本
文
摘
要
每个月都会写一篇值得买的新房推荐，由于11和12月份工作较忙，直到前些日子才空出来。那就把11月和12月遗漏了，我们整新年1月份的。此番推荐的较少，由于过渡期，只能赋值下面的这些楼盘，当然，由于2月份过年，3月份兴许会有更多的楼盘加入。
最近感慨万千：不难发现，确实，现在50万首付想整个像模像样的房子是相当有难度。年初50万其实无锡很多地方可挑可选，很显然，门槛已经愈发变高。
不仅仅是50万合适板块难买像样的房，现在300万难进一线学区配上自住因素。当然，这不包括部分老破小。
眼下正值新一轮房价过渡期，一方面2020年4-6月份的高涨，一方面2020年上半年土拍大热地价上涨的因素，新地块陆续上市，导致无锡整体新房均价会有一波提升，这也难怪各大楼盘预售证异常难拿。
不得不说，无锡已经在慢慢逼近开发商高周转，高效率的时代，毕竟每一块地动则几十亿不是玩笑，在越快入市越高回笼资金是开发商自保的最大化利润周期了。当然，目前来看，无锡的备案价审核相对来说还是较松的，并没有卡的很严，虽说相比过去开发商利润已经被压榨了一些，但是还是有足够的利润空间给到开发商，至于开发商最终绩效，还得看市场。我们打个比方：今年经开区新盘建发华侨城和玺，楼面价差不多和隔壁绿城凤起和鸣，以及中锐星公元差不多，但偏偏入市及时，加之产品给力，和玺异常的好卖，成交单价也水涨船高，最初的打折扣已经渐行渐远。反之凤起和鸣早期并不是很顺利，直到去年下半年到今年，才成功清盘；中锐更别提了，地块开发快四年了，依旧在卖。其实，讲真，中锐和凤起首开很成功的话，不至于卖的这么慢。但不得不说，去年之前的一小段时间，无锡楼市行情真心不行，和玺却生在逢时，刚好疫情结束，楼市暖春之时。当然，这个例子不仅仅是和玺，其它区也有很多……
由于我不是房产专业出生，也非中介，对某些楼盘细节价格有一定的失误记错，还请包含：
进入正题～【最值得购买的新楼盘】
惠山区：
惠山区短期个人还是继续推崇美的爱情云筑和融创惠山映，品质的话惠山映给我直观感受要略高于爱情云筑一点，但爱情云著的性价比，真没的说。在上一场土拍后我并未了解一下最新高层开盘价。过去我一直提美的爱情云筑，很少提及融创惠山映，这一次，两个我觉得可以并列一下，前段时间一个网友和我分享她买的惠山映价格我觉得还不错，算是性价比的了。
惠山刚需的话我个人还是建议洛社和前洲惠山城铁附近，尤其洛社，这一轮被钱桥已经拉开不少的差距，算是洼地之一了。
天一新城我个人觉得没什么划算的盘，两个新品性价比真的很一般，尤其是正荣美的密度较大，舒适度会很一般，价格上讲真的，这个钱我宁可去堰桥，毕竟惠山核心在堰桥。
梁溪区：
过去很少提及梁溪区，这一次可以带上一把，梁溪区最近有个盘很是网红，阳光城映月文澜，销售都说花了教育基金上连元街，反正，能上就谢天谢地吧。总而言之，我觉得这个成分赌很大。
推荐楼盘：长城爱情双子星，山河万物，山河万象，不得不说，这两个小区是稳稳的进连元街，连元街分校的布局可以说就是为了卖这两块地。
近期也听到风声，绿地西水晶舍学区不是连元街，绿地不是，阳光城拿什么是？跨过绿地头顶去上学？估计闹一出要。如果阳光城是，起码也得把西水业主抬进去才行。反正都是谣言，听听罢了。想要好学区，稳定点的，还是进经开！
梁溪其它板块不是说没有保值性，有是必然的，只是相比较来说，这篇文章出发主体投资性略大一点点。因为一不小心触碰的可能就是站岗盘。
锡山区：
锡山区我向来是只看锡东了，除了东亭，其它板块多多少少会有那么可期待性，当然，哪位网友熟悉宛山湖的可以私我一下，一起交流一下宛山湖发展，我个人还是挺看好的。
为什么说不推荐东亭？东亭老城了，和梁溪在无锡地位差不多，基本大部分楼盘触碰短期天花板了。要知道，一般房价上涨涨幅最大的当然还是新城区。所以为什么很多人拍断腿的说当初那边才几千没买，现在涨这么多，可惜了。
海尔翡翠文化：目前为止可以说锡东最具性价比的楼盘了，体量不小，户型偏大，相比来说很值得买。
金辉天奕铭著：全球第N个，熟悉的广告，当然，一个高端系，价格高层2.6左右，价格来看相对合适，周边龙湖二手不便宜，对比碧桂园又不划算了，个人觉得2.6w左右的金辉，如果兑现高端承诺，可期，毕竟南边不远处可能还有奥体。
甘肃建总百郦华庭：楼盘个人不是特别看好，唯一任性的就是地价便宜，但是拖了这么久利息也上来不少了，要么建总不缺钱。毛坯备案价2.4w，这个价格只能说是 *** 给锡东脱掉底裤的基本价了。但我认为甘肃建总首开优惠应该不会小，一方面地价便宜因素，另一方面毛坯性价比本身就更高。毕竟开发商的统一装修，还是一笑而过吧。
彰泰春岸雅筑：带会所的社区，通常有会所，必高端。想着锡东百和不远，不高端确实有失身份难以竞争。目测金辉售卖情况勉强能看，甘肃建总地块竞争底气大，最难受的就是彰泰了。但是品牌对苏南来说有些陌生，地价也是最高的，在下一场土拍前，我觉得彰泰短期除非活动力度大点回笼资金，不然三家竞争最难的。当然，彰泰有个杀手锏：89小户型。但是有一个问题，据说开盘均价2.8w让我望而却步，讲真，如果媲美金辉的价格，还真可入。
三个纯新盘入市给锡东添加了不少的选择，目前规划来看，品质较高的当属买不到的百和，大众市场的高端金辉和彰泰可以一看，性价比最高自然海尔。
经开区：
为地产而生，不得不说，经开区年底反而激起一阵风。
东区三杰：旭辉铂宸府，阳光城玖珑悦，京投榆樾天成都热度当前，京投首开去化近99%，在首开购买力人多，房源少的情况下，未摇中号的部分都转战了阳光城玖珑悦和旭辉铂宸府。可谓是年末的一波春潮。
玖珑悦：是否贵？2.8左右的价格，个人而言相对凑合，算不上贵，但是比起京投TOD和万科翡翠我觉得也不便宜。但是比起隔壁的中海陇玺二手，还是较值的，毕竟中海陇玺二手房小户型均价也得破2.5-2.6w了，新挂出的楼盘2.89普遍在。相比装修的阳光城玖珑悦，而且新房品质房，玖珑悦价格我觉得并不贵。比起锡东彰泰和金辉，我觉得相当可以，但是比起万科翡翠和京投首开，还是微微贵了一点点。
铂宸府：旭辉铂宸系，虽说铂悦姊妹系，但是实地看下，各种感觉比起我在苏州看过的铂悦犀湖和铂悦府还是略有区别，销售话说铂宸高于铂悦，但我看到的感觉铂宸低于铂悦。可能是部分住宅内部系统较新也较高，但是在没交付的情况，我也不敢做定夺。毕竟未看到东西乱喷不是我的个性，毕竟不能逼着旭辉给我花广告费，我也不配，能量不够，你们懂得。但是2.6w＋的价格，好良心，又好被动。2.6w可能也是旭辉迫不得已的计划。毕竟华庄过去算是一个弃子，没有任何规划，哪怕现在的旭辉地块，东边北面没有任何拆迁计划，所以说，铂宸府未来可得长期持有，短期不见光。
京投TOD榆樾天成：做为TOD盘，很多人认为TOD没有豪宅，讲真，我还真见过TOD豪宅，这东西看开发商怎么做。只不过相比豪宅来说，地铁是掉档次的，豪宅不需要地铁。能明白吧？至于京投的产品，到底如何？只能目前排面上看都是优质规划和配套。外立面和凤起一样，用铝板和钢化玻璃结合。一楼大部分架空做配套公共设施，要知道翡翠也只是部分架空。京投最香的是楼间距。17和8号楼楼80+楼间距。16号楼和12号楼60+米楼间距。17和13之间毕竟平庸，41米正常水平。明白的人都知道，16号楼开盘之日必抢。
万科翡翠东方：东方今日交付了一些楼盘，由于冬季，绿植不能参考。但综合起来整体我还是觉得相当可观的。方方面面都还是值得称赞的。3w+的价格，我觉得也相当合适，东方目前还是备案价基础上微微有折扣，个人直觉告诉我，东方明年可能按照备案价卖了，毕竟隔壁京投16号楼卖完，后面的备案价也全线上涨了。在之光清盘后，东方已经是万科最合适的选择。毕竟一个会所支撑起来整个楼盘的气质。
经开其实还有两个巨兽：一个叫新郡，一个叫观山名筑。这两个楼盘稍微摔摔袖子基本就差不多当天连底楼都卖了。朗诗据说可能要明年三月才能开。观山名筑预计也得明年。但观山名筑虽说限价，但是相比上一次开盘可能要涨，据说单价可能达到2w。2w的观山还香不香了？毕竟是换算无锡现有的学区房，2w的观山学区基本可以说是无锡顶配了。
建发和玺：一个我推荐许久的楼盘，看了最香备案价，也吓出了我一身汗。近4w了快，说真的，这个钱，我宁可上去点直接奔中锐去了，虽说品质可能不如和玺，但是在学区诱惑力下，我觉得中锐挺好。当然，如果说冲板块位置和品质的话，除了和玺，已经没有其他选择，毕竟在凤起清盘后，和玺在西区已经没有对手了。
总结：内容中并未提到新吴区和滨湖区，其实，并不是不提，还是那句话，我们挑潜力新城和核心新城来判定。新吴区太过散装，宛如我们江苏省内一样，散装的很。每个板块都很具特色，过去我会提下大发滨湖望，但是现在的这个价格，我觉得不香。2.4左右我觉得我会加一点进经开二手。哪怕装修后等价的观山名筑。新吴区江溪和旺庄我个人不太看好，其实新吴有点像极了无锡，人大都喜欢江溪旺庄，其他板块人口太难扩大规模。过去我也会提一下梅村板块，不知道推多了还是怎么滴，金融街房源不多了。新吴最刚需的我建议看下鸿山金悦府，较远，也慎重距离。
滨湖区目前还没有绝对核心发展板块。过去的蠡湖俨然已经过去，当然还有未来，只是这个未来要等何时暂且不得而知。目前滨湖相对我看好的还是以刚需集结的胡埭和豪宅云集的山水城是我的倾向，胡埭不过略远，慎重选择。建议只是在接近于胡埭的考虑。山水城是我比较倾向的一个板块，虽说目前看不到重点发展，但是山水城的定位，未来潜力方面我觉得在滨湖区内可以担当一面，板块内目前已经集结了绿城桃花源系列，旭辉铂悦系列，已经朗诗等高端住宅。比起无锡住宅品质，我觉得目前没有哪个板块能压住山水城。当然，山水城也有弊端，那就是人少，产业少，若要形成一定的气候，还得需要时间和日后观察。
不知道前段时间有没有关注到宛山湖的动向，宛山湖计划新建锡山实验，天一中学等等，或许，这里也会是一个洼地，目前，万科接手地块规划已出，不出意外的话，明年中旬可能会入市，至于价格，暂且观察，只能说，值得关注。
此外，很多网友问我，太偏远的板块到底能不能买，比如胡埭，玉祁，鸿山等等。其实如果说首付就只有30-50万，在新房直接，这些地区是没办法的选择，新房相对大些，舒适新颖一些。如果说自住，个人建议还是生活或者工作在附近的考虑一下。如果说生活工作都不在，那么就可以考虑投资在那。毕竟同等的钱，老城老破小有的二手也是不错的选择。无锡城区毕竟还不够大，倘若如苏州那般人口基数，说真的买哪都行，毕竟人口基础在那，发展起来很快，但无锡不一样。人口基数目前撑不起大城区。再一个，无锡老城人口稀释速度太慢了，比起其他一二线城市，无锡人似乎对老城有太多不舍，即使现在，还有很多重点市政配套和市级单位在老城区。其实我个人觉得是不明智的选择，更多的，我建议还是尽早稀释老城，加速发展新城，扩张无锡城区版图。城区够大，潮湿才显得够大，毕竟不是普通县城，驱车十公里县城已经到头了。
附：网友问的较多的壹号院问题，过去我经常提及，经开核心在市府向南，尚贤河沿岸至太湖东西各分两瓣。如果说以市府为中心，阳光城玖珑悦和壹号院到市府距离相当。壹号院什么价格？玖珑悦什么价格？即使每座城一个壹号院，很高端，比起杭州，那是真高端，但是这是无锡。不是我瞧不起无锡，每个房产品牌在诸多城市各种高端楼盘，但凡自己的高端系列进驻无锡就降标减配。所以说：在无锡还会相信高端嘛？香樟园已经不可复制，整个无锡品牌盘最大化的高端除了香樟园，另一个差不多是凤起和鸣，凤起外立面高端大气，内在我觉得也比较普通。反之，百和，华府这种小开发商做起来倒是很豪，为什么？所以说，在无锡我不信豪宅说，我只信性价比。
