本
文
摘
要
斑马消费 范建
“美好置业到底有没有美好的明天？”2021年度报告披露之日，投资者向公司发出灵魂拷问。
战略性退出地产开发，去化速度和价格均不达预期，导致产生巨额资产减值；早早看准了装配式建筑风口，历时9年，内部战略摇摆不定，仍未能实现规模化，持续侵蚀公司利润。
连续两年扣非亏损，美好置业被死死困在了转型的岔路口。
亏到麻木
早在1月，美好置业（000667.SZ）就通过业绩预告，给投资者打了预防针。因此，在27日年报披露后，市场几乎已经麻木。公司股价小幅低开，期间略微上扬，最终以1.54元/股报收，与上一个交易日收盘价持平。
年报显示，公司营业收入和归母净利润分别为35.60亿元和-26.73亿元，分别同比下滑15.37%和2922.42%，扣非净利润已连续两年巨亏。
房地产开发和装配式建筑，是公司的经营主业。前者更是营收主力，2021年，该板块实现收入26.99亿元，同比下滑19.57%，对公司总营收的贡献率为75.80%。去年，公司地产开发和销售量分别为42.04㎡和45.56万㎡，分别同比下降19%和22%。
公司地产开发项目分布在武汉、合肥、重庆、西安等国内大中型城市，其中武汉、合肥、苏州为重点区域。
去年，公司的地产业务主要靠西安“美好时光”、杭州“美晟府”、嘉兴“秋月朗庭”等五大项目支撑，销售额合计25.61亿元，占年度销售总额的71.93%，其中，仅“美好时光”单一项目就贡献了11.39亿元销售额。
去年，受宏观及信贷政策影响，地产开发商普遍不好过，中小地产商更是艰难。数据显示，2021年中小地产商销售计划达成率不足70%，美好置业以45亿签约额完成了75%目标，算是超过了平均水平。
截至2021年末，美好置业在成都、武汉、深圳、北京四地，有合计69.05万㎡土地储备，剩余可开发建筑面积仅剩88.43万㎡。
装配式建筑，是美好置业努力培养的新业务，全年收入7.59亿元，同比增长21.71%，毛利率-0.35%，远不足以对公司业绩形成支撑。
在年报中，公司分析2021年巨亏的主要原因有三：装配式建筑业务没有实现规模化，工厂折旧、资金成本以及固定费用叠加，导致净亏10亿元；受市场等多因素影响，部分地产项目延期交房造成违约，对净利润影响为-1.6亿元；计提资产减值准备23.27亿元。
退出地产开发
在中国商品房30多年的历史中，刘道明是较早一批涉足房地产开发的地产商。
他出生于湖北洪湖农村，19岁时部队服役，转业后曾有过短暂的地方工作经历。
上世纪80年代，海南特区成立，吸引了大批淘金客南下。刘道明辞去公职，奋不顾身投入到淘金大军中。
几乎在“万通六君子”闯荡海南地产界的同一时期，刘道明创立海南名流置业，在当地开发出“名流花园”等地产项目，很快挖到了第一桶金。
在海南地产泡沫破灭前夜，刘道明果断从海南抽身，将公司迁往北京，迈出了进军全国市场的关键一步。
2002年，公司借壳华一投资曲线上市，在资本的加持下，相继收购重庆、惠州、武汉等多地7家项目公司，搭建起全国性地产公司的骨架。
这是地产商的黄金十年，中国目前的头部开发商，都是在这期间快速做大规模。但美好置业错失了发展的大好时机。
2016年，是公司的业绩巅峰，录得收入50.62亿元、归母净利润 6.68亿元，之后便一路下滑，直至巨亏。
如今，地产开发躺赚的时代已经过去，头部房企尚且雷声滚滚，中小地产商已没有了太多机会。
美好置业决定，战略性退出地产开发业务，通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等方式，处置地产开发资产。
这个过程，并不容易。
公司多个项目所在的武汉市，在2021年上半年，曾出现了一波楼市 *** ，但下半年迅速冰封，开盘去化率平均仅有23%。部分房企为了加速去化保现金流，以“工抵房”、“一口价”等形式变相打折，价格战导致竞争加剧。另外，公司无锡、重庆等地项目，于2021年中开盘，去化价格和速度均不达预期，计提资产减值3亿元。
屋漏偏逢连阴雨。公司位于罗浮山5A 级风景区的项目“罗浮•天赋”，不符合国家环保政策，将产生损失10亿元。
失意装配式建筑
在地产主业做大无望之时，美好置业提前筹划转型，在装配式建筑和农业领域投下重注。
2018年，公司在不到两个月时间内，就签下两个合计百亿元的涉农投资协议。计划3年内，在洪湖、监利两地圈地200万亩种稻养虾。
农业投入期长、见效慢，如此大规模的投资，美好置业需要通过其他业务作为支撑。但公司地产主业持续萎靡，显然不具备这一强大实力。
2019年，公司合计在洪湖、监利流转土地8.5万亩，全年农业子公司美亿亏损1.53亿元。次年10月，公司即启动战略性退租，基本宣告现代农业项目失败。
在绿色、节能等需求指引下，国家以及各地正在从政策层面大力推广装配式建筑。美好置业看好该行业前景，早在2013年就进行了战略性布局，短短几年间，就在全国各中心城市，投资建设了13座装配式建筑工厂。
公司自主开发出在成本、施工环保性、施工难度方面，都有相对优势的叠合剪力墙技术体系，但市场主流技术仍为套筒灌浆体系，导致市场接受度偏低。
最近几年内，公司装配式建筑产能，大多用于公司内部项目，战略上摇摆导致对外拓展不力，整体产能利用率低，错失市场机遇。
2021年，公司SEPC、EPC订单额和PC 订单额，分别实现13亿元和6亿元，分别完成了目标的16.25%和30%。
2017年-2021年，控股子公司美好装配收入合计36.1亿元、净利润合计亏损27.8亿元。
在年报中，公司制定出了2022年经营计划：房产签约70亿元、房产（含一级）回款95亿元、装配式建筑业务收入30亿元。
不过，从最近几年的情况来看，经营计划完成率都不太理想。
“美好置业还有没有美好明天？”这是投资者对公司的灵魂拷问！
