本
文
摘
要
最近大家出关了吗？
最近从天选打工人，变成了杨过。
所以，今天就和大家随便聊聊。
| 图片来源网络
相信大家最近一段时间都看到了，高层频频喊话房地产，楼市宏观层面的政策已经彻底转向了。
这还仅仅是政策起点，不是终点。
仔细看起来，无论“金融十六条”还是高层时隔二十年重提房地产是支柱产业，当前最重要的还是要实现这几个目标：
其二：救开发商，救市场主体；
其二：稳定市场预期；
其三：扩大消费需求、支持刚性和改善性住房需求。
利好政策的第一阶段，尤其是融资端的一系列利好，最直接的作用就是不让开发商暴雷，不让你死掉。
| 来源：中指研究院
第二阶段，就是向市场释放稳定预期，国务院领导说的一句话：
未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
换句话说，中国城镇化率64%，房地产发展还有空间，企业发展还有机会。
政策的稳定性太重要了，这涉及到企业敢不敢投资，信心很重要。
这时候，关键时机，龙头企业的看法很重要。
对此万科董事会主席郁亮在12月16日举行的临时股东会议上称：
政策面逐步向好，且力度、广度完全超出我们预期。
| 资料图：万科董事会主席—郁亮
一系列的政策很明显，松绑意义很大，政策暖风是吹起来了，但关键还是要提振销售端。
融资端是放松了，关键还是要让市场恢复“造血”，房子要能卖出去。
冰冻三尺，非一日之寒。
疫情三年下来，底层被破坏的比较彻底，大家口袋里都没有钱了，要修复起来会很麻烦，就看如何应对了。
不久前，中央经济会议中，就重点提到多渠道增加居民收入，支持住房改善，同时把年轻人的就业，放到更突出的位置。
| 来源：中央经济工作会议
这说明，利好政策会继续发，不会出现所谓的执行的真空。
那么，接下来可以预计的政策有哪些？从大的方向来看：
其一：一线城市调控，会不会全线放开。
其实，这个可能性还是比较小。
大家可以想一个问题，全国楼市一盘棋，如果放开一线城市调控，购房资金流入，那么二三线城市的楼市会不会加速崩盘？
从全国一盘棋来看，北上广深调控会优化，会支持住房改善，但是不会全面放开。
其二：棚改，拯救三四线房价的利器。会不会重启？实际上，上一轮棚改最重要的工具，PSL已经重出江湖。
PSL，是抵押补充贷款，国开行主导，上一次它大发神威，是2014年的棚改，后来楼市的反应，大家也都知道了。
说句与房住不炒不相符的一句话，结合过去几个楼市周期的经验：只有涨价，才能去库存。
市场的机会，就在一线城市。
当然，这只是大的政策层面来说了。
对于广州来说，市场还是以刚需为主，一年10万套的新房，顶天了。
至于二手，现在业主挂牌已经接近13万套，压力山大。
| 来源：广州链家
那么，如果要支持住房改善，广州还有什么牌可以打？
这里做几个猜想。
1、调整首付比例。
比如改善家庭，可以享受首套房的首付比例，实施“认房不认贷”等等。
这一点，在今年4月省府发布的《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案的通知》就有提到，合理确定最低首付比例，最低房贷利率要求。
2、税费方面的支持。之前“9.30”个税新政就有提到，一年内房屋置换，可以置换房屋。
广州也可以在增值税“二改五”的政策上进行优化，激活二手市场。
3、降低人才购房门槛。
黄埔和南沙已经悄悄开了一些口子，但是还不算大，完全可以放开，追平前两年的政策。
|南沙，细鹏摄
4、以房促生。
针对二孩，或者三胎家庭，可以多给一个购房指标，或者公积金贷款额度可以适当调整。
5、加速旧改，给居民口袋里装钱。
近期，广州旧改算是重启了。
比如，番禺里仁洞旧改，开发商一次性发30个月的临迁费，也就是54万，是片区最好的补偿方案了。
比如黄埔旧改，10月份，16家央企国企与黄埔签约合作8个项目，大部分都是科学城的项目。
这起到了一个兜底的作用。
又比如受到疫情冲击已经严重的海珠，也明确了海珠旧改会加速，这将是明年海珠楼市最大的引擎了。
值得一提的是，广州城市更新“十四五规划”已经在酝酿了，相信很快就会有进一步的消息。
