本
文
摘
要
“太难了！”，有没有成为你的口头禅?
最近，很多房企投融资部人员找上海逾界“三好土地局”团队沟通业务，听到和说过最多的也是这句话“难，真的是太难了......”。
受疫情影响，很多房企项目销售按下暂停键，资金回笼慢，资金压力巨增，不得不拓展更多渠道融资。
值得关注的是，目前是房企融资窗口期，很多房企发债“抢钱”。Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资159笔，规模达到2484亿元，同比上升36%，这个数据仅次于2018年，为六年来次高。从3月以来的发债情况来看，房企的发债仍处于 *** 阶段。
据西政资本机构观察，值得注意的是，因海外疫情肆虐和欧美股市震荡的影响，不少外资机构近期暂停或放缓了地产融资业务，境外的融资成本也出现了明显抬升，比如房企境外发债综合年化成本部分达到了15%甚至更高的水平。
国内银行、信托层面的地产融资监管政策并未放松。面对不确定的市场环境，金融机构普遍对地产项目投资更加谨慎，保障资金安全，已是大家迫切的需求，在客户及项目的选择上非常挑剔，倾向百强头部房企住宅、商住项目合作。
在拿地融资方面，非百强房企想找到金主，还是相当有难度。
在疫情影响下，资方找靠谱优质项目也不容易。
今年的开局太意外了！
拿地融资，低成本得看房企资质
为了助力大家高效对接业务，自2月份复工以来，上海逾界"三好土地局"团队整合平台资源，不仅利用微信小程序“捕地宝”帮助大家推送地产项目投融资供需信息，还筛选出了靠谱资金方，提供融资业务中介服务。
截至目前，已有20多家资方与上海逾界展开了深度合作，他们主要来自国企、央企旗下基金，和实力企业自有资金，可为房企提供拿地资金，一二级联动项目资金，收并购资金，资产处置资金，开发贷等。
这些资金合作模式多样，如有套壳融资，抵押融资，总包权益置换融资，结构性融资，融资代建，包销收购，经营性物业贷等模式。
从资方开出的条件来看，住宅、商住项目，百强房企拿地配资成本年化利率12%~20%不等，需要看房企资质和项目情况，前50强一般年化在12%~15%不等，50强~100强一般年化在15%~18%不等；非百强房企拿地配资成本年化利率20%起，还要看项目是否优质。
从近期“三好土地局”对接的房企诉求来看，大家普遍期望的资金成本当然是越低越好。项目优质，排名靠前的房企，资金方一般会做点让步。
但对非百强房企，似乎有点不地道，不过资方风控使然，需要确保资金安全，爱莫能助！年化成本20%起！这对大多数非百强房企而言，一般很难接受，一些中小房企又对融资代建，结构性融资等新模式非常犹豫，难题待解，不过很多企业在劫难逃......
助力房企融资，上海逾界是认真的，靠谱的！
上海逾界"三好土地局"团队注意到，很多朋友对平台资金方信息有所顾虑，担心被骗，对近来我们推荐的资金方资源，也半信半疑。对于大家的反应，我们非常理解，不过需要明确告知大家的是，我们真的是用心在帮助大家找靠谱资金方。
我们团队在微信小程序捕地宝开通了开发商和资金方沟通直通车。
平台“大管家”俞总提供中介服务，俞总可帮助大家沟通前期所有事项。
客户递交拿地配资的上会报告给俞总，我们平台服务人员与资方确认项目可做，开发商需与我们上海逾界公司签订财顾协议后，约见资方，项目成功后收取不高于1个点财顾费（先签财顾协议，成功后付款）。
客户也可选择平台推荐，直接与真实资方沟通。
客户递交拿地配资的上会报告给俞总，我们平台服务人员转呈给资方，资方初步审核能做，捕地宝平台服务人员直接把资方的联系方式（联系方式含名片和微信号）给到客户，客户支付1000元平台费即可。
为什么我们会推出平台推荐合作模式？
按照常规财顾模式，开发商与中介签订财顾协议，项目对接成功后付款，财顾费用不少，一般是融资总额的1%~3%，一些企业出不了，或者不愿出，再者这里面通常会发生很多中介在里面传错话，浪费时间，最后还是没谈成。
为了帮助开发商快速对接靠谱资金方，我们上海逾界推出平台推荐合作模式，资方初步审核能做项目，客户仅支付1000元平台费，开发商可直接索取资方联系方式，直接沟通，省掉了百万元的财顾费。这种模式时间短，快速直接，费用超低，无需任何协议，一个红包的距离，就能帮助开发商对接上靠谱“金主”。
20多家靠谱资方寻地产项目，需要请联系俞总
磨难压不垮，奋起正当时！目前融资窗口期，房企们可不容错过。下面为大家盘点近期上海逾界对接的直接资金方找项目需求，欢迎有融资需求的朋友联系俞总，希望能帮助大家解决融资难题。
中字头土地前融：不进保证金，年化利率10%~20%
说明：前融百强，地级市以上，年化利率10%~20%，不能进保证金，土地前融，明股实债，最高配7成。住宅用地，准入区域：环京、华东、北方、华南华中、西南等区域地级市以上。
自有资金：百强开发商配资，最高配70%，年化利率12%~20%。
说明：借款范围：一二线和强三线城市（一二线关联或强三线）；借款方实力强（土地范围可以放宽），单笔借款不低于1亿元，上限20亿元，期限12+6或6+6，集团担保和项目公司股权质押，特别优质项目另议。
资方为北京公司，资金来源山东。
资产资金提供者：国资，广西，资产处置专家
说明：主要在广西地区核心城市参与债务重组并购，破产重整投资，土地前融，盘活重整等，目前在南宁/柳州都也落地了一些项目，既有资产提供也提供资金支持。
前融资金：单笔2亿元~3亿元，前融，限百强
说明：私有资金，不募集，成本16%以内，非百强，中介勿扰！
区位：江浙沪皖鲁赣等地级市或强县级市
用地：住宅用地，商业不超过15%
借款周期：3到12个月
综合利率：年化16%以内
资金来源上海，服务前融，递交融资上会报告，签订财顾协议。
并购和拍地基金
说明：1.并购基金：30强房企进驻5家（含）以上城市，项目可售住宅比例超70%，项目销售净利润率不低于10%，基金规模5亿元~10亿元为宜，原则上不超过30亿元。年化利率12%~20%。
2.拍地基金：为50强~100强开发商提供专属基金，额度10亿元+，作为总授信额度，期限一年，利率20%以内，按融资时间计算。基金在土地授权价格之下，出资80%。（暂不含保证金）
此资金为境外资金，受监管少，资金方公司在上海，随时见面谈。
棚改基金：央企旗下实力资金方，F+EPC模式
说明：全国地级市棚改项目或市政类项目，地级市以上城市，2A或2A+或3A平台，房价均价8000元为准入门槛，与地方 *** 一二级联动模式合作，资金规模无上限，非 *** 国土或 *** 财政或 *** 平台恕不接待，成本合理，两个月内到账。
此资金来源为银行，资金方公司在上海，可随时见面谈。
包销收购类基金：启动资金不高于2亿元，土地，在建工程，已建物业，不良资产
说明：基金标地选取及合作项目标准：
1.城市范围：大湾区（深圳、广州、珠海等），长三角（南京，杭州，上海及周边），北京及周边。
2.标的性质：土地，在建工程，已建物业，不良资产。主要要求为住宅（部分核心城市考虑公寓），可以分拆分户产权，半年内可以销售变现。一般收购单价在较市价折让较多（一般五折以下）。
3.标的规模：启动资金不高于2亿元，总规模不超过10亿元。
4.合作形式：整体收购，控股操盘，小股操盘，合作开发。
此资金方公司在北京。
拿地配资：中小型开发商配资，最高配70%，年化利率20%左右。
说明：单笔资金2亿元~3亿元，一般不会超过4亿元~5亿元。
只配住宅用地，商住综合不超过30%，资金成本年化利率20%。
全国地级市以上，房价8000元/平方米以上。
明股实债，资金不需要募集。
放款时间5到6周，期限6+6。
资方为上海的公司，资金来源企业自有资金。
中小微房企融资：房价7000元/平方米以上需满足以下9个条件
说明：1.区域：全国三四五线城市。
2.企业：中小微型房产公司，一般年销售额10亿元以下。
3.项目类型：前融、净地，项目资金链断裂、不良资产等。
4、证件情况：视项目情况而定，无证项目也可操作。
5、资金量：单笔资金投入1亿元以下。
6、物业类型：住宅、公寓为主。
7、收益要求：18%左右。
8、其他要求：项目销售分成，代销代建等。
9、风控措施：土地、在建工程等抵押，施工应收账款转让等，抵押率一般为50%。
前融单一资金：5亿元起做，只配住宅用地，中标后（拿到土地成交确认书）开始配
说明：国企单一资金，百强地产企业的住宅用地，金额较大，5亿元起做，综合成本年化18%。
前30强风控可谈，或两百强以内地方龙头。
在一二线城市地块也可考虑。
中标后可配（拿到土地成交确认书开始配）
明股实债或走单一信托通道。
融资代建：强二线城市住宅用地，单个项目30亿元有土地证或土地成交确认书
说明：
一、资方简介
1.土地前融金额：1亿元~30亿元规模；
2.合作模式：融资+代建代销；
3.资金年化利率：16%；
4.期限：0.5~2年；
5.代建代销费用为总销金额的6%；
6.决策灵活高效（仅需两会——立项、投票决议）；
7.自有资金，无需募集，下款周期一个月；
8.配资杠杆按资金峰值的70%~80%，视具体情况杠杆可增大。
二、对开发商要求
1.中小企业为主；
2.以住宅为主或住宅占比大于70%；
3.土地无需拆迁及项目公司无诉讼及不良债权债务纠纷；
4.仅需提供土地成交确认书或土地证，其他全部出资操盘方负责（可选派财务，成本，销售监管人员）
三、准入城市
1.省会城市和特大经济城市；
2.热点城市：郑州、武汉、青岛等延伸周边城市；
3.浙江和苏南的地级市、县级市均可；
4.河北除石家庄外，保定也可；
5.云南昆明、广西南宁优先；
此模式是百强开发商+资金方模式。
一二级联动融资：旧改、工改、城市更新类，地方开发商+本资金方，一级开始介入，二级土地100%配资
说明：全国地级市以上，房价8000元以上，资金体量不限，一级开始就要介入，由本资方牵头联手地方关系和地方开发商做到一级到一级半的开发项目，后期补交土地出让金的时候可以100%配资，成本年化12%~20%。
资方为北京的公司，资金来源国有企业自有资金。
资金收购商业：商业土地或可分割商业物业，4万方以内，核心地段
说明：收购长三角区域或长三角县级市的核心商业地块，商住地块中的商业，或者纯商业。
可合作拿地，商业可做分割销售，体量控制在4万方，股权转让或资产转让均可。
资方为上海的公司，资金来源企业自有资金。
年化8%，抵押率6折起，为商业地产及工业地产经营性物业贷
说明：融资对象：商业及工业项目公司
融资利率：年化8%左右
融资限额：单笔不大于1亿元
融资期限：8~15年
抵押率：60%~80%
资金来源：机构资金，签订合同后一个月到账
融资要求：
1.区域限制：江浙沪皖（目前）
2.项目运营1年以上，提供租金清单及项目简介，需把以上项目资料或融资要素表发给薛总。
旧改、保障房类，一二级联动融资，地方开发商+本资金方，一级介入，一二级融资，可股权或合伙模式
说明：长三角地级市以上，华南区域地级市以上，西部重点城市，房价8000元以上，资金体量不限，一级开始就要介入，资金可从一级开始配。
由本资方牵头联手地方关系和地方开发商做到一级到一级半的开发项目，成本12%以下。
资方为上海的公司，资金来源机构资金，自有资金。
结构性融资，前前融开始介入：私募基金，寻中小开发商住宅土地合作
说明：从保证金开始4:6（资方）开，按照峰值进行测算，期限6+6，年化利率20%~24%。
不要收并购项目，净地无诉讼无纠纷，以有限合伙进项目公司，作为普通合伙人或明股实债，
以住宅用地为主，目标区域：江浙沪、成都、江西、湖南、安徽、西安
融资代建代销费用：项目销售总额的2%。
资方为安徽的公司，资金来源私募资金，自有资金。
不良资产配资：配资比例2：1，利率年化13%起
说明：针对一二线城市的不动产为主，配资比例2:1，折扣比例看劣后方评估，如果是商办酒店要有完整处置方案，资金来源为企业自有资金，无需募集，成本年化13%起。
资方公司上海和深圳，资金来源企业自有资金。
地产前融：全国地级市以上，年化利率16%
说明：地产前融业务，目标客户50~100强，以及地方龙头。单笔5~6亿元，成本年化16%，房价8000元以上。
准入区域环京，华东，北方，华南华中，西南等区域地级市以上，县级市不考虑。
资方公司在北京，资金来源企业自有资金。
AB套融资模式：总包+配资模式，单笔5000万左右，资金不限用途
说明：总包把钱借给百强开发商集团，用于A项目前融，百强开发商集团拿出手上B项目的总包工程给到总包方。
利率低于市场前融成本，资金用途不限，此资金融资模式，比432更加灵活。
单笔资金5000万左右，不高于2亿元。
福建、浙江、江西三省项目优先，只做纯住宅。
商会资金：拿地配资+不良资产配资，单笔1亿元左右，资金不限用途
说明：主要做长三角地区中小开发商配资拿地，单笔1亿元以内；
还有不良资产配资，单笔10亿元以内。
长三角区域，县级市也可以，成本18%左右。
资金总额度无上限。
百强开发贷：具备两证，成本6%左右。
说明：百强排名100名以内，具备两证即可办理手续，四证齐全后放款。
江苏省内，南京直批，其他城市协助办理，正规资金。（需要签财顾协议）
套壳融资：小百强，100到150强，地方龙头
说明：小百强432套壳融资，年化14%，排名100强~150强，或地方龙头，强二线可以下沉到区县。
抵押融资：资金无须募集，全国地级市以上
说明：资金无须募集，抵押折扣住宅7.5折，别墅5折，出租的商业、办公、酒店5~6折，抵押贷款成本年化15%~18%。全国地级市以上。周期1月以内。
有融资需求的朋友，可联系俞总，微信号：miaiyuyue。
