本
文
摘
要
最近，上海豪宅市场上，调价之风渐起！其实，很多降价，本身就没有什么意义，我们今天说的这套曾经的“亚洲十大豪宅”之一——九间堂别墅，就属于此等之列！
浦东九间堂别墅，直到现在，仍然有人把其列为中国十大豪宅小区之一！位于浦东世纪公园东北侧，传统豪宅区域内。西隔芳甸路与世纪公园为邻居，北靠锦绣路，东与金色维纳小区为邻居，南沿张家浜河，与御翠园别墅相望。无论配套、交通、品质、生活方便程度，都是闹中取静中豪宅配置！
九间堂别墅，能进入十大豪宅名单，毫无疑问必定有其特殊之处！社区总计只有56幢，苏式园林的中式风格，
56户别墅可达到户户临水，中式园林景观，竹篱、荷叶、游鱼在水系中穿梭。
“三开三进、谓之九间”这是“九间堂”名称的由来。整个小区占地近11万平方米，每户均占地3亩，四周以3.5米高墙围拢，极好地保证了住宅的私密性。绿化超过了60%，容积率只有0.35，证大集团开发。绝大多部分为2006年竣工，少量2013年竣工。小区均价应该是30万元/平方左右，由于成交量很少，可比性很少。
我们看看降价出售的这套，建筑面积为626.06平方，新中式豪宅，5房3厅5卫的设置，如今价格是2.2亿。
原来挂牌是2.6亿，单价超过41万，很明显，远远超出了市场价。故此，挂牌半年，虽然看房客户也不少，平均每月也有3组以上，但是，未有出价者。可见，客户是不认可这个价格的。最近业主调价4000万，单价在35万以上，略微高出市场价，已经逐渐接近市场价。
所以，这样的调价意义真的不大，最多只能成为很多人心目中的噱头！当然，我说市场价是30万左右，也要有个参照物，该小区2020年下半年，曾经成交一套，649.98平方，成交价1.38亿，单价是21.23万。而2019年2月，成交单价只有不到17万。
按照2020年到现在，上海房价普遍上涨25%-35%之间来计算，我们取个中间价，应该是1.8亿左右，即使取值涨幅40%，价格也不到2亿！故此，我认为，该房子市场价成交价最后应该在1.9亿-2亿之间！
综上所述，个人认为，降价4000万的这套豪宅别墅，并没有特别便宜，最多是个市场价，看中之后，或许谈一谈，就是市场价了！
