本
文
摘
要
蒙眼狂奔、闭眼买房在上海已经行不通了，就如去年房价进行了一轮大范围补涨，但仍有一些板块没有动静，涨幅十分缓慢，甚至都不涨。
在楼市分化越来越大的当下，只要你买房不犯错，那么你就赢了绝大多数的人。
那么在上海买房，你要避免哪些坑呢，小编就为大家盘点一下。
01 四川北路
虹口四川北路属于绝对的上海“老贵族”，论地段除了最核心的南京西路、淮海路等少数片区，能俯视虹口四川北路的还真不多。
当年，徐家汇还只是一个副中心时，四川北路的商业已经闻名上海，但现在的房价却被徐家汇吊打。
比如品质小区嘉杰国际公寓，成交价一直维持在12万左右；次级小区虹叶花苑，仅8万多单价。
但你知道徐家汇的标杆小区已经突破15万一平了吗，实业公寓这样的次级小区都高达12万。即使扣除学区因素，四川北路也低得多。
如今，四川北路的对标已经下沉到了内环外的田林、康健，就连普陀的长寿路、武宁路都比这里高。
甚至四川北路的房价与浦东杨思、北蔡处在同一个标准上。
一个CAZ区域，混到这个地步的确令人唏嘘。
02 五里桥
这个板块地处市中心，本身没什么问题，不建议买的原因只是当下估值太高，太贵了。
五里桥属于老卢湾，紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，已经把这两个地方划等号。
然而它并没有什么特别之处。
除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。
综合来讲，五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多，地段稍好一些。
然而，五里桥的房价已经超过了南京西路，标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等，不得不说价格高估。
五里桥房价的高企，有两个主要原因。
首先，黄浦区新房层出不穷，使得该区曝光度居高不下。
而且，融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅，令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。
其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著，具有较浓的地段情怀，加上较强的财力，变相提高了房价。
笔者有身家A9的朋友住在永业公寓，土生土长的老卢湾，买房只在卢湾范围内，外区只考虑南京西路一个区域。
所以，外区的居民以及新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。
03 真如
真如大家都熟，论定位它绝对是大哥级别的。
真如与徐家汇、五角场、花木一起出道，号称四大副中心，前景就像东京新宿一样璀璨夺目。
不过现在只有徐家汇转正，五角场还过得去，最惨的当然是真如。
真如的错说也说不清楚，罗生门一样。
网友怪李嘉诚，拿了最好的地却捂着不开发，办公用地竟然做成了酒店式公寓套现走人。
而且这一拖，浦西第一高楼的名头都被抢走了。
当然人家李嘉诚也有的说，你当地的水产市场什么的不动迁，我怎么做高大上的商业、办公。
拖到现在，赶超徐家汇已经不可能了。
真如只好自降身价，打造一个科创基地，号称海纳小镇。
由上海副中心变身小镇，光从字面上就能看出来真如有多失落。
冬哥没记错的话应该是在前年，我的朋友购买了一套中海臻如府的房子，单价9.6万上下，总价上千万，但这里竟然涨不过浦东唐镇甚至周浦，堂堂大哥级别的区域，竟然能落到如此下场，真是唏嘘不已。
04 阳城、永和
大宁是响当当的且是当之无愧的热点区域，一个金茂府把整个大宁提上了不止一个高度。就连次级新房静安府，如今的价格都高达14万一平。
但是，在大宁的隔壁，阳城、永和，价格却只有静安府的一半。
永和标杆小区永和家园，成交单价8-9万左右，阳城标杆小区阳城贵都成交价在9万多每平，这两个地方对于在上海中环来说，实属不应该啊。
这里又有地铁，又有大融城，又在静安区，可是价格却一直处于低位，就连隔壁的宝山大华都快赶上这里的房价了，可见这里有多落魄。
其实，阳城、永和的房价能这样拉胯还是因为老旧小区扎堆，城市界面差，产业薄弱造成的，而像这样的区域，上海真的还有很多很多。
05 彭浦新村
同样的，还有彭浦新村，靠近中环，有1号线地铁。
但它的问题还是太老了，整个社区居民群体老龄化特别严重，也没什么空地来做规划和产业。
整个片区的潜力很一般，区域自住可以，保值升值就不大行了。
除了文物，房子越老越不好卖，这是一个不争的事实。
而那些没有电梯，缺少车位，人车不分流，户型奇差的老破小，也终将在时代的洪流中，被慢慢抛弃。
所以类似于彭浦新村这样的区域，就是涨的少，跌的多。
行情好的时候喝点汤，行情不好的时候要割肉。
06 中原
杨浦中原位于杨浦的东北角，是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。
区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。
这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。
这就导致了中原现在几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。
最近几十年，在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候，时间在中原仿佛是停滞了。
另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重，没有人口增量，区域内的年轻人也在不断往外走。
商业配套上，就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。
虽然隔壁就是新江湾城，中原板块仅有的一个新房盛世御龙湾还总想接着新江湾城来卖，但怎奈板块能级之差距，购房者也也就不认可，所以两者完全不能比。
这里就属于前期过于成熟，当下没有空地和新规划，正在老去的板块。
07 美兰湖
美兰湖的规划始于“一城九镇”，刚开始就定位高端居住区，起点颇高。
有段时间与新江湾城并驾齐驱，号称上海楼市两张王牌。
但体现在房价上，美兰湖就真的差强人意了，这里有地铁直达，距离市区又相对较近，甚至比五大新城都近得多。
嘉定新城、松江新城、临港新城，单价已经突破5万；
青浦新城、奉贤新城，单价已经突破4万。
但是，美兰湖的别墅，现在也只卖4万多，但你知道，早在2010年，这里的别墅也达到过3-4万元/平米吗？
房价涨幅如此之小还是因为这里的规划大多都烂尾了。
奥特莱斯2009年开业，一直经营不顺，撑到2018年关店倒闭。现在这里建起了幼儿园。
诺贝尔公园建成后从未开放，这所公园起的唯一作用就是帮开发商卖房子。
中福会幼儿园开了几年，后来牌子撤了，已经更名美兰湖幼儿园。
国际会议中心冷冷清清，过来开会的不多吧，二楼整层租出去做了饭店。
北欧风情街刚出来时火了一把，大家没见过这洋气玩意儿，后来见多了就没人来，商店纷纷倒闭。
五星级皇冠假日酒店关门多年，门口杂草丛生，大堂成了农民工宿舍。
也就一个高尔夫球场顺利运营，会员门槛300多万，跟普通百姓没什么关系。
当年吹的牛几乎都没兑现，称得上上海最失败的规划之一。
08 惠南
作为浦东南部中心区域，惠南的起点相当高，毕竟这里当年是南汇县治所在。
毕竟当年南汇又是中国十大富县。
2003年这里就规划了50万方的超级商业综合体——五角世贸商城。
去年南翔印象城开业后，登顶上海商业体量第一，商业面积高达34万方。
去逛过的朋友都感叹，真的是大啊。
想想2003年，万达还没遍地开花，大部分地区都没见过商场的时代，一个50万方的商业综合体得有多震撼。
所以当时也提出了上海之最：上海最大的商贸中心。
磨磨蹭蹭2009年建成，却一直闲置，仅有的几家商铺也迅速倒闭。
打造上海最大的农产品批发基地，农贸市场，是最低级的商业形态，低级到御桥都不想要，屡次建议上农批搬走，租金更是低至1块多，几近免费。
惠南烂尾的不仅商业，还有大学城。
在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城都已经开始招生。
不过后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院停止招生。
南汇大学从此一蹶不振——一所本科学校都没有了，有人建议改名为：南汇大专城。
惠南烂尾的不仅大学城，还有道路规划。
惠南现在整体以引入动迁房为主，其他市政规划推进极慢，许多断头路都不打通。
这些烂尾项目的背后，是惠南镇整体地位的下滑。
09 徐行
说来很有意思，徐行要地王有地王，要地铁，嘉闵线反正也接近了，但这里的房价就是纹丝不动。
嘉定新城4万时，这里3万多；
嘉定新城4万5时，这里3万多；
嘉定新城破5万，这里还是3万多。
反正它就是“宠辱不惊看庭前花开花落，去留无意望天上云卷云舒”，说的就是徐行了。
小编就想说，金山大农村的朱泾都站到差不多3.2万了，大嘉定徐行竟还能这样，可以的。
10 杨东
浦东内环的价格洼地杨东，其实杨东的整体以品质商品房为主。
这里绿化充沛，小区方正，片区内几乎没有“老破小”。
这样一个内环次新片区，房价却被中外环的三林、杨思追上。
究其原因还是因为这里地铁空白，学区也没有太大优势。
另外这里是属于浦东重点开发的空白区域，否则就不会随手取一个名字“杨东”——杨高南路以东这样的名字了。
如果我们认真思考一下，重点开发的名字，一向都非常洋气且高大尚的，比如联洋、碧云，尤其是森兰，翻译成英文是sunland。
杨东，这个土掉渣的名字，你觉得还能有多大潜力？
上海可不止有以上这些区域不值得购买，而像郊区的众多区域，也同样不值得推荐，文章有限，小编日后再为大家默默盘点。
买房是个很科学的事儿，我们要用发展的眼观来看，这样才能避免入坑。
