本
文
摘
要
南京单价最贵的房子集中在哪里？
是河西大平层？是钟山高尔夫？都不是，而是在深藏功与名的鼓楼区。
鼓楼作为南京主城首善第一区，由于早期发展已经饱和，老城区可供开发的土地非常紧俏，导致板块内新房供应缓慢，而本地改善需求又十分旺盛，致使很多地缘改善只能转战新玄武、河西及南部新城。
不过通过两年土拍，可以发现鼓楼区已经意识到，资源外流发展滞后的风险，并于2020年提出全新的价值概念——分区发展。
目前，鼓楼整体分为了三个区域即老城片区、滨江片区和幕府创新区，未来总体布局将是“两带三轴三片九区”。老城要强化更新保护；滨江要做出特色风貌，提升功能品质；铁北要加快改造升级，构建协调发展新格局。
两带：滨江风光带、环城墙风光带；
三轴：中山北路历史文化轴、中央路商务商贸轴、汉中路健康科技轴；
三片：老城片、滨江片、幕府创新片；
每个片区都有自己主打特色，聚合一起为鼓楼区赋能。因此在居住品质提升，旧城改造、城市面貌更新方面，鼓楼区在不遗余力发挥其主城资源优势，加快建设创新名城引领区，为其现代化建设注入强劲动能。
纯新盘分布总体概况
已知鼓楼现有三大纯新盘即将入市，三个项目对应不同的三个板块，其中两个都集中在上半年开。
一个是位于幕府创新区的长江悦府（预计近期入市），另外一个老城区金科凤樾府（最快6月初入市），最后则是鼓楼滨江金基G109（下半年上市）。
三个项目产品侧重点各有不同，长江悦府主打11栋8-20F小高层，靠近幕府山；金基G109地块7栋7-10层多层住宅，靠近鼓楼滨江、拉小方兴分校，城市界面相对新颖；
金科凤樾府定位中式府系传承大宅，临近建宁路老城区，规划6栋高层+4栋洋房，高层起步143㎡，门槛700万级，可远观阅江楼，靠近在建的地铁9号线“四平路站”；洋房180㎡-230㎡，总价逼近千万。
其实随着河西、南部新城陆续崛起的这两年，对鼓楼中心地位确实带来了一定冲击，尤其是优质产业、资源、人才纷纷在新城落地，原有的老城区创新驱动乏力，后劲不足，改革发展面临诸多矛盾。
但在老南京人心目中，鼓楼拥有其他区无法比拟的人文环境和文化底蕴，科研院所，重要企事业机关单位分布密集，尤其是主城“老大哥”的地理首位度，反倒随着新城壮大，城市外扩愈发稳固。
1、鼓楼滨江代表金基G109
鼓楼滨江最早被称之为老下关，和记洋行、大马路、仪凤门、江南水师学堂……见证了南京一百多年来的发展与变迁，总面积约14.12平方公里。
区域优势明显，长江黄金岸线，阅江楼，自然人文丰富...
2003年曾提出“对标上海外滩，打造下关滨江商务区”的口号，发展几乎与河西同步。不过，起点虽高，但整体发展推进上却不如河西。
据了解，2010年以前下关滨江商务区只引入了世茂一家开发商，也同样是在这一年，中冶斥巨资拿下商务区三幅重磅地块，成为当年的全国总价地王。
后来经过几年的发展都没有太大起色，直到2013年并入鼓楼以前，下关滨江商务区的建设基本处于“停滞”状态。
彼时的河西，恰逢南京成功申办青奥成功，被委以重任，各项工程紧锣密鼓地推进着，那一年河西新房均价2万出头。
同年，下关区被撤销并入鼓楼区，这才迎来滨江商务区启动初步建设。
与此同时， *** 收回已出让给中冶集团的下关滨江2号地，中冶也将下关滨江1号地拆分成20多个资产包。
此后证大、龙湖、恒大、深业纷纷入驻，鼓楼滨江建设才正式拉开帷幕。
殊不知，也就是青奥会举办前后那几年，河西新城迎来了发展关键期，一座座高楼拔地而起，保利大剧院、南京眼等地标建筑相继落地，与鼓楼滨江仅仅停留在纸面上的规划渐渐拉开差距。
如今经过十余年建设，鼓楼滨江城市界面已经初具规模。
极目远眺，可以看到传统与现代的冲突感，虽是现代才真正建成的阅江楼，无疑已经成为鼓楼滨江的标志和名片。
目前，鼓楼滨江新房较为稀缺，继去年江望润府收官之后，仅中冶锦绣天玺项目在售，今年下半年还有金基G109项目补货。
金基G109地块规划已出炉，拟建7栋7F+1、8F+1、9F+1、10F住宅及相关配套，未来毛坯房销售限价40950元/㎡。
前不久，我前往项目实探，发现工地正在进行地基结构施工，工地周边不时有运送渣土的大车经过。
G109地块北侧即拉小方兴分校（隔着一条方家营路），不远处还能看到几近封顶的江望润府
（江望润府实拍图）
不得不说，南京拥江发展以来，从鼓楼滨江到河西滨江、从燕子矶滨江到江宁滨江，乃至整个江北靠江的一排，都走的是江景房路线。
但要论真正的江景房，还得是鼓楼滨江。
千万级豪宅中冶锦绣天玺，距离长江直线距离仅有300多米，270°直面长江，江景更是推窗可见。
目前在售少量1号楼精装房源，户型建面约380㎡，精装均价约4.85万元/㎡（含精装升级包5500元/㎡），全装修销许价均价42934元/㎡，总价1180-2127万（不含装修包），两梯一户。
2、鼓楼老城区代表金科凤樾府
2021年，鼓楼区构建以中央创智区、河西片区、下关滨江商务区、幕府创新区等各具特色的新板块格局为主。
鼓楼老城区总面积约21.08平方公里，属于南京主城区的核心区。历史文化资源丰富，高校科研机构密集，公共服务体系完善，唯一不足的是城市界面老旧，新房供应紧俏，无法满足区域改善需求。
金科凤樾府位于老城区中央创智区，曾经也是老下关地界，生活氛围浓厚，老小区众多，板块改善需求旺盛。
然周边已多年未有新房上市，致使品质盘十分抢手。
根据规划，金科凤樾府打造4栋32-33层的高层、6栋4-6层的洋房、1栋公寓及其他配套设施。
住宅共计510套，高层面积段在143㎡-192㎡之间，洋房180-230㎡，整体定位偏高端改善。其中9#、10#楼高层可远眺阅江楼。
目前高层四个主力户型图也已公开，分别为143、157、176、192㎡，其中143㎡（清水）、157㎡（升级）都公开了样板间，加包后放风5万+/㎡。
最快在6月初首开，推出8、10号楼高层，户型建面约143㎡、157㎡、192㎡，门槛预计700万起步，定位档次不低，但也保证了圈层纯粹性。
距离项目最近的是地铁9号线“大桥南路站”（在建），其次便是地铁5号线“盐仓桥站”（在建），未来也是双线地铁环绕的小区，而且紧邻建宁西路过江隧道（在建），交通方便。
3、幕府创新区代表长江悦府
幕府创新区前身为鼓楼铁北。
官方规划面积13.8平方公里，约占鼓楼全区的26%，是南京主城目前最大的整体更新改造片区，也是主城极具发展潜力的价值板块之一。
后期涉宅地块供应也主要集中在幕府创新区。毕竟鼓楼区南部（老城区）及西部（鼓楼滨江）可供开发土地有限，老小区集中，遗留问题复杂，单是拆迁就是个不小的工程。
幕府创新区北依幕府山，南沿津浦铁路，西起大桥南路，东接栖霞玄武，涵盖小市、幕府山街道以及宝塔桥街道大部分，片区不仅区位优势明显，而且历史遗存丰厚，自然禀赋优越。
规划发展上，拟明确以中央北路为城市发展中轴，以滨江沿线、幕府路、和燕路—北祥路为三大特色发展带，着力打造五塘、桥东、幕府、小市四大发展核心极，积极构建“一轴三带四核”城市骨架。
五塘广场核心组团资质不错，东侧有科技产业孵化，西侧、北侧为幕府山及长江，文化气息浓郁。
未来是7号线（在建中），3号线双地铁换乘站，交通便利，人口分布集中，也是最容易发展的片区。
这几年幕府创新区发展从小市逐渐北移，片区新房供应不紧不慢，基本保持一年一盘的状态，整体去化还算说的过去。
最近上新的项目长江悦府，是葛洲坝在城北第四盘。相比此前的鼓印、蘭园，品质档次上进行了一定升级。
以伍佰村路为界，长江悦府分为A、B两幅地块，A地块为7栋8-20层高层、小高层，B地块为4栋18-20层高层，主力户型约110㎡、135㎡、142㎡和168㎡，加包后放风4.5万/㎡（2000元/㎡装修包），总价近500万起。
坦白讲，这个段位相比去年，无论是面积段还是单价，门槛可是提升了不少。
城市界面，周围老小区多，有一定割裂感，但好歹2000元/㎡升级包，性价比还算不错，加之这几年区域新房紧俏，可供选择性不多，考虑到葛洲坝深耕城北多年，央企资质，已有楼盘交付做参照，兑付上相对有保障。
不过，说到最后改善选择，当前市场利好政策频出，是刚改自住和终极改善上车的好时机，这里也提醒各位买房人多了解，多对比，一些信息可以多查资料。有时候大众风评和自己手里的房票同样重要，必要时都可做参考。
好了，以上就是关于鼓楼区发展规划简述，及今年区域内即将上市三盘的利弊分析，如有问题，欢迎底部留言交流。
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文章来源:乐居买房
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