本
文
摘
要
2022年，产业地产的主题是「寒冬」。
当被问到过去一年的业绩时，相信绝大多数园区人都会用「困难」、「煎熬」来作总结。如今，随着疫情防控政策调整，大家对明年的产业地产市场似乎多了那么一丢丢期待。
岁律更迭的意义，在于每一个起点，总会给人们带来新的希望。虽然没有人能够准确预知未来，但笔者依然坚持在每个年初根据已知的信息，对来年行业的变化做一个预测，供参考。
正文：
经济复苏需要时间，把期待放在下半年
随着国家对新冠病毒实施「乙类乙管」，疫情对中国经济的影响也将逐步淡出。
但我们知道，经济复苏是一个长期曲折的过程，大疫三年对经济造成的负面影响绝不会马上消退。作为产业地产的「甲方爸爸」，地方 *** 的日子同样难过。一方面，税收增速放缓导致财政收入大减，很多地方甚至出现负增长；另一方面，巨额的抗疫支出以及必要的公共服务支出已经榨干了 *** 的财力，地方财政捉襟见肘、日渐艰难。
2023年，虽然在财政政策「加力提效」的总基调以及中央经济工作会议「保持必要的财政支出强度」的要求下，财政支出强度势必有所增加。但与过往不同，如今地方 *** 的债务率已经处于较高水平，已无太多杠杆可加。2022年12月29日召开的全国财政工作视频会议明确提出「2023年要继续抓实化解地方 *** 隐性债务风险」，意味着2023年地方 *** 仍要收紧裤腰过「紧日子」，而平台公司在举债方面也将继续受到严格的约束。
因此，可以预见，2023年，凡是需要地方财政大量投入的、给地方财政造成压力的、不利于缓解地方财政压力的项目，都会继续调整、转向或消失，非紧急的 *** 采购项目将会暂缓，合同年限较长的还可能面临延期付款或违约。而对于产业地产行业来说，2023年可预期市场回归确定性的第一步应该是先恢复流动性，项目经理可以飞往全国各地与 *** 谈项目、招商人员可以随时出差拜访企业、 *** 干部可以空出时间来搞经济、抓产业。至于赚钱，可能要到下半年、甚至明年才可能出现真正的机会。
民企难入开发门，识时务者方为俊杰
疫情以前，恰逢地产的「黄金年代」，拿到地就意味着赚钱。机制灵活、敢闯敢拼敢搞关系的民企，在飞速上涨的市场上横冲直撞。包括华夏幸福、亿达中国、宏泰发展等一干民营企业凭借手头的标杆项目脱颖而出，牢牢占据第一梯队，对比招商蛇口、上海临港、张江高科这些国企也不遑多让。
然而，近两年，随着房企债务危机的持续蔓延，叠加疫情对经济的负面影响，产业地产行业经历了一次大洗牌。面对数额惊人的投资和难以启齿的回报率，不堪重负的民营开发商们，纷纷选择战术性撤退，有的收缩规模、有的忙着转让。反观一向低调行事的国资，却开始了疯狂扫货模式，「国进民退」之势愈演愈烈。
抛开国企民企之间的优劣之辩，产业地产行业一个不争的事实是：在大项目较量中，国资具有天然的优势，而在行情不佳时，这一差距还会被无限放大。因此，在这样的背景下，2023年，民营产业地产商无外乎三条路可选：一是「打不过就加入」，像中国宏泰一样，直接卖身央企；二是避开竞争激烈的一二线城市、去层级稍低的三四线城市或县镇一级，这些城市的竞争并不激烈， *** 对投资商几乎来者不拒，总能找到落脚之处；三是抱国资的大腿， *** 园区平台或 *** 嫡系做重资产开发，拿利润大头，产业地产商转做后端的服务，如规划咨询，招商引资、运营服务等，赚取服务费。戳这里，了解智慧工程6.0
产业地产再添新势力，金融机构开启「扫货」模式
在《2022产业地产十大标志性事件》一文中，笔者说过，产业地产行业永远不缺少新玩家，去年是突然爆发的能源企业，今年则很可能轮到手握重金的资本方们。
经过三年疫情，我国园区市场进入了深度调整期，行业资产整体流动性较差、资产价格处于历史低位，投资边际相对安全。另一方面，收购园区资产在政策上也迎来利好，2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出「要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产」。
对金融机构来说，园区资产是最佳标的之一。一方面，产业地产是国家政策鼓励发展的行业，具有持续发展的确定性；而从投资回报看，优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强的韧性，尤其是一、二线城市的园区资产，增值性远远领先于内地整体市场。随着产业园Reits的投资价值逐步受到资本市场的挖掘和认可，可以预见，2023年，会有更多的金融机构参与进来。他们会着重收购一些位于一、二线城市，质地优良、利润率稳定的园区资产，通过主动管理、提升资产品质、优化租户组合，实现项目增值，然后打包成金融产品对外发售。
各地开始限制「大杂烩」园区，主题产业园受热捧
早年，我国传统的产业园区几乎没有明确的主导产业，在政绩和利益的驱使下，园区更多追求企业的数量而非质量，把各种企业拉在一起，东拼西凑成了一锅。即便一些园区绞尽脑汁，在名字上加上XX主题产业园、科技园，但骨子里还是摆脱不掉「捡到篮子就是菜」的思维。在这样的综合性园区，企业大都各自为战，不能形成分工协作，自然也就无法明确产业发展重点，更难以培育出优势突出、带动力强的主导产业。
近两年，疫情的爆发使各国产业链供应链受巨大冲击；欧美国家在科技领域对中国的技术封锁，更是倒逼中国必须走一条自主研发的道路。在这样的背景下，保障产业链供应链安全便成了国家重要的战略目标。2022年中央经济工作会议便提出「通过实施产业基础再造工程，提升产业发展的自主可控水平、长远竞争能力和整体发展高度」。
另一方面，随着越来越多的头部企业进入产业地产赛道，行业竞争环境更加激烈，园区细分化趋势也越来越明显，一些地方 *** 甚至开始限制园区的产业方向，比如东莞便明确提出「产业定位原则上要是「一主两副」（明确1个主导产业，规划发展的其他产业类型不超过2个）」。只有满足这个条件，才能进来做园区。
可以预见，2023年，园区的打法不同往昔：从注重出租率到注重产业内容的一致性、产业链的完整性；从强调分割销售到产业运营、产业投资、产业孵化；从关注快速周转到关注资本闭环......新建产业园要面向未来产业，精准和聚焦地为产业进行赋能，促动产业资源的高效集聚和整合；存量园区亦要在现有基础上进行深耕，针对细分产业特点，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务去解决地方 *** 和入园企业真正的痛点。
「引外资」元年到来，政策迎来全面开放
2022年中央经济工作会议提到「更大力度吸引和利用外资」，再结合近期各地纷纷出海抢商的大动作，可以预见，沉寂了三年之后，2023年，我国将迎来吸收外资的元年。
据不完全统计，中国外商投资企业数量在全国企业数中占比约3%，却创造了五分之二的对外贸易、六分之一的税收收入以及近十分之一的城镇就业，其对中国经济的影响力可见一斑。但在过去的三年，疫情对存量外资及增量外资均产生了一定程度的负面影响。防控举措阻碍了人员的跨国流动，线下招引工作一度停滞；世界经济增长动力不足，国际资本投资趋向谨慎保守，外资投资速度放缓；疫情管控导致部分外资外撤，制造业迁往东南亚、南亚...
随着防疫政策的放开，中国 *** 对外招商迎来了前所未有的机遇。对地方 *** 来说，在内资招引极度「内卷」的大背景下，政策开放为招商引资提供的新的思路——与其在国内有限的产业资源上争来争去，不如在国际大市场上找投资；另一方面，虽然近几年欧美国家加剧了对中国经济技术的封锁和打压，但资本逐利的本性不会变，经过几年的蛰伏，目前外资已经有了回暖的信号。
*** 也已经意识到当前招引外资的紧迫性和重要性，2022年10月28日，两部委公布了《鼓励外商投资产业目录（2022版）》。而在2023年，国家势必会密集出台更多开放政策，以加大力度吸引利用外资。接下来，哪一个省市能够提前布局、从制度、管理、标准、规制上利好外资，就能抢得先机。
工业厂房「一房难求」
2022年，广州、天津、合肥等多个城市明确提出「工业立市」「制造业立市」的战略目标。就连工业增加值超过万亿元的深圳，也提出要「开创工业立市新格局、争创制造强市新优势」。这意味着，越来越多的城市把发展实体经济放在了首要位置。
近些年，随着数字经济的发展，一众城市开启了「去工业化」运动，集体追逐起了看起来更高大上、GDP带动更强的金融、信息、科技、文化创意等产业。当行业红利期消退，企业收缩投资，越来越多地方 *** 意识到，没有实体经济做支撑，所谓数字技术只是空中楼阁，要保持地方经济发展稳定，必须发展工业制造业。
在「工业立市」的大背景下，这两年，厂房类产品在产业地产行业可谓一枝独秀，当研办类产品空置率居高不下时，厂房却是一房难求，尤其在一二线城市，工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。
2023年，随着工业的重要性更上一层楼，厂房的价值将会进一步提升。在笔者看来，有两个可能的趋势，一是「工业上楼」将在一二线城市普遍推广。2022年11月16日，深圳提出将按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年向企业提供「工业上楼」的高品质、低成本、定制化产业空间——这相当于每年增加2个蛇口工业区的面积，给其他城市开了一个好头；二是工业制造将向三四线城市下沉。因为一线城市工业用地有限且价格高昂，因此必须在极为稀缺的土地上配置高技术的轻生产，而更多的大型制造业将下沉到三四线城市。
「未来园区」时代来临
在数字经济时代和数字化改革背景下，园区发展形态不断迭代升级。伴随互联网、人工智能等技术的发展，在技术支撑上也发生了革命性变化，为基于数字技术的未来园区创造了更多可能。
在笔者看来，未来园区体现在两个方面，一是未来运营，二是未来产业。
所谓未来运营，是指运用数字化技术，推动园区服务的提档升级。比如，搭建园区大脑、包括数字底座及综合态势、全流程监督管理、运行感知分析等智慧应用，汇聚各项企业数据、传感器数据、政务数据，支撑各项智慧应用；同时，利用大数据可视化互动展示设备，提供园区总览、企业管理、企业服务、人员车辆统计等智能化管理和服务，在降低管理成本的同时，实现管理效率大幅提升。
关于未来产业，中央经济工作会议已经说得很明确，2023年，国家将在五个产业方向上发力，一是新能源、二是人工智能、三是生物制造、四是绿色低碳产业、五是量子计算。而未来产业的培育是一项重大工程，不是某家企业、某个 *** 能够独立完成的，需要社会各界的参与，比如，龙头企业提 *** 业资源、提出需求并负责产业化落地；高校利用大学的学科优势与研究资源优势，做基础创新和应用基础创新； *** 提供政策支持与资金配套，多方联合开展关键核心技术攻关，将成为2023年重要的产业趋势。
资本招商更进一步
过去招商引资的认识是先找项目，由项目带资金落地， *** 用土地使用权和优惠政策与企业交换。但现在越来越多实践表明，资本在载体和项目间起到越来越大的作用。
一方面，当今前景最好的行业，如新能源、新材料、自动驾驶、5G技术等，基本都需要巨额资金投入，所以新兴产业的招引，不仅要拼认知，还要拼资本；另一方面，招商引资是一项系统性、创新性工作，广义上就是借用投行思维去做项目招引。2022年，合肥把培育「头部」放在首位，出资引领、拉动产业，找准市场需求、遵循产业逻辑，巧用资本市场以小博「大」，以大带群，成为了城市经济增长的黑马。有了合肥的成功经验，2023年，各地资本招商势必更加普及。
纯轻资产公司将会非常难做
近年来，参与轻资产竞争的企业已经不仅仅是传统的产业地产商，中介机构、房地产商、科技企业撸起袖子抢食的比比皆是，甚至国企、央企也纷纷下场「降维打击」。在这片修罗场中，上有近水楼台先得月的国家队，中有自带项目、深受 *** 热捧的科技集团，下面还有啥都敢承诺，啥条件都答应的中小企业，行业「内卷」令人发指。偏偏这个行业门槛又不高，一个外行做两年也能自称「专家」。竞争者众+门槛低，利润自然不能与前些年同日而语，哪怕你有特殊秘籍，也只能赚点辛苦钱。
因此，2023年，想做纯粹的轻资产很难很难，因为基本没有利润空间。所以未来的方向仍然是轻重结合，把有限的资金投到对的项目上。即先以轻资产模式进入，一方面熟悉区域，看这个地方值不值得投资；二是和地方 *** 搞好关系，便于后续谈到更好的条件，等关系理顺了，在当地有了一定的品牌基础和人脉基础，再谋划拿小型开发项目。
园区将积极探索新发展模式
中央经济工作会议强调，「推动房地产业向新发展模式平稳过渡」。这是中国房地产的大趋势，产业地产作为房地产的重要分支，代表着房地产的未来转型趋势，势必在探索房地产新发展模式上有所突破。
总结：在经历了今年这样严重的经济困局之后，我们对即将到来的2023年还是应该怀有期待。尽管这个过程可能很漫长，但随着交流通道的逐渐打通，相信会走出一个比较实在的回暖态势。
