本
文
摘
要
近年来，福州豪宅市场，群雄逐鹿！
前有融侨外滩壹号，套均1500万，验资门槛2000万!
后有龙庭路95号，套均1880万，验资门槛1000万!
今有“亚洲10大超级豪宅”之名的长乐兰园，套均千万起!
“亚洲10大超级豪宅”长乐兰园排名第七，消息一出，福州豪宅市场瞬间炸锅了，不少粉丝朋友都感到愤愤不平，表示这排名估计是花钱买坑位的吧，前两者都站着没说话，无论单价、总价、地理位置、以及受认可度，都远超过兰园，它们都没上榜，又岂会轮到长乐的项目上榜呢。对头，起初看到该排行榜，我也是跟广大朋友一样的想法，可是当我真正深入了解完后才发现，该盘还真是有几把刷子，几分魄力，今天就跟大家做个分享。
一、面积大不足以称豪宅
如果觉得该项目亚洲10大超级豪宅之名听着别扭，咱们还可以换一个称谓，那便是“福州最大平层”。还真别不信，这可真是实至名归，不带掺假的。我们都知道外滩壹号跟龙庭路95号正是以豪华大平层而著称，龙庭路95号打造的是235平跟283平的市中心豪宅模范，融侨外滩壹号打造的是231平到550平的瞰江豪宅，而兰园打造的则是347平到692平的天幕大平层，270度的南向观景面。
诧异不？692平的大平层，连我地产从业经验十几年的老家伙，也从来没有听说过有这种产品存在，不得不夸这设计师堪称鬼才，关键也有人能HOLD住，真牛。
可是，仅凭大面积就能论豪宅吗？不少朋友再度表示疑问，甚至还搬出了不少论据。先说前段时间刚刚露脸，也是套均总价最高的龙庭路95号，号称福州第一豪宅，人家仅仅楼面价就干到了将近4万5一平方，从2016年开始，福州地王记录保持至今，无人能敌，前无古人是肯定的，后有无来者还挺难说。
但确实也挺难，因为只有鼓楼这个黄金地段才有可能推升出如此之高的地价，作为本就寸土寸金的鼓楼地域未来想要再推出一块完整的纯商地块可不是件容易的事。该盘预计开盘价将近8万到12万，套均1880万起，并且邀请到了国际大师如恩设计&豪宅大师梁建国双强联袂，致力于打造福州顶豪代表作。
再说融侨外滩壹号，同样也是为了致力于为高净值人群打造极致的生活方式，套均也在千万之上，就连验资门槛都要高达2000万标准。在建筑设计上，融侨外滩壹号也是诚邀日本HMA建筑设计事务所、新加坡缔博(DP)建筑设计咨询有限公司、香港梁志天设计师有限公司、美国SWA Group景观设计公司等国际顶尖设计团队进行规划设计。这两者作为福州顶豪系列产品，被认为是超脱于豪宅之上的艺术佳作，是一个值得珍藏的作品，是一个有钱也不一定能够拥有的顶豪，是一个连融侨外滩以及中庚红鼎天下等传统豪宅都不敢正视的顶豪，受认可度极高。
二、兰园为何敢叫板顶级豪宅
看看这些吧，你区区一个长乐兰园，竟敢如此叫板，会不会有点太自不量力了？
但兰园会告诉你：“我的大平层你没有，你有的名师操刀我也有”
01名师操刀
兰园项目的承建方是08年奥运会体育馆“鸟巢”的建筑商上海宝冶集团承建，由台湾豪宅教父杜康生亲自操刀设计，全球最大景观设计公司AECOM园林负责园林景观、HZS张思参与项目建筑设计。一个总占地面积约80亩的地块，就规划了5栋天幕大平层，以游艇美学作为兰园的建筑设计灵魂。采用南低北高一字型布局使得所有楼栋均能直面江景。无论是从未有过的超大平层设计，还是270度的观景效果，以及邀请名师操刀的艺术佳作，单论产品本身丝毫不逊色于前两者。只不过有一点必须承认的是，兰园在地理位置上，确实不如前两者。
02板块区位优势
兰园位于长乐营前板块，该板块地处三江口南岸、福州市区东部，距福州市中心20km，距长乐市中心仅7km，距长乐国际机场25km。是福州沿江向海重要的发展通道。营前片北部临江与仓山区、马尾快安组团隔江相望，东为湖里山、尖峰山，西至沈海高速雷打石隧道，南抵大象山、马头村南部，总面积2249.24h㎡。
根据规划定位，营前片区将依托三汊港入闽江开阔空间，结合现状河流水系建设具有闽都水乡特色的旅游服务和宜居板块。打造三江口南岸的中央休闲区（CRD）：主要承载商务旅游居住、历史文化展示、滨水游乐等服务职能。高尚商业商贸综合服务区，配套滨江生态居住功能，建设综合服务健全、生活配套完善、生态景观特征鲜明的城市综合片区。凭借其作为福州主城区与长乐区桥梁纽带的关键性作用，以及作为福州地铁6号线的开往长乐区的首站位置（营前站），长乐段预计今年底实现通车运行，全线通行预计2022年10月左右。
03配套规划优势
交通方面，除了地铁6号线、滨海快线贯穿而过，板块还加强推动福平铁路、福厦铁路客运站、道庆洲大桥等交通设施的建设，未来建成后可快速通达全城各地。商业配套方面，据不完全统计，长乐当前已有永荣广场、长乐十洋商务广场、中天恒基广场等开业的、在建的10多个商业配套。
其中，多数落在了首占营前板块，比如永荣广场、中天恒基广场，万星·青鸾广场也在板块不远处。除此之外，这个片区还有规划中的“三馆三中心”，即档案馆、文化艺术馆、方志馆、职工活动中心、妇女儿童活动中心、青少年活动中心。其它配套还包含洞江湖公园、长乐区人民医院、新区体育中心等等。一堆重磅利好，未来潜力不可估量。
04土拍情况
作为感知灵敏的地产商早早就嗅到了商机的味道，开始在营前板块大肆拿地，大兴土木，由此触发了不少地王项目的产生。比如中海锦城楼面积15952元/m²，三盛璞悦滨江楼面价16444元/m²，以及我们今天所要谈论的“长乐兰园”项目，可售楼面积高达15502元/m²。
据现场报道，该地块当时共有7家房企报名参与竞拍，包括中海、融信、融侨、保利、大东海这些巨头，可万万没想到，这些主流房企经过了80轮的举牌叫价后，最终竟然被名不见传的兰园地产以14.3亿竞得了该地块，硬是从一群老虎口中扯下了一块肥肉，胆识可不一般。资料显示，兰园地产是一家多元化的集团公司，旗下除了有地产业务之外，还有钢铁实业，科技电商板块。也就是说，人家买地赚不赚钱无所谓，真够霸气的。
看似一场残酷而激烈的厮杀，实则是一个双赢的结果，一个得到了价值地块，难免就会推动板块的房价预期，那么对于其它诸位大佬又岂会不是好消息呢，因为个个手上都不缺项目。那么对于兰园地产而言，花费如此之高的代价抢得该地块，一来足以见证其对板块市场前景的乐观态度，彰显霸气之风，二来也就注定了该地块只有走高端路线才能优化利润。因循利导，“亚洲10大超级豪宅”项目便应运而生，可以肯定的一点是，兰园确实有足够的野心和潜力与外滩壹号和龙庭路九号一决高下，但一定不是现在。我想兰园不至于连这点自知之明都没有，而非要跟外滩壹号及龙庭路95号去一争高低，因为本身起点就不同。
05政策倾斜
潜力归潜力，我们也不用着急去否定它，因为大福州的发展蓝图已经正式拉开，全力推动福州从滨江城市向滨海大都市的跨越。“东拓南进，沿江向海”的口号都快成福州人民的口头禅了，其中最大的主角正是长乐，而营前正是这个大战略的桥头堡，其战略意义断然不可忽略。
只不过一个板块的发展，一个新区的再造又岂是朝夕之功，少说五六年，多则七八年，十几年都有可能，这里面不确定的因素太多太多。真要谈到一山难容二虎的该是它们二位才对，毕竟同处福州主城区，受众面重叠过甚，而兰园正因为远离主城区，这个看似劣势，实则恰巧避开了这场没有硝烟的竞争。
三、兰园的目标客户是谁
它只需精准的锁住长乐周边的有钱人群（长乐土豪多，早已不是什么秘密了），根本就不愁去化问题，毕竟每个板块都有它特定的地缘客，总不能说鼓楼好，就所有有钱人都往鼓楼去挤吧，也不能说所有人都迷恋外滩壹号的品质加风景，这明显是说不过去的。而事实证明我们的判断还是有几分可信的，据悉该项目还未开盘，如今就已经成功去化70%，意味着总共194套的房子已经剩下不到60套了。
所以，在这里我想总结一点的是：放眼全福州，顶豪产品一直以来都是处于一种供不应求的现状，但伴随着我国经济的高速发展，人民的财富积累也在不断扩容，对于住房品质的追求，早就已经走过了98年房改初期“有房住就可以”的阶段，进入到了对园林景观、智能家居、一体化精装的高品质生活阶段。
四、总结
市面上真正占主导的仍旧是普宅，是为刚需匹配的阶段，真正的豪宅产品屈指可数。所以三者看似存在竞争的关系，但是相比普宅之间的竞争，火药味就小多了，就说龙庭路95号总共88套，兰园总共194套，再怎么滴，福州要找几百个千万资产的家庭应该不难吧。
所以兰园在单价、总价、地理位置方面也许不如另外两者，但是却不影响它为有钱人士打造顶豪的规划。至于说这个亚洲10大超级豪宅的排行榜，真假性我们无从验证，也就没必要去过分纠结，只需将其简单的看成一种广告营销手段即可，至少也让我们懂得了福州顶豪市场有这么一号人物，或许兰园的目的就算是达到了。当人们都在不断质疑兰园这个排行榜的真假性时，我看到的却是一颗冉冉升起的顶豪之星，一个明知不可为而为之的魄力，一个挑战福州豪宅市场的勇气，值得我们为其点赞。
