本
文
摘
要
百亿热销盘数量维持高位，达到13个；
金额门槛两极分化优者更优，面积门槛全线下降；
热点城市优质项目加入折扣促销，推高入榜项目均价。
☉ 文／克而瑞研究中心
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榜单解读
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2022年虽整体的政策走向为稳信心，但多种因素叠加下市场的整体信心仍然不足，房地产整体销售增长回落情况进一步加剧，加上融资受阻，企业资金层面紧绷。房企加大高能级城市的优质项目入市以回流资金，一线城市以及强二线城市仍然存在价格倒挂、高性价比项目的“万人摇”、“日光”等热销现象。2022年百亿神盘数量仍维持2021年的较高水平，不过值得注意的是，由于今年市场整体信心不足，甚至部分强二线城市的外围区域去化承压，基本面较差的弱二线城市及内陆三四线城市加速下行，在此情况下，金额榜TOP100门槛上升趋势难以为继，回落到2019年的水平。再因在此前房企拿地偏向中小体量的背景下，大盘供应延续2021年的表现，面积榜TOP100门槛持续下降。
1 金额破百亿13个且更加能打，面积门槛持续全面下降
金额榜两极分化，神盘依旧而百强门槛回落；面积榜门槛全面下降。从金额榜来看，TOP10金额门槛为115.3亿元，同比上升9.2%，TOP10金额的项目均位于一线城市，单价超10万元/平方米的项目有5个，众多房企加大一线城市优质项目的推售以回流资金。而TOP50和TOP100门槛分别同比下降1.2%和10.4%。整体来看，项目热销趋势分化较大，头部项目热销势头持续上扬，但以50强为分界线，排名越后的门槛同比下滑越明显。
深圳华润城以247.9亿元位列金额榜榜首，上海仁恒海上源以200.5亿元次之，这两个项目是今年唯二超200亿的项目。值得注意的是，深圳华润城继去年以200.5亿元位居榜首之后今年继续位居第一，该项目是华润的深圳城市明星项目大冲村旧改的一部分，地理位置较好，自开盘以来持续热销。销售金额超百亿元的项目有13个，保持2021年的较高水平，同时150亿元以上的项目达到5个，同比增加3个，百亿热销盘较以往竞争更为激烈。
从面积榜来看，各梯队门槛全面下降。2022年项目面积排行榜TOP10门槛为30.3万平方米，同比大幅下降19.3%，TOP50和TOP100面积门槛则均同比下降25%以上。济南中海·华山珑城以销售65.0万平方米获面积榜榜首，仅为去年同为榜首的 *** 恒大文化旅游城的121.2万平方米的54%，今年无销售百万平方米以上大盘。事实上，近几年大盘销售态势下滑，2022年的销售50万平方米的项目个数仅有1个；而今年整体三四线城市销售筑底，导致百强主流成交体量持续下滑，百强主流项目销售面积段由2021年约7成项目处于销售面积20-30万平方米区间变为约6成项目处于销售面积10-20万平方米区间。
2 央国企霸榜金额榜，体量下滑面积榜企业竞争激烈
合作开发项目增多，金额榜央国企霸榜。2022年在暴雷企业增多，市场持续下行，项目金额上榜数TOP10房企由央国企霸榜，如中海地产、招商蛇口、华润置地等，另也有如滨江、仁恒等深耕强一二线城市的企业上榜。而由于近几年项目开发的体量趋势变小，一二线城市项目上榜增多，导致企业竞争更加激烈，面积榜项目数TOP10上榜企业呈现多样化，面积榜上榜数量高的企业项目数下滑，榜首万科地产上榜项目数为10个，较2021榜首的13个，2020年的30个下滑。此外，无论是金额榜和面积榜的企业合作项目个数仍较多，金额榜有36个项目是房企合作开发，同比增3个，其中苏州狮子山澜庭（澜院），杭州天澜海岸均由4家企业共同开发。
3 一线城市抗跌韧性较强，企业加大热点城市优质项目入市
从城市表现来看，2022年一二线上榜项目数量增多，三四线楼市下行压力大上榜数量持续下滑。从金额榜来看，一线城市上榜项目数达到60个，同比增加了8个，在市场下行的情况下，部分企业为回流资金加大了一线城市的项目入市，体现出一线城市超强的韧性；项目上榜数TOP10城市均为一二线城市，合计有92个项目，同比增加7个，热销项目持续向一二线城市聚焦。面积榜方面，由于入市项目体量趋小的原因，一线城市的入榜项目数同比增加13个到15个，TOP100中二线城市项目入榜占比最高，有74个项目入榜。区域分布方面，长三角区域金额榜表现亮眼，中西部区域仍占据面积榜约一半席位，珠三角的金额榜及面积榜入榜项目数均出现了下滑。
4 热点城市优质项目加入折扣促销，推高入榜项目均价
1.5-2.0倍于当地均价的改善型项目受欢迎程度高，占比达到了39%；大于2倍于当地均价的豪宅型项目占比也较高，达到30%。同时入围金额、面积百强的项目由2021年的26个上升至36个。究其原因我们认为主要是市场信心不足，导致不同城市和不同项目之间分化严重，主要有以下三个方面的表现：其一，部分高能级城市的高端改善项目仍因城市限价、一二手倒挂等因素热销；其二，部分企业的热点城市的核心板块项目也加入了折扣大军，促进项目热销，也进一步推高了入榜项目的均价；其三，面对市场信心不足，刚需观望情绪更加严重。
5 关注资金安全提升运营效率，项目交付应“质”&“量”并行
纵观今年的热销项目，由于市场深度分化，项目热销也深度分化，一线城市抗压韧性凸显，百亿神盘贡献度进一步上升，但市场分化下百强入榜门槛持续下滑。全年来看，全年营销活动不断，房企积极抢收，如深圳华润城二期由于在2021年底推售的批次去化未达“日光”，在今年年初便果断启动全民营销，年底万科等企业对一线城市的优质项目进行打折抢收。所以，虽四季度监管层在融资端口上给出了力度较大的回暖政策，但短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，房企优质项目抢收回流资金的动作或将持续。面对市场下行，市场分化加剧，坚持长期主义仍是企业未来发展的核心，对产品力升级打造、提升交付质量、关注资金安全性仍是企业应重点关注的方向，未来热销项目仍是企业稳健运营实力的结晶。
一方面企业仍需关注自身资金安全性，积极推动债务重组化解。当前房企债务风险依旧高悬在顶，在销售仍未回暖前，企业的资金层面仍需关注安全性。值得注意的是，面对四季度的密集融资回暖政策出台，叠加疫情放开，可以期许的是，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企可积极应对债务化解，通过出售资产、股权融资等方式积极降低杠杆偿还债务，增加投资者和购房者信心，逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。
第二，提升企业运营效率，加大优质城市深耕力度。从近两年的项目上榜情况来看，一些基本面较好的热点城市核心地块抗跌能力相对较强，安全壁垒更高，房企可以加强城市深耕力度，提升运营效率，更有利于企业理解城市客户，打造优质项目。
第三，提高交付质量，关注产品力升级。当前“保交楼、保民生、保稳定”仍为当前的第一要务，房企在保交付的同时，仍需关注交付质量，积极打造高口碑的交付水平，降低客诉，促进交付“量”与“质”齐升。此外，产品力仍是是房企践行长期主义之基石，疫情过后人们的居住需求发生了较大的变化，企业应及时进行产品迭代升级，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
排版丨太阳
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