本
文
摘
要
买房子是金额最大也是最复杂的一次消费了，环节众多、信息庞杂，需要提前做大量功课。
我们梳理出了买房过程中经常会遇到的10个关键问题，这些问题解决好了，房子大概率不会买错。
01 什么才是真正的好房子
1998年房改之前，除了部分外销公寓，是没好房子的。供需极度失衡的年代，不管什么房子只要出来都会卖掉——先解决有没有，再解决好不好。
2000年之后，陆续出现了一些评价房子的概念，到2005年之后，大部分新开发的小区变成了我们熟悉的样子。
现在买新房或者次新房，有几条标准是需要注意的。买老房子无所谓了，品质上不会相差太多。
1、车位比一定要充足
这是大量置换客户的核心诉求——市区老房子太难停车了。
最极端的案例来自一位住在徐汇的朋友，下班通勤时间只有20分钟，找车位却需要半小时以上。
车位配比的原则是，越高越好。目前看起来1:1的车位配比够用，户均一个车位了都。20年前，我们觉得户均0.5个车位都用不了。
时代发展的远比我们想象的要快。
对于买老房子的客户，如果小区内有空余车位一定要买，如果没有固定车位，一定要长租。车位或许成为以后你房子出手时的有力武器。
而且还可能涨价。
2、最好是人车分流
人车分流是2005年后才出现的概念，因为房子除了居住被附加了其他属性才需要这样的设计。
如果不是人车分流，小区内绿化再好、园林景观设计再完美，小区内部也是属于车的。只有道路上没有车，小区才是属于人的。
且不说车来车往，老人孩子不安全，面对拥挤的车辆，你在小区内遛狗、漫步、陪孩子玩耍的心情都会受到影响。
在下面两个小区内散步，体验完全不同吧。
3、好的物业公司很重要
经过这次疫情，大家对这一点一定感同身受。
在新冠病毒主战场武汉，绿地汉口中心却因为严格消杀、精密防护和封闭管理成为一个“零感染小区”，这个小区外聘的是长城物业——2008年奥运会物管服务提供方。
物业公司之所以如此重要，是因为他们承担了部分基层 *** 的职能。
中国警察数量配比严重不足，大致只有西方发达国家20%-25%。在小区内部，很多时候物业保安充当了基层警察的职能。
另外，清洁绿化、业主行为习惯培养甚至是教育医疗都由物业提供，这在西方是不可想象的。
二手房我们要注意选择一个知名物业公司，买新房时最好是选择自持物业。
同样是万科物业、保利物业，好像在自建的小区内提供的服务更好一些。
这是因为大部分开发商对自持物业都有补贴，目前通行的2-4元的物业费，有时覆盖不了理想中物业所需要的成本。
其次，开发商通常在交房后前五年有工程部留守物业，当然是自持物业才做得到。这期间出现的产品质量问题，可以较方便的与物业沟通。
如果是非自持物业，换个灯泡修个马桶问题不大，如果出现墙体脱落等质量问题，少不了与开发商踢皮球。有时候，还未必能找到开发商。
上面是近些年非常重要且容易被忽视的三个品质因素，当然好房子的标准还有很多，比如梯户比、园林设计、外立面设计等等，这里就不一一列举。部分其他因素后文还会提到。
02 买新房还是二手房
当你产生买房想法时，这一定是第一个难以抉择的问题。
买新房吧，通常比较偏远，配套好像不太完善，生活一定不便利；
买二手房吧，不满五年的税费太高，满五年的好像又比较旧了。尤其是老公房，花几百万买这样一个居住环境肯定不甘心。
在新房二手房这个问题上，我们给出的原则是：新房看配套，次新房看品质，老房子看地段。
1、新房
由于小开发商的不断破产退出以及持续限价限售，同价位区间在售新房的品质相差不会太大。
郊区容积率1.5-2.5、市区容积率2.5-4，绿化率维持30%-40%之间，车位比基本维持在1:1以上1:2以下，人车分流成为主流配置，户型设计基本定型，精装修供应商就那几家，洋房一梯两户高层两梯四户。
不会有太大出入了，顶多多个会所加个游泳池，对整体格局影响不大。
由于目前新城建设已经进入尾声，不会有大面积连片开发的情况，大部分项目都是点式分布。虽然同处一个板块，规划看似相同，实际配套便利度却各有不同。
建议重点选择老城边缘项目，至少能保证可以与老城资源共享。纯粹新开发的区域，配套成熟需要十年以上，十年基本已经到了要置换的阶段。
2、次新房
次新小区位置上不会相差太多，基本在老城区边缘，配套比新房齐全。不过品质却相差极大，有2015年前后的高品质社区，也会有参差不齐的回迁房。即使同一个小区，品质也可能不一致。
而且前几年地头蛇型开发商遍地皆是，做出的产品也参差不齐，社区设计风格、硬性指标、整体品质水平都相差很多。
所以买次新房一定要研究清楚三个问题：是商品房还是回迁房？什么开发商的房子？该开发商的哪条产品线？
3、老房子
行业通常把2000年之前的小区成为老房子。
我们目前能接受的高品质社区，在2000年之后才开始出现，诸如人车分流、南北通透、一梯两户等概念在98年房改之前是没有的。那是一个供需极度失衡的年代，是房子就卖得掉——先解决有没有，再解决好不好。
所以老房子品质上也大差不差，顶多是车位配比上可以下功夫研究一下。
2000年之前开发的小区到现在周边一定很成熟了，生活所需要的配套已经非常完善，位置上相对处于中心——但是地段不一定是中心。
地段与位置是两个不同的概念。上海传奇大盘中远两湾城位于内环内，位置上可以说得天独厚，但是却不是一个好地段，所以房价可能比部分外环区域还低。
地段有三个属性：资源、定位、稀缺，缺一不可。
03 买毛坯还是装修房？
这个问题越来越没得选了，新房基本都开发商统一装修了。
不过由于限价开发商利润削薄，装修品质越来越差。之前销售讲解时都说自己是“精装修”，在2018年开始，普遍改成了“带装修”或者“非毛坯”。
正是限价，上海神盘龙湖天璞二期比一期装修品质差了不少。
这样一来问题就又变得复杂了。买毛坯的吧，项目比较少；要精装修的吧，装修质量信不过。
在这个问题上，原则是：
150平方以上选择毛坯，150平方以下看情况。
150平以上一定是改善型居所了，之所以改善，肯定有许多个性化的需求。比如孩子情况不同、父母是否同住、是否养宠物、储物间偏好不同、是否留保姆间选择不同，而且这个阶段价值认同非常重要，装修风格也不一定合意。
这时开发商统一装修已经难以满足，后期改造也会非常困难。硬装装修好了，软装风格基本也确定了。
买这么大的房子了，就多花点钱，自己好好装修一下吧。
150平米以下看情况。
如果你是买来投资的，以后要出租，那不用想了，买精装修错不了；
如果你身在外地，平时工作非常忙，父母也不在身边，那买精装修得了。自己装修非常复杂，耗费的精力成本太高；
如果你是本地人，有多余的人力，那就自己慢慢装好了。
如果是选择精装修，一定要提前做好功课，了解一下心仪项目开发商之前的装修品质。
04 如何判断户型？
看户型时，根据下面几项指标核对就好了。满足60%的就是好户型。
1、开间进深比这是评价一个户型好不好的核心指标。
通常意义上，开间指的是东西向宽度，进深指的是南北向深度。大开间、小进深是比较好的户型，采光通风都会好很多。
2、采光
中国人是一个特别喜欢阳光的民族，所以一直接受不了西方烘干衣服的做法——衣服当然得晒干。
看采光怎么样，我们需要问自己以下几个问题：
房子朝向怎么样？几房朝南几房朝北？是全明户型吗？窗子大小，是落地窗吗？阳台影响采光吗？
我们经常忽视的是楼体自身对采光的影响。部分楼梯凹凸有致，但是凸出来的部分会影响隔壁房间的光线。
像上图中的案例，腰线以及左边凸出来的部分，对室内采光影响都比较大。
3、通风情况南北通透户型近些年成为主流，正是大家对通风效果不断追求的结果。在古代其实大家是不希望空气流动的，空气流动性强的区域风水一定不好。但是在健康方面着想，还是需要不断的新鲜空气。
通风情况尤其要看以下卫生间，现在还是存在部分卫生间没有窗子的情况，这种户型最好不要买。用过就知道暗卫都多恐怖。
4、面积利用率浪费面积在哪？大不大？有没有必要？
5、动静分区、动线合理客餐厅活动对卧室书房影响大吗？做饭、保洁、上卫生间对各个功能区（客厅、卧室）影响大吗？
6、主功能区实用度餐厅实用吗？次卧实用吗？客厅进深够吗？客厅是不是开门太多了？
之前塔楼比较多的年代，经常会有卫生间开窗子到厨房的设计，这种窗子实用性几乎为0——谁敢随便开窗子。
7、私密性120平以上的户型最好有玄关，可以保证室内私密性。不然收个快递能看到客厅放什么电视，感觉很差。
8、房间参数哪些地方可以敲掉改造，哪些地方是承重墙不能打掉，层高多少、是不是感到压抑。
9、装修标准有没有新风系统、中央空调、地暖，装修品牌用的哪些，用的该品牌的什么档次等等。
05 买住宅还是公寓
这个问题，大部分的回答一定是买住宅。公寓生活成本高，以后难以出手，税费还高。
公寓是有很多缺点，好像只有一个优点——便宜。但是这个优点，对很多人来说是致命一击。
同样的300万预算，住宅只能买在上海远郊，但是公寓地段基本随便挑了。
关于公寓的详细情况前面讲过几次了，大家有兴趣可以翻一下旧文。《疫情过后，我一定要买一套公寓》《“酒店式公寓”真的是坑吗？》
这里只是再做一次总结。
以下情况适合买公寓：
1、大城市被限购的年轻人
通常大学刚毕业，我们都选择租房。如果父母可以支援一下首付，买套公寓过渡也是一个不错的选择。
主要有三点考虑：第一，现在房租也很高，很多地方房租跟公寓的月供持平。与其都交给房东，还不如用来还月供。
第二，刚毕业一切都不稳定，后面不一定在哪个城市定居，即使是同城市，可能也会在区域上变动较大。这样如果买了住宅，后面再换房子就是二套，首付压力比较大。
第三，如果以后不出手，做投资也不错，毕竟租金可以抵消月供，压力不大。现在房价不会大幅增长了，长期持有，拿流动收益才是最稳妥的。
2、买二套给父母但资金不够的购房者
很多人不在自己家乡工作，就会面临与父母异地的情况。工作几年后发现，需要父母住的近一些，一方面养老需要，另一方面也需要父母帮忙带带孩子。
这种情况当然会有购房者买在远郊，舍弃距离换一套住宅。但摆在面前的问题很现实，远郊配套跟不上，通勤时间也过长。
很多朋友对养老有误区，以为给老人住，买在远郊最好。价格便宜，环境好，而且小区内住的都是老人，父母不会觉得孤单。
客户见多了会发现，很多老人不想要这样的生活。越老越孤单，老人反而不想住在太安静的地方。老人熟悉的是街头村口拉拉家常，走路买买菜。而且都是老人居住的小区，经常会有救护车进出，很多人心里会不舒服。
3、预算不高但急需婚房的购房者
这种情况也比较多见。老婆最近怀孕了，也结婚了，但是没自己的房子。买住宅可能只能买一房，家里人口多，根本住不下。
这个时候折中一下，买一个50-60平的loft产品，装修紧凑一些，做小三房没有问题。这样既能给孩子一个安稳的地方，父母过来照顾孩子也有地方住。
生活不容易，尤其是在大城市。
4、低成本投资
前面讲过，市场已经跟前20年不一样了。房价一天一变的时代过去了，接下来稳字当头，不会大涨也不会大降。
这种市场情况下，租金收益就是大家最看中的因素了。房价不涨了，房租还是要涨的。而且还有一些公寓项目会有酒店托管，通常会有6-10%的收益，比普通理财强多了。
5、自己做工作室的购房者
办公属性的公寓，通常可以注册公司。如果有自己创业、做工作室的打算，入手一套公寓还是不错的，毕竟租别人的地址注册，每月也会有大几百的支出。
什么时候公司做大了，或者改变人生计划，改一下装修还能做一个落脚的地方。
其他情况大家买住宅就好了。
06 大平层还是别墅
中国人一直有一种别墅情节，觉得这辈子一定得住一次别墅，或者住别墅了才叫成功人生。
除了彰显身份，别墅确实是有很多优势。这里说的别墅指的是联排、双拼和独栋别墅。叠加别墅本质上是一种复式住宅，与别墅不同。
别墅私密性、居住密度低、园林感强的优势显而易见，这里不赘述。与平层住宅最本质的区别还是独立空间感强。
即，每个业主都可以享受到自己的独立空间。孩子有自己的娱乐场地，家长有自己的健身房、办公区、影音室，父母有自己的麻将室、吸烟室等等，而且各个独立空间之间互不干扰。
比如，孩子们在一楼吵闹，对在三楼办公的家长来讲是没有任何影响的。
不过别墅的缺点也同样明显。
首先，大部分客户预算有限，能够得到的别墅通常位于郊区（市区别墅项目也非常稀缺）。这就意味着通勤不便、配套不齐全。
其次，别墅确实接地气，有自己的私家花园。但是由于中国普遍没有养成西方式的打理花园的习惯，中国别墅区内看不到西方平整的草坪，而是有些慌乱感。
更有甚者，花园内经常有小动物出没，老鼠、蚊虫就不多说，有朋友反应家里经常有刺猬出现。
第三，别墅区居住密度低，带来的不利影响就是人气不足。尤其是新开发的区域，晚上回家之路一路漆黑，小区内也是静悄悄的，对老人和孩子并不友好。
而大平层通过提升容积率的方式，可以建在较好的地段。许多优质的社区，园林景观可能不输别墅。
地段上占优势，通勤、日常生活就会便利很多，适合大部分当打之年的职场人士。
与别墅不同，大平层各个空间之间的隔离感并不强，相互可能会有一些干扰。但优势是容易拉近家庭之间的关系，不会因为空间区分造成隔阂。
而且大平层有足够的面积可以供自己随意设计，居住体验也不会比别墅差，以至于大量明星现在选择大平层——明星平时也很忙。
07 花园洋房还是高层
花园洋房，是一个被用滥了的概念。
花园洋房最早指的是上海民国时期建的市区独栋别墅，后来被开发商移植到部分低密度产品上。容积率比较低，但整体定位又不适合做别墅，干脆做成6-8层高品质住宅，取个洋气的名字——花园洋房。
再到后来，洋房居住密度越来越高，甚至2.5的容积率也做成花园洋房。
不过无论如何，建成洋房后受欢迎程度明显比高层好很多。其实，许多洋房居住体验可能还不如高层住宅。
选择标准还是容积率。容积率2.0以下，最好是1.5以下，选择洋房没任何问题。
这种低密度住宅区，建成洋房的话可以提升私密性。户数少，电梯使用也更加方便。而且梯户比低，户型设计容易出彩。
不过2.0以上的容积率，洋房不一定比高层住宅居住体验更好。容积率一高，户数被定死了，要建低楼层住宅，只能增加楼栋排布。
这就造成一个结果——小区内都是楼，完全没有了集中园林设计，也没有了儿童娱乐区、宠物区等等，也没有了夜光跑道社区会所。
由于楼栋密集，小区内视野、采光都不一定好。
相反，高层住宅可以减少楼栋排布，可以有较大的面积做集中园林、水景设计。楼层高了、小区开阔了，视野也会更好。这样的小区不仅是一个居所，更是一个凸显品味的地方。
市区的豪宅，无一例外都设计成高层。市区容积率本来就高，做成洋房没有了社区环境，还算什么豪宅。
08 楼层怎么选
顶楼一楼不能要，四楼不要，十三楼不要，是目前普遍存在的选择楼层的标准。
四楼吉利不吉利仁者见仁，这里不做讨论。其他楼层具体说明如下：
1、顶楼一楼
一楼确实是问题比较大，容易潮湿，蚊虫多，私密性差。如果有地下车库架空，潮湿现象会缓解。
顶楼大家担心漏水、西晒。自从楼板由预制板优化成了水泥现浇，漏水现象少了很多。尤其是部分开发商顶楼楼顶会做一架空层，更是根源上解决了漏水问题。
所以顶楼不是一定不能买，具体需要看开发商产品设计。其他需要注意的楼层如下：
2、腰线层腰线层最好不要买。腰线是楼体外侧设计的一种装饰，虽然是美观了，但是对居住体验影响很大。
首先，腰线层会影响采光。通常腰线层会抬高阳台，最夸张的情况是客厅基本见不到阳光。
其次，腰线上面的一户会见到很多垃圾。即使没有业主高空抛物，风吹日晒的腰线层也会变得很脏，严重影响居住心情。
第三，腰线层还会带来渗水等负面问题。
3、扬灰层
之前有种说法，9-11层为扬灰层，空气质量最差。其实毫无道理。
初中物理学就讲过，受到重力作用，浮尘是要下沉的。越是低楼层空气中杂质越多，高区空气相对好一些。
4、设备层
顾名思义，设备层指的是用于安置机电设备的楼层，主要包括电梯机房、电气、给排水、水气加压设备、宽带线路和空调等设备。
低于30米的住宅，设备层一般在顶层、屋顶或地下室。
而高层住宅，每隔10－20层会设置一个设备层，比如32层的住宅，设备层就设在16层左右。
设备层的影响是带来噪音与辐射。电梯、上下水加压、空调都会带来一定噪音，机电设备也存在辐射的可能性。
买房时尽量避开就好了。
09 怎么买房才省钱
房价不是一成不变，许多时候能找到一些比较好的节点可以捡漏，尤其是新房。
1、找准开发商节点
2014年底2015年初，北京万科房子打折了，最低能到86折。
大家都心照不宣，毛大庆要离开北京万科了，部分项目冲刺一下业绩，也是可以理解的。这种节点可遇而不可求，我们经常能遇到的节点有下面三个：
第一，开发商冲刺上市期间
这种情况比较常见，也容易理解。在上市前冲刺一波业绩，数据做好看一点，赢得投资人的青睐，把股价做上去。
第二，开发商产权变动期间
像2014年融创绿城合作，2015年融创收购佳兆业，去年融创收购阳光100部分项目，就是比较好的节点。
之前大家都比较担心因为产权纠纷引发的烂尾风险，现在监管已经很严格了，而且都是上市公司，交易流程非常规范。
第三，开发商资金链紧张的节点
这是一个真实的案例。
某北京过来的高净值客群在上海寻觅新家，因为自身是做房地产行业的，所以对市场非常了解。在对比了佘山别墅、古北豪宅之后，决定选陆家嘴一价值3000多万的豪宅。
这个豪宅是一家中小型开发商开发的，客户了解到该开发商最近资金链比较紧张，杀了一下价，直接砍掉1000万。条件是当月可以全款到账。对的，这个房子就是地产尚海郦景。
销售哪做得了这个主，上报领导后，公司连夜召开董事会，讨论这个折扣问题。毕竟可能今年也就卖这一套房子了。
当然最后如愿以偿，以极低的价格买到了这套心仪房源。
我们普通购房者可能不会有这么准确及时的信息，但是多看看新闻，还是会接触到一些有力节点。
2、房产行业周期性节点
所有从业人员都知道，什么时候买房最合适？
月底，年底啊！没有开发商不在意自己的财务报表，尤其是上市企业。每当月底、季度、半年结束、年底考核业绩的时候，都是胆战心惊的，能多冲一些数据，就多冲一波。尤其是业绩目标没有达成的开发商，好说话得很。
其他传统的营销节点，也会有优惠释放出来。比如传统意义上的金三银四金九银十，一直是开发商兵家必争之地，4月份业绩完成还不理想，上半年就困难了。十月份还没完成全年计划90%，后面两个月就停休了。
3、开发商推盘节点
这个大家应该也都知道，买房子买第一期。
这点特别适用于20万平米以上的大盘，这种项目通常会分3期以上开发，而且采用低开高走的定价策略。
因为房产营销靠的是热度，一期没卖好的，后面的房子就难卖了。开盘没卖好的，顺销期间就难卖了。所以开发商会采用集中蓄客的方式，保证自己开盘能有至少50%以上的去化。为了保证一期卖好，价格定低一些，是非常理智的决策。
10 通过中介买还是自己买
房产中介在新房二手房交易中扮演的角色不同。
在二手房交易中，中介最重要的一个作用是提供房源。虽然说现在是互联网时代，信息传递极度发达，但是你仍然找不到一个卖方的电话。
因为通过修建壁垒，房源都被房产中介垄断了。比如高密度门店深入社区、经纪人参与社区生活，确保房源都挂在中介。
不管这种现象是不是合理，个人买二手房只能找中介了。如果你恰好可以买朋友要卖的房子，那恭喜你。
网上论坛可能偶尔会有手拉手房源，如果不是行业内人员，最好不要贸然入手。这个行业水挺深，几百万的生意，不要随随便便自己就交易了。
在新房交易中，房产中介对于客户提供的是信息传递，对开发商提供的是客源。
通过房产中介买新房是不收费的，而且买的价格通常与直接去售楼处一致。开发商向中介付出的是营销推广费用，不会额外加价。
所以对于行业来说，中介存在确实抬高了成本，对于个人来讲，也不会多花钱。
我们的建议是买新房最好还是有房产中介陪同，行业内人员还是能够提供一些信息。尤其是所有销售都会集中展示自己项目优势，项目的缺点以及硬伤，可以通过中介多打听一下。
以上就是我们买房过程中经常遇到的十个问题。当然买房这个系统工程肯定不止这么简单，还需要大家擦亮眼睛，自己多做功课。
关于买房大的原则是：静若处子，动如脱兔。
在前期信息收集期，一定要多方打听，多关注一些信息渠道，多与专业人士沟通，有足够的区域、板块知识储备才能作出恰当的决策。
一切工作准备就绪时，面对最适合自己的那套房子一定要果断出手。买房子最怕的事情就是毫无意义的等下去、拖下去。
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