本
文
摘
要
| PART 1 |
上世纪90年代中末期，杭州首个商品房区域老城西开发，所在的蒋村还属于余杭，是大多数杭州人的爱答不理。
十年后的2007年，老城西已经成为了杭州豪宅区的代名词，当时的老城北还是杭州人眼中的下只角：化纤厂、杭一棉等重工业工厂林立，烟囱触目惊心，货车飞驰扬起漫天灰尘让人艰于呼吸。
2011年的时候，桥西爆发价格战，房价一度降至17000元/㎡。而现在的江南里将近20万元/㎡的价格已经站上了杭州豪宅之巅。
不仅仅是老城西和老城北，随着杭州骨架拉大，开发伊始的奥体、未来科技城、大江东……都曾经遭遇了大多数购房者的爱答不理。
这些板块的提前入局者，自然享受了无与伦比的先行者红利。
从江东工业园2001年开始筹建，到2012年大江东产业聚集区正式挂牌，直到2019年4月4日钱塘新区成立前，大江东的楼盘还是不温不火，4月4日之后，大江东一飞冲天，万人摇此起彼伏。
我们每个人都生活在一个比自己大得多的世界之中，每个人都需要面对超出自身感受的事件和趋势。这时候，大的思维格局，对每个人处理问题都会有所裨益。购房亦是如此。
从众去万人摇，赌那万分之一的渺茫机会？
先行者红利，是时代对先行者的最大奖励。
| PART 2 |
先行者红利板块在哪里？可以从以下几个要素，看清板块成长的逻辑。
除了以上几个关键词之外，还有直观的判断因素如：房价一字头，这意味着是杭州房价的洼地；该板块的城市界面目前看起来还很糟糕，这意味着提升空间大；目前还不属于传统意义的杭州主城区，融杭时刻是腾飞关键点……
遵循以上原则按图索骥，有一个板块呼之欲出。
| PART 3 |
去年年初，《杭州市拥江发展行动规划》正式出台，杭州提出“东整、南启、西优、北建、中塑”新的城市发展空间定位。相比较纷纷交出优异答卷的“北建”、“东整”、“西优”、“中塑”，考试不及格的“南启”，显然将会被提上正式日程。
△《杭州市拥江发展行动规划》
去年8月出台了《杭州市落实长三角区域一体化发展国家战略行动计划》，其中就提到了“南启”的核心“三江汇”，并将这一区域与钱塘新区等一并纳入了“四大高质量发展平台”。
△《杭州市落实长三角区域一体化发展国家战略行动计划》
前段时间，从网上流出了几张“三江汇·杭州‘未来城市’实践区发展战略与行动规划”的图片。从规划图中，我们第一次见到了期待已久的“南启”——“三江汇”的模样。
△网传“三江汇”控规图
从控规中可以看到，“三江汇”规划总控制面积约450平方公里，核心区约230平方公里，启动区约140平方公里，户籍人口约46万人。行政区划上共涉及10个街道，横跨富阳、滨江、西湖、萧山四区。
这也是杭州第一次横跨这么多区域“作战”。从杭州发展历史上，“跨界”是最容易诞生明星板块的地方。如最早杭州和余杭交界的蒋村、从萧山挖过来的滨江、后来的西湖、拱墅、余杭交界的申花等等。
近日杭州市 *** 发布了《 *** 工作报告》，里面提到了重要的一条“探索湘湖和三江汇流区块‘未来城市’实践区建设”，期待已久“三江汇”规划终于被官宣。
△杭州发布的《 *** 工作报告》
“南启”三江汇的官宣，也意味着杭州拥江发展北看江河汇，南看三江汇——拥江发展3.0启幕！
作为杭州最大的战略规划，拥江发展规划经历了10多年的酝酿和发展，从1.0的钱江新城时代到2.0的江河汇时代。
4月28日，位于景芳三堡单元的杭政储出[2020]17号地块出让，滨江房产以上限价格竞得，楼面价42607元/㎡，自持比例11%，住宅毛坯限价62500元/㎡。地块东侧就是新鸿基&平安的江河汇项目，限价69800元/㎡。被称为拥江发展2.0的江河汇，从一开始的被大多数购房者爱答不理，一路走出了7万单价的上扬曲线。
我们不免对拥江发展3.0更多了一些期待。
我们先来猜猜待字闺中的三江汇区域，目前分属西湖区、滨江区、萧山区和富阳区，将来成立管委会由杭州直管的概率有多大？
| PART 4 |
占地450平方公里宝藏板块三江汇，哪个地方是最有潜力的皇冠上的明珠呢？
不妨重新结合PART2中的关键词：产业支撑、人口红利、房价、城市界面、融杭程度这几个因素去分析三江汇中的各个板块。
从下图中可以看出，目前唯一尚待融杭、又兼具产业升级未来具有人口红利的可能且房价还在一字头的就是位于富阳的东洲岛。
△“三江汇”用地控规图
关键词一：融杭
说起富阳，难免会想起萧山刚纳入杭州时的“排异感”，随着各种规划利好的兑现，以及杭州城市骨架的拉开，“萝卜萧”已经成了“人参萧”。
今日的富阳一如当年的萧山——本地经济强，购买力强劲。
从东洲岛再往西南驾车约20分钟，就进入了富阳传统主城。2019年富阳富春街道秦望城市眼项目地块出让，金茂以67亿元底价竞得，这是一个76万方的综合体项目，其中商业建筑面积占了40%，住宅部分的毛坯均价限价为26300元/㎡，加上精装修，限价已接近3字头。
从东洲岛往东北驾车约20分钟就到了滨江的浦沿，没有新房在售，待上市楼盘价格预计在4万+。处于4万+的滨江和3万的富阳之间的东洲岛，在去年最后一天出让了唯一一宗住宅用地，住宅部分精装修限价是19500元/㎡，由德信竞得。
精装修一字头的洼地！
尽管目前从杭州到东洲岛的高速还需收费，参照杭州到临安区间高速免费的政策，随着融杭进程的加深，杭州到富阳的高速免费是板上钉钉的事情。
没有地铁，一直是东洲的遗憾。随着地铁四期被提上日程，从富阳规划馆里看到的地铁规划中看到了最重要的期待，地铁规划四期将有望在东洲岛设立地铁站。
△富阳规划馆展出的地铁规划图
关键词二：产业升级、人口红利
东洲岛目前的城市界面还是一派工业区的景象。工厂、大卡车……城市界面和当年的杭州老城北极像。
△科技园现状
△五号路
在这片工业区中，产业升级已经悄然展开。5号路北侧的厂房已经完成了拆迁，而大华股份、京东、张小泉、运通网城、富生电器等重点产业也已经入驻。
△完成拆迁的厂房
△完成拆迁的厂房
产业升级就会带来新型产业人口的涌入，产业人口才是一个板块腾飞的根本动力。
东洲岛首次出让的宅地容积率为2.2，这是东洲岛首次出让高层土地，也为之后的宅地出让奠定了基调，导入人口意图明显。整个板块60米的限高，让这里既可亲山水避免压抑、又有一定的人口密度。有人口有产业有山有水，未来顺理成章。
关键词三：亚运与环境
地处元代大画家传世名作《富春山居图》卷首处的东洲岛，有着优越的山水自然环境和资源，隔江相望即是黄公望国家森林公园、首创奥特莱斯等配套。
因为山水之美，东洲岛成为了亚运会的赛场之一，北支江的亚运场馆正在建设之中，未来将承担皮划艇、赛艇、激流回旋三大赛事。
△北支江亚运场馆效果图
未来的东洲岛将是一个产、住、游、运动、健康的朝气板块。
| PART 5 |
前文所述，东洲岛目前仅出让过唯一一宗住宅用地，由杭派精工德信和中国房企26强之佳兆业合作开发：佳兆业德信云望璞园。
△云望璞园区位图德信向来有板块拓荒者之称，很多板块在德信进入后，旋即融杭，进入腾飞：
2012年，萧山宁围拿地，钱江世纪城腾飞；2013年底，余杭中泰拿地，现在未来科技城2.0提上议程；2015年萧山市北拿地，市北火热；2016年大江东拿地，如今的大江东更加不用说了……
德信的前瞻性有目共睹，合作者也是云望璞园的操盘者佳兆业的实力也不遑多让。
佳兆业成立于1999年，总部在香港，年销售额已踏入了千亿俱乐部的行列。之前在杭州开发了西溪璞园、玖珑山、君汇上品等楼盘，这次与德信的合作，也显示了佳兆业继续深耕杭州的决心。
△云望璞园鸟瞰图
云望璞园用地面积约5万㎡，总建筑面积约17万㎡，由德信旗下的盛全物业负责物管。规划14幢纯高层住宅，并配建约4000㎡商业和一个九班制的幼儿园。
建筑面积约95㎡的三房两卫户型将占到总房源的90%，无论对刚需购房者还是看好这个区域的投资客来说，这样的小面积是最友好的，也避免了摇号中签后，轮到自己只剩下大户型，因为资金不够而弃选的尴尬。
△云望璞园户型图
按照土地出让时的约定，云
望璞园的毛坯限价为均价1.7万/㎡，精装标准2500元/㎡，精装均价限价为1.95万/㎡，这个价格不仅在三江汇的各个板块中处于最低，跟杭州绝大多数板块相比，亦属洼地。
△云望璞园外立面效果图
“三江汇”期待“南启”。
“南启”皇冠上的明珠：集产、住、游、运动、健康为一体的东洲岛新城呼之欲出。一字头的价格，是给先行者，最好的红利。
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文/大花姐 编辑/大花姐
