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中房报记者 曾冬梅丨广州报道
华南城控股有限公司（以下简称“华南城”，http://01668.HK ）的年报发布比预期的时间晚了3天。
7月3日，华南城披露的2022财年（统计时间为2021年4月1日至2022年3月31日）业绩显示，在刚刚过去的这个财年，该公司实现合约销售约117.95亿港元，同比减少27%，归属母公司净利润约7.6亿港元，同比减少68.5%，连续4年下滑。
短债压力也尚未缓解。该公司的计息负债即期部分达207.5亿港元，而现金及银行存款约为46.8亿港元。核数师安永会计师事务所认为，这可能会对其持续经营的能力构成重大疑虑。
据华南城透露，该公司采取了7项措施以改善流动性，而新晋的国企大股东在其中发挥了重要作用。在支付了约19亿港元的股权认购对价后，深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发集团”）还承诺在未来1年为华南城偿付到期债务提供支持。
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净利润连续4年下滑
对于2022年的财年表现，华南城已经在6月24日的公告中为投资者打了预防针，透露预计净利润将录得约70%的下跌，并表示将不晚于6月30日刊发业绩公告。最终，这份财报是到了7月3日才发出。
2022财年，华南城的营业收入约为103亿港元，仅比2021财年少了约10亿元，降幅约为8.8%。但归属母公司净利润的同比下降幅度却达到了68.5%。影响因素有几个，包括年内交付物业的平均售价下跌、导致毛利率减少，受疫情影响，商业租赁需求下降、投资物业公平价值增值减少，融资成本上升，评估计提存货减值增加等。
业绩报告显示，由于已售物业的平均销售单价下降，华南城的毛利率由2021年财年的43.7%下降到了29.3%，导致毛利下跌38.8%至约30亿港元。投资物业的公平值收益下跌的幅度更大，由2021财年的约10.5亿港元下降至约1.5亿港元。
2022财年，华南城的融资成本增加了23.6%至约7.9亿港元，加权平均融资成本为9%，较2021财年的8.4%有所上升。
截至目前，华南城的归属母公司净利润已经连续4年下滑，2022财年录得的约7.6亿港元，仅相当于2018财年45.1亿港元的17%。
对于市场的走势，华南城的管理层在2021年11月底的中期业绩发布会上，已经表达了较为谨慎的观点。该公司首席财务总监陈茂昌当时表示，下半年的销售市场还是不容乐观，整体上消费者、潜在买家信心还是不足，买家观望现象在未来几个月仍不会改变，预计下半年以及下一个财年，公司毛利率还是有比较大的压力。
而在此次的财报中，该公司也未提及新财年的销售目标，以及如何改善净利润的表现。
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大股东给了运营支持函
2022财年，房企面临着融资渠道收窄、销售下行的双重压力，华南城也在为流动性的难题发愁。截至2022年3月31日，该公司的现金及银行存款约为46.8亿港元，而上一个财年的数据是约94.4亿港元，下降了将近一半。同期，该公司的总计息债务约为359.8亿港元，有息负债中的流动部分为207.5亿港元。华南城表示，鉴于目前房地产市场放缓，加上资本市场融资来源有限，公司可能需要比预期更长的时间来变现物业或获得外部融资现金以履行偿债义务。
为减轻流动性压力，华南城采取了7项措施。引战是一个意外的收获，该公司与特区建发集团接触，本是为了谈融资，不料后者萌发了做战略投资者的念头，在做了几个月尽调后便决定入股。2021年的最后一天，华南城宣布向特区建发集团配发33.5亿股，占扩股后已发行股本的约29.28%。2022年5月16日，股份认购事项完成，特区建发集团支付了约19亿港元的对价，成为了华南城的单一最大股东。
据华南城介绍，特区建发集团已向其出具了未来十二个月内的运营支持函，将合理地努力提供支持，满足公司在没有重大缩减业务的前提下履行到期负债的需求。得益于大股东的国企信用背书，华南城从银行获取了233.5亿港元的可用银行授信额度，并表示还在积极与多间金融机构磋商，希望以合理成本获得新贷款。2022财年，华南城已经出售了乾龙物流的西安、郑州和合肥项目，回笼资金20亿元，据了解，该公司已物色潜在买家，新财年也计划出售若干物业项目的权益。
有了国企大股东这座新靠山，华南城认为自己有足够营运资金偿付未来一年的到期债务。
特区建发集团不仅仅是提供资金支持，经营层面也开始介入。6月16日，华南城发布了一则董事委任公告，宣布委任两位执行董事、一位独立非执行董事。43岁的万鸿涛将担任执行董事兼集团副总裁，分管运营管理、战略协同和新业务发展工作。他曾出任特区建发集团及其子公司的多个职位。55岁的覃文忠同样来自特区建发集团，曾担任成本合约审计部负责人及财务管理部部长，他被委任为华南城的执行董事兼集团财务总监，主要分管审计内控、财务管理、税务管理和资金管理工作，统筹融资工作并负责境内融资等。独立非执行董事兼审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员申丽凤目前也是特区建发集团的外部独立董事。
下一步，华南城打算深化与特区建发集团及其他国资的合作，利用其在深圳及大湾区的优势，寻找旧改、园区升级等发展机会，盘活园区资源，引入新业态，创造新的增长点。
