款、20%用作一般营运资金，尽管发行价较最后交易日收盘价有所折让，但结合公司市值历史表现此发行价仍处高位，此次配股发行在为公司获取资金的同时，还有助于公司达到降杠杆的作用，配售结果公布前后两周内公司市值实现超8%上涨。
表5：2022年7月TOP30房企市值管理行为
数据来源：Wind
【组织变革】
05|民企组织合并频繁，扁平化架构已成常态
7月，TOP30房企组织合并依旧频繁，并伴随人事变动。新城、世茂、旭辉、中梁均强调减少组织层级，精简城市公司或片区数量，组织管理更为扁平化、精细化。其中，在区域与总部的管控关系方面，旭辉侧重向区域放权、小总部，而中梁、世茂与万科相似，侧重强总部、总部集权。
新城继2021年12月将住宅开发原14个大区与商业开发原4个区域全面整合为10个大区后，于2022年7月对10个大区中的8个大区做组织架构调整，另外两个大区沪苏大区、江苏大区未作调整。本轮调整以缩小管理范围为特点，将规模较小的城市公司并入其他城市公司或片区公司。具体而言，1.山东大区：撤销泰安城市公司，并入济南城市公司。2.东南大区：撤销南昌进贤城市公司，并入南昌城市公司。设立杭州片区，下辖杭州、绍兴、金华地区所有项目。3.苏皖大区：合并皖北城市公司与皖南片区为合肥城市公司，撤销丰县城市公司，并入徐州城市公司。4.华南大区：合并四会城市公司与广佛肇片区为广州片区。5、华北大区：撤销滨海城市公司、宝坻城市公司，并入天津城市公司；撤销商丘城市公司，并入郑州城市公司；撤销冀东片区，并入北京片区。6、西南大区：撤销保山城市公司，并入昆明城市公司；撤销宜宾城市公司，并入成都城市公司；合并贵阳云岩城市公司与贵阳经开城市公司为贵阳城市公司；合并重庆大足城市公司与广安城市公司为川东城市公司；撤销江津城市公司，并入重庆片区；撤销江津城市公司，并入重庆片区。7、中南大区：撤销蔡甸城市公司、鄂北片区，并入武汉片区；合并永州城市公司与娄底城市公司为湘南城市公司。8、西北大区：设立大同城市公司，撤销包头片区，并入大同城市公司。
旭辉本月组织架构及人事变动较大。首先于7月1日起调整架构，将河南事业部调整为郑州城市公司，并入华中区域集团；广西事业部调整为南宁城市公司，并入东南区域集团；福州城市公司和厦门城市公司整合为福厦城市公司。强调未来将坚持“小总部、强区域、精一线”，精简层级，让组织更扁平，向区域放权；合并业务量较小的区域，让组织规模与业务合理匹配。接着，于7月26日进行重大组织架构调整，设立四大平台：地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。其中，代建平台和商业平台的成立，是从战略高度重视代建和商业，此举是为更好推动“三五同心圆”战略落地，轻重结合，实现旭辉向城市综合运营服务商的转型。这一组织架构调整同时伴随人事变动：原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁，主持地产开发平台的日常经营管理工作；旭辉控股执行董事、CEO林峰主抓职能平台，兼任旭辉商业总裁；旭辉控股执行董事陈东彪负责代建平台。
中梁在7月召开的2022年半年度经营工作会议中总结到，上半年中梁做强集团总部，设立业务专项组织，提升执行效果，实现业务强管控；同时减少组织层级，精简组织数量，提高运作效率，目前，已完成2.5级组织架构调整，形成强总部+强区域平台+事业部的组织架构模式。
世茂近期内部发文宣布了对华中地区、华北地区的组织架构调整，主要变动为撤销片区成立组团，调整后组团将由地区公司直管。这意味着地区管理将更加扁平化，减少管理半径。具体来看，华中地区撤销了武汉片区、郑州片区、安徽片区，同时成立武汉组团（聚焦武汉项目）、荆襄组团（聚焦襄阳和荆州项目）、湖南组团（聚焦长沙和张家界）、皖南组团、皖北组团、郑州组团；华北地区下辖的东北片区调整为辽宁组团和黑吉组团，由地区公司直接管理，华北地区副总裁陈磊任辽宁组团负责人，王昌春任黑吉组团负责人。同时，世茂还宣布在华中地区增设资产管理部，主要负责地区内资产盘点及价值动态跟踪；意向金融机构及资方资源获取及对接，意向项目交易价格、交易路径梳理及合作协议洽谈；跟进协议履约及交易对价回款进度。这也是自2021年以来世茂流动性承压情况下，将处置资产、回笼资金、化解债务危机作为重要工作内容的体现。
表6：2022年7月TOP30房企组织调整及人事变动事件
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文章来源:易居研究院
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