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文
摘
要
一季度无锡新房供需表现稍显乏力，3月销售端现回升迹象
专家评级：中性
核心观点：2022年一季度无锡新房成交规模虽不及去年同期，但3月已显露出回升迹象，且五城区成交规模较2月呈现全员上升态势。预计接下来，随着楼市信贷环境逐步宽松，政策端释放积极信号的势头愈加强劲，以及疫情逐渐好转，市场信心进一步提升，二季度成交规模有望呈现回升态势。
购房建议：近期市场政策端接连释放改善信号，加之无锡可选房源又较为充足，购房者可根据自身需求恰当入市。
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一、一季度新房成交表现乏力，3月出现回升势头但力度不及预期
（一）一季度新房成交规模跌破6000套，3月显露回升迹象
无锡新房成交在2021年第二季度创下近三年季度成交规模新高，几近突破2万套，进入2021下半年，随着楼市调控政策逐步收紧，房企流动性危机频发，市场观望情绪加重，无锡新房成交规模自2021年第三季度起，连续三个季度下滑，2022年第一季度成交规模跌破6000套，较去年同期下滑过半，虽然3月份成交有所回升，但仍未达预期，且1、2月的成交规模处于历史较低水平，在一定程度上拉低了整个一季度成交规模。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度无锡新房成交5839套，环比下跌27.19%，同比下跌51.62%。
从新房月度成交走势来看，2021年6月份是无锡新房成交规模的高峰，随后在市场整体行情下行的背景下，成交规模大致呈现波动下滑态势，且均低于7000套。进入2022年，成交规模以较低水平开场，前两月成交规模均处于2000套以下，新房成交表现较为冷淡，难免是受假期、疫情以及供应节奏放缓的影响。随后，全国多城楼市政策适度松绑向市场传递了一定的积极信号，国家也多次表态，助力房企风险化解、加大信贷支持力度等，在一定程度上提振市场信心，3月无锡新房成交呈现回升态势，但仍不及去年同期水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月无锡新房成交2418套，环比上涨60.88%，同比下跌54.82%。预计接下来，随着楼市信贷环境逐步宽松，政策端释放积极信号的势头愈加强劲，市场信心逐步提升，二季度成交规模有望止跌回升，但由于去年第二季度成交规模较大，预计赶超难度较大。
（二）3月新房价格止涨转跌，同比涨幅超15%
在无锡市场改善需求逐渐增多的带动下，新房价格大致呈现稳步上升的态势，进入2022年，价格延续前期稳中趋涨的趋势，2月价格再创新高，但3月或受部分成交低价盘影响，价格出现小幅回落态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，进入2022年3月，无锡新房成交均价止涨转跌，为23923元/㎡，环比下跌2.0%，同比上涨15.53%。
（三）一季度新房供应力度减弱，3月库存量微幅下降
从新房供应规模季度走势来看，进入2022年，受假期、疫情等因素影响，一季度新房供应端较显乏力，同环比均呈下跌态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度批准上市面积为40.93万㎡，环比下跌69.26%，同比下跌68.63%。从月度供应走势来看，无锡2022年新房供应规模“三连降”，3月供应规模几近跌破5万㎡，甚至不及去年同期供应规模的十分之一，供应力度明显不足，导致一季度整体供应下滑显著。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月批准上市面积为5.92万㎡，环比下跌40.4%，同比下跌92.8%。
从库存来看，本月供应量继续缩减，成交逐渐触底回升，带动库存量小幅下降。根据数据显示，3月无锡新房库存为37287套，环比微降0.44%，同比微升0.19%，与此同时，去化周期为9.3个月,较上月延长0.5个月，虽然去化周期稍有延长，但无锡新房去化周期长期处于10个月以下，整体去化压力不大。
3月份，无锡新领销许项目为12个，共覆盖3个城区，其中滨湖区与经开区占比较高，各包含5个新领销许项目；惠山区本月有2个项目获得销售许可，分别为悦湖花园、缦悦名邸。其中，铂晨名筑项目本月获得11号、15号、26号3栋住宅楼的销售许可，预售建筑面积为18388.86㎡，项目位于无锡经济开发区，随着市 *** “城市南进”战略的推进，经开区板块价值逐步提升，将在一定程度上为项目高质量发展提供强有力的支撑，另外，该项目是由品牌房企旭辉倾力打造，入市呼声或将不低。滨湖区的和璟蓝园是本月预售项目中建筑面积最大者，项目择址太湖新城芯，脉承绿城“桂语系”基因，景观居所、地铁沿线等优势或将助力项目成交热度走高。
（四）五城区一季度成交较去年同期全员下降，3月滨湖区成交涨幅领跑
从2022年一季度无锡五城区的成交表现来看，新吴区以28%的成交占比领先，一季度成交1488套；锡山区的成交规模也突破了1000套，成交占比达21%。其余三区的成交占比差距不大，滨湖区、惠山区以及梁溪区的成交规模占比均超15%，一季度分别成交985套、943套、801套。与去年第四季度相比，五区成交规模均呈下滑态势也属预期之内，去年年底房企冲全年业绩加大促销力度带动成交规模走高；同时，较去年第一季度相比，也是呈现全员下跌态势，且跌幅均超50%。
从2022年3月无锡五城区的成交表现来看，仅有新吴区成交突破500套，以27%的占比领先于其他四区，惠山区3月以23%的成交占比位列第二，单月成交470套，锡山区、滨湖区以及梁溪区的成交占比均低于20%，3月分别成交401套、376套、259套。对比2月各区成交表现来看，全员成交规模均较上月有所上涨，且滨湖区与惠山区成交活跃度提升较为显著，涨幅均突破100%。
（五）两大板块一季度成交突破500套，太湖新城板块稳居首位
从2022年一季度各大板块的成交来看，五城区的板块成交表现较为均衡，上榜板块数均在3个以上，滨湖区与新吴区占比相对较高，各上榜5个板块。其中，滨湖区的太湖新城板块凭借752的成交表现位居榜首，锡山区的锡东新城板块与新吴区的梅村-坊前板块的成交表现也较为亮眼，一季度分别以658套、411套的成交规模位居第二、三。从3月板块成交表现来看，仅有2个板块3月成交规模突破200套，另外，值得注意的是，3月成交TOP3板块与一季度成交TOP3板块一致，前三依旧为太湖新城板块、锡东新城板块与梅村-坊前板块，3月分别成交395套、262套、171套。由此可见，板块3月份的成交表现对于整个季度的成交贡献率不容小觑。
（六）金匮里摘获一季度及3月成交额双冠，万科霸居一季度销售额榜首
从2022年一季度无锡新房成交套数TOP20项目来看，半数以上项目一季度成交突破百套，且新吴区的项目成交活跃度领先，共上榜8个项目；另外，锡山区的项目成交表现更为出众，虽然仅上榜3个项目，但三者均进入TOP5。其中，锡山区的金辉天奕铭著项目与新城天一府项目包揽前二之位，一季度分别成交194套、177套，其中，新城天一府项目位居锡山东亭核芯板块，三大商圈环绕，享受整个锡山区较为成熟且便捷的城市生活配套，而且项目采取低容积率、大楼间距的设计方式，在充分保障采光、观景的同时也给予住户较为充足的私人空间。位于经开区的愉樾天成一季度以157套的成交规模占据榜三，项目是由无锡地铁集团、京投发展和中铁四局集团联合开发打造，交通配套的成熟度不言而喻，同时兼具生态宜居的优势。
从3月无锡新房成交套数TOP20项目来看，仅有1个项目交出百套的成交答卷。其中，经开区的金匮里和愉樾天成项目分别以101套、94套成交表现位居第一、二，锡山区的万科四季都会也表现不俗，位居成交套数榜三，3月成交79套，项目是万科集团深耕无锡17载首入锡山打造的城市共进作品，周边配套较为丰盈。
根据一季度无锡成交金额TOP20项目来看，新吴区与经开区项目成交活跃度不分伯仲，均上榜6个项目，值得注意的是，经开区多具高端属性项目。其中，经开区的金匮里以7.36亿元的成交金额位居榜首，项目以“名盘+名校”的开发模式，在周边丰富教育资源的渲染下，单价水平自然不俗，加之3月成交端发力，项目一季度揽金表现不容小觑。锡山区的金辉天奕铭著与经开区的愉樾天成分别以6.12亿元、5.62亿元的成交金额位居第二、三位。
从3月份无锡成交金额TOP20项目来看，经开区的项目成交活跃度稍稍领先，共上榜5个项目，滨湖区与新吴区的项目成交表现也较为亮眼，各上榜4个项目。经开区的金匮里与愉樾天成分别以5.54亿元、3.33亿元的成交金额位居第一、二，滨湖区的三盛督府天承的揽金表现也不俗，3月成交金额为2.68亿元，项目周边道路交通网成熟，且周边4公里生活圈内教育、医疗、商业等配套较为丰富，为健康优质生活保驾护航。
从各大房企在无锡市场的一季度表现来看，揽金突破10亿的房企仅有1家。万科首当其冲，以10.85亿元的销售金额霸居首位，建发房产和旭辉集团的销售表现也可圈可点，分别凭借8.56亿元、8.09亿元的销售金额位居第二、三位。从3月房企的销售表现来看，绿地香港与万科2家房企的单月销售额均突破5亿元，分别达5.65亿元、5.24亿元，建发房产一如既往发挥稳定，3月以4.81亿元的销售金额占据榜三。整体来看，深耕型房企在无锡房地产市场的活跃度一直处于领先地位，如万科、旭辉以及融创中国等，同时本土房企交通产业集团与投资类企业兴业国际信托的表现也很稳定，基本常驻房企销售额TOP20榜单。
二、3月二手房市场均价小幅上扬，涨价房源占比止升转降
（一）3月二手房价格上涨，同比涨幅扩大0.75个百分点
从近三年的无锡二手房价格走势来看，基本呈现稳步上涨态势。进入2022年，首月二手房价格止跌转涨，随后2、3月份，价格呈现先降后升态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月市场均价为19144元/㎡，环比上涨1.19%，同比上涨2.08%。
（二）涨价房源占比止升转降，收窄3.39个百分点
从涨降价房源来看，3月无锡二手住宅调价中涨价房源占比止升转降，本月占比为13.01%，较上月收窄3.39个百分点。降价情形有所增多，从侧面反映出市场信心尚未完全恢复。
三、一季度无锡新房成交稍显冷淡，预计二季度回升
根据无锡房地产市场运行情况来看，2022年一季度新房成交规模虽不及去年同期，但3月已显露出回升迹象，五区成交规模较2月呈现全员上升态势。预计接下来，随着楼市信贷环境逐步宽松，政策端释放积极信号的势头愈加强劲，以及疫情逐渐好转，市场信心逐渐修复，前期被积压的需求有望逐步释放，二季度成交规模或呈现回升态势。
结合当前待售及3月新领预售项目来看，经开区与滨湖区的推盘力度将加大，且两区域均不乏优质房源，如经开区的融创CHINA山水江南项目，是由品牌房企融创集团倾力打造的融创山水系力作，建筑设计上，崇尚极简美学，对称感与仪式感将高端属性推高，改善群体可将其作为一个不错的选择，同时，就区域而言，随着市 *** “城市南进”战略的推进，经开区价值进一步提升，因此对于项目价值的提升也将会起到较为显著的助推作用。于此同时，滨湖区也不乏高端项目，如宸风云庐等。另外，锡山区的待售房源较为充足，其中不乏价格亲民的优质房源，如位于当前热销板块——锡东新城板块的美的云开东方，项目以自然山水为骨架，重视意境营造，不仅生态宜居，而且价位水平略低于当前新房市场均价，对于改需群体还是较友好的。
整体而言，无锡楼市发展较为稳健，价格走势的稳健特征更是明显，并且其凭借自身生态宜居的优势在长三角经济圈的表现愈加亮眼，加之近期市场政策端接连释放改善信号，可选房源又较为充足，购房者可根据自身需求恰当入市。
