本
文
摘
要
不知大家有没有发现，今年佛山的豪宅区位已经发生了变化。随着保利天悦的收尾，千灯湖核心区供应紧缺，保利秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号的相继入市，东平河正在成为佛山滨江豪宅的的集聚地。
佛山本年最具热点的豪宅盘，要数东平河畔“三大金刚”了，保利秀台天珺、保利三龙湾天珺及鹏瑞三龙湾1号。
| 楼盘位置示意
但这三个盘基本上都要验资、预约参观，整体销售套路也比较神秘，和大众市场有些脱节。我也是好不容易才整理了一些资料，探讨一下这里的佛山豪宅品牌和销售逻辑。
从现场体验及整体市场反馈情况来看，三个楼盘各具特色。个人认为，保利秀台天珺景观最优、现场震撼度最高；鹏瑞三龙湾1号装修最豪，豪宅圈层营造最好；保利三龙湾天珺性价比最高，买到赚到。
总结一句话：从今往后，凡是东平河畔的项目，只有豪宅的定位，方才不负土地。
城市秀台，吹响东平河豪宅的号角城市秀台地块于2021年1月27日被保利华南摘得。在此之前，禅城已经在推动东平水轴建设，而城市秀台这个瞩目的明星，对望世纪莲+地标建筑+五星级酒店+跨路滨水平台的组合，再次拔高了水轴建设的高度。
按土地出让条款，整个项目住宅建面约13.8万㎡，总户数不超650户，折算下来套均212㎡，注定做大平层产品。
此外，项目的四大亮点很突出，一是高度不低于240米的地标建筑；二是引进世界排名前五的高端酒店品牌；三是配建“城市秀台”（跨东平路平台和堤外滨水景观部分）；四是对望佛山最国际化的江景景观，东平河、世纪莲、坊塔在内的新城天际线。可谓是天生丽质，风光无两。
| 保利秀台天珺江景景观
| 项目效果图，280米地标
| 城市秀台设计
保利对这个项目的策略，是趁热打铁，提前圈定粉丝客群。项目实际开卖时间是2021年12月，在没有售楼部、展示区的条件下，依靠庞大的内外部客户资源，辅助分期付款、转名政策，短短一个月内，收获了约12亿的销售份额。
首推采取了合理开价、产品肥瘦搭配、不同素质拉大价差策略。1座楼王，250-360方，价格约4W/㎡-5.5W/㎡，拉高价格，3座190㎡园景，约2.7W/㎡-3.2W/㎡，突出性价比。正式开盘后，1座的价格也达到了7字头，依托江景及豪装档次，这个价格依然有不少豪客买单。
| 保利秀台天珺首开单位
| 保利秀台天珺空中售楼部
从效果上，东平河畔豪宅首次落地，还是保利秀台天珺。但无独有偶，东平水轴的热闹怎么可能少了百家争鸣。鹏瑞三龙湾1号的入市，打破了东平河豪宅圈子的独角戏。
三龙湾1号，湾区豪宅的段位拔升鹏瑞在2021年9月15日摘得三龙湾1号地块，距离秀台拍地仅8个月。这个项目的出现，给东平河引入了深圳基因，再次拔升了东平河的豪宅段位。也同时开启了秀台天珺和三龙湾1号到底哪个好的争论。
关于楼盘的对比，一手的争论都显得单薄和片面，我认为交给以后二手市场的反馈会更加客观。就像千灯湖，当初买的时候有多少人知道二手价格最坚挺的是千灯湖1号？
三龙湾1号同城市秀台一样，带设计方案出让，出生便自带光环。住宅约27.6万㎡，住宅户数≤1084户，套均254㎡，大平层设计。自带250米高双子塔+星级酒店+停机坪，外加“深圳湾1号”的品牌、深湾会的圈层光环，不得不承认，名气有些大。
从城市发展角度来看，鹏瑞这类深耕超一线城市的发展商进驻，可以让佛山增添一些不一样的元素。显示出了这座务实而又低调的城市，拥抱潮流和世界的胸怀。
从秀台和三龙湾1号这两个项目来看，真正的豪宅一定要提前建设心理预期，提供超出标准的附加值，才能满足豪宅客户的心理预期。鹏瑞的优势在于私企灵活的重金打造+深圳超一线城市豪宅品牌的降维打击。这个项目在产品设计端已经是佛山豪宅的天花板，相信看过的客户都会被打动。
| 鹏瑞三龙1壹号效果图
| 鹏瑞三龙湾1号双子塔效果
| 鹏瑞三龙湾1号景观
鹏瑞三龙湾1号正式销售时间是2022年7月，这个楼盘的操作模式和秀台天珺完全不一样，多金求稳的开发商朋友们可以借鉴。2022年3月开启了商场的展厅巡展，南海千灯湖的保利水城、祖庙的岭南天地，及城南的希尔顿酒店，多重筛选和蓄客期。
直到售楼部开放，小到300万，多至1000万的验资看房，这个1000万的金额，直接把验资门槛拉到了从未有过的佛山最高。一般来说，开发商验资就是为了筛选客户、提升接待服务。但站在客户角度，验资也需要同产品、服务匹配，随随便便的验资还会让人抵触。但看过之后，也觉得三龙湾1号也能匹配这个验资，并没有太大问题。
鹏瑞的首开同样采取肥瘦搭配、高低拉差的策略，T9栋140㎡、190㎡、240㎡单位，单价约3.2-3.8W/㎡，T3栋，280㎡、340㎡单位，单价约4.5-5.5W/㎡，一共210套，开盘基本去化完毕。前期高预期，开盘3字头的价格确实吸引力较大，尤其是对于够一够能入住豪宅圈子的客户，是一个很好的选择。
| 鹏瑞三龙湾1号首开单位
从面市到首开，前后约4个月，22亿的网签金额成色十足。加之每个月数以百万的持续广告和活动投入，口碑也逐渐提升了，目前来说，风头正盛。
另外，从现场体验来看，验资、收手机、售楼部通往异地样板房的无缝衔接，能够沉下心来看板房也是挺好，全程下来确实有被鹏瑞的产品力打动，不得不佩服鹏瑞产品确实做的用心。
稳扎稳打，做好产品，舍得投入就是鹏瑞三龙湾1号的成功之法。
保利三龙湾天珺，顺势而为的豪宅继承者三龙湾天珺地块于2022年5月27日摘得，这块地较小，占地面积1.28万㎡，容积率3.0，建面约3.8万㎡。同比秀台天珺和三龙湾1号，虽然显得光环不足，但不可否认，这也是一块优质的望江地块。
往下比可参考旁边的龙光天境，也是轻奢型豪宅。往上比可借鉴秀台天珺、三龙湾1号定位。最终，这个项目选择了继承秀台天珺品牌，同时又降低售价，顺势而为。
| 三龙湾天珺效果图
保利2022年的速度看起来就是抢业绩，出手果断很多，5月份拿地，10月份就开始了提前认购。据多方打听，最后实现了约销7个亿的销售额，接近100套的销售。对于整盘仅168套的项目，这个销售速度确实够快。
这里也普及一下“内部认购”的做法，这种往往在优质项目做的比较多，利用优惠、分期吸引客户。依靠发动熟人圈带动，一个人有兴趣，他周边的人就会心动，其次选房都是单独电话通知，给1-2个选择，考虑时间5-10分钟，制造紧迫感。保利对这种销售方式驾轻就熟，在佛山应该无出其右。
这个项目用的营销措施并不多，有可能也并不需要，外部只做了一些主干道户外广告，接待点设在秀台天珺行政酒廊内。
三龙湾天珺最大的噱头应该是价格的吸引力。140㎡、190㎡的户型价格带装约3W/㎡，完美错开了秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号的总价和面积段，同时在隔壁龙光天境曾经毛坯3.5W/㎡的衬托下，又显得更加实惠。240-350㎡的价格3.5W/㎡，也相对合理。但这部分面积刚好是豪宅客户选择比较多的，接近4W/㎡的价格，多多少少与鹏瑞、秀台天珺形成了对比和纠结。
| 三龙湾天珺首开户型情况
豪宅化的东平河，未来可期
历数东平河一带，从佛山新城到三龙湾规划，从东平河夜游到东平水轴10大节点建设，呈现越来越缤纷、精品的片区面貌。
而一河两岸的楼盘，南岸的保利东湾、招商依云水岸、佛山院子，北岸的保利碧桂园天汇、龙光天境，再到保利秀台天珺、三龙湾天珺、鹏瑞三龙湾1号，也呈现出越来越前沿、高端的产品打造。
生活在东平河两岸，看到越来越多的豪宅，越来越好的区位，是否心动再购一套呢？
| 东平河景观 图源广东地理
撰稿：有深度的深哥
来源：秒懂佛山楼市
热点→售楼处人气爆满！涨价刷屏！别不信，佛山楼市开始转“阳”了
关注→92折！0首付！直降30w！佛山楼市求生欲都「写」在促销里！
干货→重磅信号！佛山楼市，要发力了！
推荐→佛山解限后这么"买房"，你的速度，能抢先人半步！
二手→一夜涨价20万+！佛山一批业主突发提价，终于忍不住了…
【声明】
1、本资料所发布内容为2022年12月23日前的信息，编者将不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料；
2、文字与图片之间没有必然联系，仅供读者参考；
3、图文中如无意侵犯了任何一方的合法权益，告知即删。
