本
文
摘
要
前阵子，我们为瓯海中心区点赞时（点击链接：《说这片是温州城市建设最好的地方，你服不服？》），有网友提到拿龙湾中心区对比，认为两座新区存在一定差距。
其实，龙湾、瓯海两座中心区的民间比较由来已久。那么，同为集全区之力打造的中心区，为什么会产生这样的差距？今后，谁的发展潜力更大？
或许表面看，龙湾中心区有些平庸。探究发展历程、再看发展趋势，就会发现龙湾中心区并没有那么差。
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如果说前几年是瓯海中心区的高光时刻，那么龙湾中心区的高光时刻要更早一些。
两座中心区脱胎于2001年行政区划调整，当时确定了娄桥、永中分别作为瓯海、龙湾两区的行政中心，随后便谋划建设两座中心区。
开发中心区， *** 投入先行，首先启动建设的便是区行政中心。2004年，龙湾区行政中心大楼就动工了，并于2007年投用。
龙湾区行政中心大楼从此，龙湾中心区拉开了全面建设序幕。一系列行政机构、市民广场、龙翔湖公园、区文化馆、区图书馆及多幢商务楼、酒店、住宅等相继动工，整座新区到2010年基本成型。
龙湾中心区相比较之下，瓯海区行政中心大楼动工于2006年，直到2013年才建成投用。还有2002年谋划、2006年签约、2008年动工的大西洋购物中心（现银泰百货瓯海店），直到2016年才建成。
可见，当时瓯海的效率远远低于龙湾，始终“有区无城”，甚至成为温州躺平的代表。2009年高铁温州南站开通后，前往城区的商旅人士经过瓯海中心区时，仿佛从“沙尘暴”中穿越，对温州的第一印象尤为差劲。
要知道，那些年温州城市建设、产业升级几乎全面停滞，其不利影响持续至今。当这座城市整体处在躺平的状态之下，龙湾中心区是当时温州少有在努力、拼搏的地方，是值得点赞的。
龙湾中心区但是，由于龙湾中心区远离核心城区，瓯海大道仅从北侧经过，它的建设、发展很少被知晓。直到2011年，龙湾中心区引进了万达广场，并于2012年开业，成为温州第一座建成投用的商业综合体。
这时不少温州人才知道，温州有这么一座新区，纷纷驾车20余公里路程，前去龙湾中心区见世面，还造成瓯海大道拥堵。
万达广场此后，基本成型的龙湾中心区，除了奥体中心外少有大动作，曝光率慢慢降低，反而瓯海中心区爆发了，形成此消彼长的局面。
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既然两座中心区都曾经历高光时刻，为什么会存在差距？
第一，建设时序有先后。
龙湾中心区的建设 *** 在2007-2012年，瓯海中心区是2013-2018年。显然，瓯海中心区有后发优势，建设规格必然更高，龙湾吃了建设年代更早的亏，不少建筑还是十几年前的审美。
龙湾中心区十多年前建设的建筑第二，机场限制高度。
龙湾中心区处在机场净空区，对建筑高度有限制，气势上自然不如瓯海中心区。
其实城市建设并非一定要有高度，低高度还更宜居，横向大体量建筑同样有气势，用好立面材质同样有质感。这一点，龙湾也输在了建设年代早，没赶上更好的建设理念，多数建筑体量、质感一般。
整体限高的龙湾中心区建筑第三，功能布局分散。
瓯海中心区整体建设不错，但亮眼是瓯海大道南侧的商务区。龙湾中心区其实商务楼不少，青山控股大楼的幕墙质感相当好，但它们与住宅穿插布局，未形成商务集群。
其中，不少商务楼被开发商打擦边球建成了类住宅，如今商住混合，出现低端住宅特征，破坏了城市形象。
不仅仅是商务楼，龙湾各类场馆也布局分散，比如龙湾区博物馆在河泥荡公园。
商务楼与住宅混合布局第四，发展能量有差距。
若没有特殊情况，一座新区不可能凭空崛起，需依托老城发展。
瓯海中心区离鹿城区近，可依托鹿城区发展、接收外溢资源。相比较之下，龙湾中心区远离鹿城区，中间存在断层，极少有鹿城区的外溢资源，更多依托永强城区发展，能量远远不如鹿城区。
由于能量差距，龙湾永强片还被鹿城区虹吸，瓯海大道通车后尤为明显。直到龙湾中心区大体建成，龙湾才截流、回流了一部分永强人。
龙湾、瓯海中心区区位示意图03
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可以看出，龙湾中心更早发力，也有亮点，只是当温州整体掀起建设热潮后，龙湾中心区被“淹没”了。
现在龙湾中心区看起来确实有些平庸，不如瓯海中心区等新区亮眼。但是，我们不能忘记它曾对温州城市建设作出的贡献。
像瓯海中心区那样作为温州城市门户形象，龙湾中心区撑不起来，但是作为一个环境优美、配套齐全的宜居板块，龙湾中心区绰绰有余，明显领先大多数新兴板块。
如今，龙湾中心区集中了永强片的高端客群。十多年房龄的二手房，房价也能达到约20000元/㎡，房龄十年内的品质小区，则超过30000元/㎡。这样的房价，丝毫不输瓯海中心区，也远远高于龙湾其他板块。
生活在龙湾中心区，没有高密度、高强度建设带来的压抑，从基本生活到改善消费应有尽有、非常便利。义务教育在龙湾领先，前往附二医龙湾院区、口腔医院、中国眼谷等优质医疗机构也不远。出行有瓯海大道快速路、轨道交通S1线。
龙湾中心区人居环境除滨江CBD等少数高端板块要求“高大上”外，多数新兴板块更重要的是环境优美、配套齐全，给居民带来幸福感，不能苛求每一个板块都“高大上”。这一点，很多新兴板块都没做好，龙湾中心区已经做得不错了，只是没有做到更好。
当前，龙江路与龙海路之间已基本填满，没法供应新的商品房、大项目的地块，建设接近尾声，只能向东、向西延伸。其中，向东是永中老城，需大量拆迁。向西是瑶溪板块，以住宅为主，功能单一。因此这些年，龙湾中心区亮点不多。
不过，龙湾也开始重视城市门户形象的打造。龙湾中心区向西、机场净空区限高放松，瓯海大道沿线正在建设一座高约185米的地标建筑——青山国际医学中心。此外，瓯海大道沿线其他建筑，也将以商务楼为主。
若将实现走出龙湾中心区、放眼整个永强片，就会发现这里的发展潜力更大。其中，浙南科技城已初露端倪，从城市界面到高端产业，都形成了良好的开端。温州龙湾国际机场前将建设高铁温州东站，同步打造东部新城，形成“巨无霸”综合交通枢纽。
浙南科技城新貌永强片另一大支撑点，便是温州湾新区的制造业。除了传统制造业，近年在新能源产业等方面也有些亮点，成为温州产业升级重地。如今，大量家住核心城区的市民，每天驾车20多公里，前往滨海上班，只为更好的事业发展。
若能引导这类企业的总部、行政、设计、销售、策划等部门前往龙湾中心区、东部新城等地的商务楼办公，将研发功能集聚在浙南科技城，结合瓯海大道快速路、轨道交通S1线，能在不远离滨海厂区的同时，形成集聚效应、方便职工通勤、吸引更多人才。
若上述规划能落实，今后永强片的资源、地位、吸引力将大大增强，城市能量也将爆发，城市建设自然能更上一个台阶。
