本
文
摘
要
现在一线城市，刚需买房，且只关心价格。
回顾近来两年的广州房地产市场，几乎所有的网红热销盘，几乎都是一个相同的卖点——便宜。
有人会认为，公寓这么小的空间里，能做什么？
其实你想做什么，它就有什么样的用途，不妨看一看下面，到底哪种方式才是你需要的？！
不想租房，想拥有独立的私密空间
不想上班，想要自主创业
把公寓作成创意工作室，塑造完美办公地点、事业新起点，打通财富捷径！
不想闲置，想出租坐收租金
既可当做住宅出租，又可以租给企业办公用，小投资轻松做房东，坐收丰厚租金回报。
不想理财，想投资坐等升值
不同于住宅，公寓不限购，人人皆可投资，是当前最灵活的投资佳品之一。
好的地段直接决定房价、租金的上涨
中洲公馆，位于番禺市桥北桥路，距离3号线市桥站约公里，需公交接驳，与禺山大道西公交车站相隔约米，有多路公交经过，交通还算方便。
番禺市桥在售新盘极少，中洲公馆公里范围内更是无在售新盘，所以该盘虽为公寓属性，但也有一定关注度。
配套方面，项目地处老城，吃喝玩乐等设施完善，走路分钟范围内食肆、小商店遍布，分钟车程内分布有西丽广场、体育公园、市桥医院等，生活氛围浓厚。
不过，也正因为楼盘地处老城，周边建筑老旧，道路狭窄，红绿灯多，城市界面一般。
总体来说，中洲公馆作为市桥项目，除了周边城市界面老旧，其它方面并无大的缺陷。
首先我们要明确的是，项目为产权公寓，每户有房产证，开发商为广州市番禺嘉兴食品有限公司。
有意思的是，番禺嘉兴食品有限公司由广东大成投资有限公司100%控股，它自身主营业务是广式腊制品、椰果系列产品的生产加工以及冷藏冷冻仓储服务的。
中 洲 公 馆
中洲公馆体量不大，只有一栋，共21楼，以5梯35户为主，全部为4.5米层高的LOFT，共600多套单位，余货不到200套，为现楼销售
根据规划，一楼为商铺，二楼做培训机构，三楼架空，售卖的公寓产品从4楼开始。
相较于一般的公寓项目，中洲公馆有四点优势。
其一，公寓前面是一个大型停车场，场地开阔，可作为买家散步、运动的场所。
其二，楼栋后面带有一个小面积花园，也可以用来娱乐、休闲，这在拥挤的老城区来说，空间感不错。
其三，中洲公馆中间楼体是空心筒设计，将南北片区分隔开，空间较敞亮。
其四，小区规划了一个幼儿园和会所，方便买家的孩子上学和休闲娱乐。
产品方面，主要有建面约42平、76平两种户型，其中76平户型每层楼只有4套，而且由于有L型走廊赠送优势，销量较好，所以我们只看到42平板房。
其中一种为传统两房设置，一楼为客厅、厨房、卫生间，二楼中间以玻璃墙相隔，打造成两个房间，功能齐全。
另一种是双钥匙户型，一楼和二楼独立分开，每一层空间也是功能完备，厨房、客厅、房间、洗手间，应有尽有。
双钥匙户型，相对来说就更加紧凑，基本将每一寸空间都利用到极致
而从空间感看，以单层面积计算，使用率达7成以上，水平正常，过道、楼梯间也算宽敞，不会太局促。
景观方面，项目周边旧楼密布，无论是南向，还是北向单位，打开窗户看到的基本都是旧楼，观感较差。
项目毛坯交付，现团购有75折等优惠，折后均价2.1万/平，以10楼一套42平单位计算。
具体来看，同等面积的单位，南向单位比北向单位，总价高1.5万左右，楼层每高一层，总价就高2万左右。
回报率
至于收益，也是非常诱人，一套复式分开出租，下层（2000元/月）+上层（1500元/月）+公寓注册公司费用（1000元/月），月入4800元，以租抵供“不是梦”。
一年利润就是57600元，加上3万元的增值费（根据市场数据租金的涨幅），每年收入高达87600元，投资回报率为9个点，12年就可回本，剩余20年净赚。
听起来很美好是不是，但实际能租到3500元/月吗？
小编在链家网查询得知，42㎡户型整套租下来大概2500-2900元/月，单层约1500-1800元/月。
如果是分开出租，一套房子的确可以租到3500元/月。
那么来买房或者租房的，都是哪些人群？
而项目周边创意园多达5个，其中比较大的有海伦堡创意园、有利创意园等，项目后面就是网红打卡点西坊大院，里面有不少服装设计店、小资餐饮店，类似红砖厂。
由于住不惯周边的楼梯老破小，在创意园上班的员工就会选择租甚至买项目的公寓，这是部分客户群。
另一部分，就是周边老破小的业主，因为家里老人年纪大，不能再爬楼梯，加上没名额、资金不充足等因素，就选择买一套公寓让老人居住。而“住惯老城区的老人家，不肯搬去别的地方的，这里也是个很好的选择。”。
来到项目也可以看到有老人搭电梯出入，小区内也配了一些康乐设施供住户使用。
公寓能不能买？
中洲公馆作为公寓项目，值得买吗？
其一，公寓价格虽然较低，但在现有阶段下，不仅不能与落户、孩子读公立学校等权益挂钩，而且公寓不涉及民生，40年产权后能否续期，也存不确定性。
其二，对于购买公寓，用来自用的群体，也分两种情况：如要提高使用率，将层高4.5米的公寓打造成复式，那每一层的层高约1.9米，伸伸手就能够到屋顶，你觉得真要自用，压抑吗？
| 42平双钥匙户型
如果为了提高舒适性，可做成一层，或客厅打造为中空挑高，那公寓的弊端是否就能解除？
并没有，公寓做不到厅出阳台，而且排布如学生宿舍般，单位间相互粘连，只能做到一面有窗户，空间不舒展，体验不佳。
其三，公寓大多用于出租，人群复杂，素质不一，也没有小区亲切熟悉的邻里氛围。
其四，如果公寓买来投资，那就要考虑回本，以及租赁市场等问题。
其五，如果你想说，租金不回本也不要紧，毕竟住宅租金回报率更低，整体约为1.6%，买房主要博升值。
| 公寓示意图
但，同时我们别忘了，万达广场还地处 *** 商圈，番禺最有前景的地方，商圈、写字楼环绕。
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