本
文
摘
要
开发商危机的时间一长，下游代理商的日子就不好过了。
这周，中国最大的地产代理服务商、拥有26个地产公司股东的乙方代表——易居，猝不及防地爆雷了。
原定于4月18日到期归还的3亿美元票据，突然就还不上了，并顺带导致了前年阿里购买的10亿元可换股票据也出现交叉违约。
如果翻看易居的年报，情况更加触目惊心。
2021年，易居成功“扭赢为亏”，归母利润巨亏93个小目标，亏损的核心原因是“个别客户的信贷质素恶化”——
简单点说，就是帮“个别开发商”卖了房，但收不回佣金。
虽然未指名道姓，但大家都知道，易居和恒大的关系源远流长。
更麻烦的是，陷入困境的已经远不止恒大，在易居的26个房企股东中，过半股东正遭遇流动性困难。
在开发商“扎堆爆破”的重灾区华南，易居高层不得不做了一个艰难的决定——
把广州公司裁撤掉，70多个项目一个不留，剩下的人全部去追回款、打官司。
同为四大代理商之一，世联行尽管努力“染红”，但奈何，2021年的营业收入和利润也逃不过断崖式下跌的命运。
唇亡齿寒，一叶知秋，都是拴在一条产业链上的蚂蚱，要想独善其身，真的太难了。
唯一的区别是，大的新房代理机构面临的仅仅是“活不好”的问题，而那些在链条末端的小型分销公司，直接面对的，可能就是倒闭的命运。
现在，有的公司已经开始了新一轮的自救。
“姐，广船和牛奶厂真不香，您那个价位，可以直接上琶洲和珠城的二手。”
这是一个手握2000万预算的客户，放眼广州，整个市场却没有适配她的新房房源。
放下电话后，小Q说，从客户的角度，还是劝她考虑二手。
小Q，是我们此前写过的，主做新房分销的90后中介行老板。
去年11月，市场正热，小Q公司逆势扩张，还记得当时他意气风发——
“现在开发商最需要的人，就是我们了。”
没想到才4个多月，形势就急转直下，他成了新房代理产业链末端那个，需要跟时间赛跑去自救的人了。
最近，他把一手创办的公司转给了朋友，转身入股了一家位于滨江东板块的德佑门店。
因为二手房的流程规则大不一样，原有的新房成交逻辑不能用了，小Q的这个转变，很大程度上，相当于从零开始。
而他的目标，也变成了——
今年年内，跑熟市场之后，开一家属于自己的二手门店。
其实，在中介行业内，新房和二手房之间，也是存在“鄙视链”的——
新房代理流程简单，操作系统化，只需要把客户带去合适的楼盘，下定之后，剩下的都由开发商配合完成。
二手交易就“江湖”多了，每一套房子的情况都不一样，成交流程漫长繁琐，需要反复协调买卖双方，哪个环节不对，满盘皆输。
那么，为什么小Q会从新房代理转型去做二手呢？
首先，当然是新房回佣太！难！了！
分销一时爽，结佣火葬场，连易居都逃不过被拖佣的下场，小Q的公司自然也不例外。
截至目前，小Q的公司有七八十万的佣金没有追回，而那些已经到账的款项，也大多经历了半年左右的漫长拖佣。
公司本身就不大，只要回佣跟不上，流动性立马要出问题，而二手房最大的好处就是——
只要交易结束，佣金就跟着收完，基本没有账期。
其次，目前的二手房市场就是比新房火。
随着房企频频爆雷，购房者对于新房的担忧情绪可以说是达到顶点——
价格是笋，但交楼时间那么长，万一烂尾了咋办？
尤其对于广州的高端购买力来说，新晋豪宅普遍拉胯，反而二手的位置更好，所见即所得，性价比更高。
就像上面那个灵魂拷问——
手持2000多万，买珠江新城东区或者琶洲的二手房不香吗？
板块的确定性不是更好吗？
金融工具不是可以用得更足一点吗？
所以，我们从中原的数据可以看出，即便去年开发商大幅降价去化了一波，但如今，新房的库存面积仍在高位震荡。
与此对应的是，目前广州二手市场明显回温，上个月二手房的成交量基本回归到去年8月指导价出台前的水平，价格也维持住了。
这样的趋势，直接带来了整个新房市场交易量的收缩。
落到小Q这种微型企业身上，更是不能承受之重——
“前几个月市场还不错，我们每个月可以成交三四单新房，但现在下降趋势明显，最近每个月只有1单，甚至1单都没有。”
相比之下，二手市场不但“蛋糕”更大，风险系数也更低，行情不好时，还可以用租房业务来维持门店日常支出。
未来，核心区近郊开发的土地只会越来越少，新房供应量会下降，小Q隐隐感觉到，总有一天，房地产这个行业会回归到存量交易上——
二手房，才是行业的终极形式。
最后，想必昨天大家都被恒大的内部通知刷屏了——
虽然错过了金三银四，但没错过即将到来的五一黄金周，恒大的营销活动，又要敲锣打鼓地搞起来了！
熟悉的配方，熟悉的味道。
不但当即决定拿出全国413个楼盘的10000套“特价房源”，还把怎么铺广告，怎么对接一手合作方，怎么配合做宣传，都说了个一清二楚。
想想恒大也爆雷大半年了，面对两万亿的欠债，许老板没有躺平，还能站出来努力去库存，态度还是蛮值得肯定的。
但我看到下面这个的时候，就有那么点……嗯……
面对这群快被拖死的一手中介机构，恒大不但要“欠账搁置”，还想继续发动他们“为爱发电”。
这个“共克时艰”的头一旦开了，其他房企怕不是要有样学样了吧。
