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只做一手房的中介(中介代理的一手房有猫腻吗)

开发商危机的时间一长,下游代理商的日子就不好过了。

这周,中国最大的地产代理服务商、拥有26个地产公司股东的乙方代表——易居,猝不及防地爆雷了。

原定于4月18日到期归还的3亿美元票据,突然就还不上了,并顺带导致了前年阿里购买的10亿元可换股票据也出现交叉违约。

如果翻看易居的年报,情况更加触目惊心。

2021年,易居成功“扭赢为亏”,归母利润巨亏93个小目标,亏损的核心原因是“个别客户的信贷质素恶化”——

简单点说,就是帮“个别开发商”卖了房,但收不回佣金。

虽然未指名道姓,但大家都知道,易居和恒大的关系源远流长。

更麻烦的是,陷入困境的已经远不止恒大,在易居的26个房企股东中,过半股东正遭遇流动性困难。

在开发商“扎堆爆破”的重灾区华南,易居高层不得不做了一个艰难的决定——

把广州公司裁撤掉,70多个项目一个不留,剩下的人全部去追回款、打官司。

同为四大代理商之一,世联行尽管努力“染红”,但奈何,2021年的营业收入和利润也逃不过断崖式下跌的命运。

唇亡齿寒,一叶知秋,都是拴在一条产业链上的蚂蚱,要想独善其身,真的太难了。

唯一的区别是,大的新房代理机构面临的仅仅是“活不好”的问题,而那些在链条末端的小型分销公司,直接面对的,可能就是倒闭的命运。

现在,有的公司已经开始了新一轮的自救。

“姐,广船和牛奶厂真不香,您那个价位,可以直接上琶洲和珠城的二手。”

这是一个手握2000万预算的客户,放眼广州,整个市场却没有适配她的新房房源。

放下电话后,小Q说,从客户的角度,还是劝她考虑二手。

小Q,是我们此前写过的,主做新房分销的90后中介行老板。

去年11月,市场正热,小Q公司逆势扩张,还记得当时他意气风发——

“现在开发商最需要的人,就是我们了。”

没想到才4个多月,形势就急转直下,他成了新房代理产业链末端那个,需要跟时间赛跑去自救的人了。

最近,他把一手创办的公司转给了朋友,转身入股了一家位于滨江东板块的德佑门店。

因为二手房的流程规则大不一样,原有的新房成交逻辑不能用了,小Q的这个转变,很大程度上,相当于从零开始。

而他的目标,也变成了——

今年年内,跑熟市场之后,开一家属于自己的二手门店。

其实,在中介行业内,新房和二手房之间,也是存在“鄙视链”的——

新房代理流程简单,操作系统化,只需要把客户带去合适的楼盘,下定之后,剩下的都由开发商配合完成。

二手交易就“江湖”多了,每一套房子的情况都不一样,成交流程漫长繁琐,需要反复协调买卖双方,哪个环节不对,满盘皆输。

那么,为什么小Q会从新房代理转型去做二手呢?

首先,当然是新房回佣太!难!了!

分销一时爽,结佣火葬场,连易居都逃不过被拖佣的下场,小Q的公司自然也不例外。

截至目前,小Q的公司有七八十万的佣金没有追回,而那些已经到账的款项,也大多经历了半年左右的漫长拖佣。

公司本身就不大,只要回佣跟不上,流动性立马要出问题,而二手房最大的好处就是——

只要交易结束,佣金就跟着收完,基本没有账期。

其次,目前的二手房市场就是比新房火。

随着房企频频爆雷,购房者对于新房的担忧情绪可以说是达到顶点——

价格是笋,但交楼时间那么长,万一烂尾了咋办?

尤其对于广州的高端购买力来说,新晋豪宅普遍拉胯,反而二手的位置更好,所见即所得,性价比更高。

就像上面那个灵魂拷问——

手持2000多万,买珠江新城东区或者琶洲的二手房不香吗?

板块的确定性不是更好吗?

金融工具不是可以用得更足一点吗?

所以,我们从中原的数据可以看出,即便去年开发商大幅降价去化了一波,但如今,新房的库存面积仍在高位震荡。

与此对应的是,目前广州二手市场明显回温,上个月二手房的成交量基本回归到去年8月指导价出台前的水平,价格也维持住了。

这样的趋势,直接带来了整个新房市场交易量的收缩。

落到小Q这种微型企业身上,更是不能承受之重——

“前几个月市场还不错,我们每个月可以成交三四单新房,但现在下降趋势明显,最近每个月只有1单,甚至1单都没有。”

相比之下,二手市场不但“蛋糕”更大,风险系数也更低,行情不好时,还可以用租房业务来维持门店日常支出。

未来,核心区近郊开发的土地只会越来越少,新房供应量会下降,小Q隐隐感觉到,总有一天,房地产这个行业会回归到存量交易上——

二手房,才是行业的终极形式。

最后,想必昨天大家都被恒大的内部通知刷屏了——

虽然错过了金三银四,但没错过即将到来的五一黄金周,恒大的营销活动,又要敲锣打鼓地搞起来了!

熟悉的配方,熟悉的味道。

不但当即决定拿出全国413个楼盘的10000套“特价房源”,还把怎么铺广告,怎么对接一手合作方,怎么配合做宣传,都说了个一清二楚。

想想恒大也爆雷大半年了,面对两万亿的欠债,许老板没有躺平,还能站出来努力去库存,态度还是蛮值得肯定的。

但我看到下面这个的时候,就有那么点……嗯……

面对这群快被拖死的一手中介机构,恒大不但要“欠账搁置”,还想继续发动他们“为爱发电”。

这个“共克时艰”的头一旦开了,其他房企怕不是要有样学样了吧。

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