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文
摘
要
大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
2022年第一季度完结，迎来了总结时刻，适当地复盘对购房者来说很有意义。一休希望我的粉丝们都能明白市场行情、未来走势，一休也会尽力提供价值，帮大家避坑。
本篇侧重整体分析，想了解具体项目缺点？预算内有哪些可选方案？售楼处如何避坑？欢迎留言。
本文数据来源于：营销人、中指数据研究院，部分数据会有统计差异，仅供参考。
中指版，项目销售额前10名
中指版，项目销售额前10名。
前两名，没有任何争议。海淀强大的购买力支撑，以绝对的优势包揽冠亚军。学府壹号院、圆明天颂逐渐开始网签了，高总价项目普遍网签滞后，这是正常情况。等到中建壹品学府公馆开盘之时，预计成绩也会非常好，即便保守地说，排在前三也是非常稳的。
俩共有产权项目上榜，昌平未来逸园、通州通成家园。但一休还是强烈建议购房者，只要您不是无路可走，尽量选择商品房，不管新旧。尤其是低价买保障属性住房，还想狠赚一笔的朋友们，别耍小聪明了，保障房薅羊毛的时代彻底过去了，一分钱一分货。
别墅项目只有顺义的观承大家上榜，是老项目，限竞房，性价比凸显。
天坛府虽然没有同在东城的永定府那么火爆，但稀缺价值依然突出，销量稳健。虽然这盘户型很差，槽点特多，但还真没耽误卖。
这就是京楼市场的真实写照，好户型快速卖和差户型慢慢卖之间，北京城建选择了后者。反正是国企，不差钱、不着急，追求利润到底。天坛府项目我也有过分析，有很多实地照片，感兴趣的可以私我。
（一季度，北京住宅项目成交排名，营销人版）
寰宇天下天赋，中海在石景山的主力部队。平平常常就能进前十，垄断，没商量。建议刚需朋友，也可以对比门头沟四道桥的产品，多多对比。
中海寰宇天下天赋，这个明星盘的客观评价来喽
京叁號院，在河西二手房的衬托下，价格显得亲民，虽然168㎡起步，但想追求学区和居住品质折中的家长们，还是把这盘快买光了。目前楼王11号楼的240㎡已经开售，想薅羊毛、打听楼盘底细的，私我。
中海京叁號院：亦庄河西顶豪，来割韭菜的？
海淀幸福里，小户型早就售罄。有人说永丰F1的滙德里和润园更好，也有人说还是幸福里更出色，但不管咋样。永丰F1的开盘，再次给幸福里带来大量热度，促使一些本来观望的客群下手了幸福里。恭喜早期买入幸福里的朋友们，赚了。
海淀幸福里测评：海淀山后唯一不限价商品盘，有败笔吗？
东叁金茂府。。。懒得吐槽了，我WB上分享过很多，可以去看。
绿城沁园开始走量了，朝阳区唯一上榜的项目，因为相对差异化。王四营、崔各庄、金盏，都是三足鼎立，内卷严重。有些板块即将迎来老四地块，一休不禁要问，朝阳区这么缺钱了吗？不科学，不合理。
通州台湖的万科东望，现在的房源和价格真的一言难尽，万科最近开始玩套路了，这哥们变了，莫非真要远离北京这个伤心地？故事太多，不展开了，感兴趣的咱们单聊。
2022年第一季度，朝阳区住宅成交排名
朝阳区相对去化好的，都是有足够原因的，无一反常。
绿城沁园、华樾国际领尚都属于同板块内竞品少。建发养云在崔各庄极具差异化，拾光里和保利锦上虽然属于“大卷区”，但占了抢跑的便宜，先收割了存量客户。
每个“大卷区”最多有一个盘杀出来，这是共同点。以至于其他盘其他新盘进不去前十，被老盘给顶替下去了。东直门8号、首城珑玺、润泽御府、恒大华府，这四位都是老项目了。
某种程度来说，朝阳的内卷，算是对购房者的福利，可以有这么多挑选空间。讲真，如果朝阳不这么着急，每个板块一年最多供给两块地的话，一定不是现在的市场状况，购房者且珍惜。
「望京养云」实景看房：朝阳热度很高的望京养云咋挑？
保利锦上：朝阳王四营的抢跑者，有啥坑？
「青云上府＋朝阳壹墅」实景看房：朝阳低密居住区，平层叠拼咋选
2022年第一季度，海淀区住宅成交排名
海淀的态势，与其他区不同，只要有新盘，一定能冲到前五，毕竟海淀的新盘太稀缺了。不管哪个开发商，都会找好多细节来吹自己产品有多好，但说句实在话，很多细节是经不起推敲的，甚至样板间都比较糊弄。火爆大热的市场，现在开发商很难拿出真正的诚意。这和之前可不一样，都不讲武德了。
海淀幸福里测评：海淀山后唯一不限价商品盘，有败笔吗？
冠城大通百旺府纯纯是被永丰那仨新盘给带起来了，一些认清形势还想要现房的朋友们，不免会去对比这盘。谈不上其他的，只是冲着现房。
强佑府学上院，可以称之为“小开发商捂盘惜售的集大成者”，一年开个一两栋，尽管有物业差、有商住、户型差、挨高速等诸多肉眼可见的硬伤，但销量也没闲着。买这里的人，大部分是割舍了对生活品质的向往，只是为了海淀学籍罢了。
「强佑·府学上院」一休侃新盘，海淀北五环清河纯商品房
2022年第一季度，丰台区住宅成交排名
东三环分钟寺，确实很靠近国贸了，很多人误以为是朝阳的地界呢，小尴尬。分钟寺的情况，一两句说不清。开发商风险如何？品质到底哪家强？这些都可以问我。
东三环十号线，分钟寺的豪宅产品，到底口碑如何？
丽泽旁，10万左右的单价，周庄子/亚林西/万泉寺/造甲村/纪家庙都有新地，一场血雨腥风的贴身肉搏在所难免。一休好奇，丰台也缺钱了？
中海感觉苗头不对，最近正在加大力度推甲叁呢，这可是头一个藏锋系呀，都要封顶了，收场不能惨，果然识时务者为俊杰，此时的中海似乎没有了央企的那份扭捏。底价优惠情况可以私信问我，1000-2000W预算的朋友们，一休给你们匹配方案。
“金茂府”这仨字还算好使，在丰台河西的项目中独占鳌头。如果想要临铁盘，或者现房项目，还有其他备选方案。
「西山金茂府」在西山吗？是府系吗？优缺点，一篇告诉你
2022年第一季度，石景山区住宅成交排名
石景山没什么可说的，除了一点网签滞后的老尾房。基本就只有垄断者中海，以及挑战者融创了。
长安悦玺，融创又一中式楼盘，最大卖点，六字，“城六区，四环外”。
融创长安悦玺：北京城六区四环上新，开发商临阵换人？
2022年一季度，通州区住宅成交排名
融御销量稳健，买家大多是冲着地段。金地壹街区的销量有些超出预期，是值得期待的一个项目。
金融街武夷融御二期，通州新盘备选
「金地北京壹街区」通州销量最好的网红盘，有啥缺点？
低调的盛世天玺也尾房了，只有大户型。
槽点巨多的北京东湾，依靠去化了一批小户型，勉强上榜。
格拉斯小镇，别墅项目，通州绝对的改善盘，一千多万的价格，超低密度别墅。
2022年第一季度，大兴区住宅成交排名
亦庄的项目，大部分都算在大兴里面了，占据榜单中的重要数量。
合生me悦，算是中规中矩，小户型卖得快点。中骏金辉未来云城，后劲很足，产品挺不错，地段潜力和可以。
绿地海珀云翡，已经不是去年年底5.6万的历史最低价了，现在贵了点。但开发商主推力度依然很大，可大薅羊毛的那种，一休可以安排，看房前记得先问我。
和锦诚园，也从“悲惨弃儿”成为了“香饽饽”，折扣没了，销售也高冷了。
绿城还是那个绿城？南城改善盘失宠？
亦庄橡树湾，早已没有之前的性价比。在房住不炒的今天，眼看着单价贵了一万多。据说尾房70套了，销售大多跑去大兴的新橡树湾了。亦庄橡树湾和金悦郡的底细情况，一休太熟悉了，这俩盘举棋不定的朋友们，可以找我聊聊。
华润亦庄橡树湾「实景谍照」
亦庄橡树湾测评：六环内，单价最低的盘，果真销冠级？
2022年第一季度，房山区住宅成交排名
满满的刚需盘，但真临铁的其实不多。
寰宇视界的销量其实没达到理想预期，单价最高的房山盘，地铁通勤确实也是最近的。
去年的销冠，京西印玥，依然稳健。新的姊妹项目学府印悦，地铁盘，配套成熟，可以一看。
「中建学府印悦」临铁小户型刚需盘，普宅多多，提前预定销冠？
如果您想买单价两万多的北京楼盘，免去环京通勤之苦，那这里的项目比较集中。虽然是京西南，但起码比涿州、霸州、固安、永清靠谱多了，房山高声大喊“This is Beijing”。
「中海寰宇视界＋中建京西印玥」：房山区的刚需项目适合谁？
恒大御峰VS中骏云景台VS旭辉城，硬杠比拼
2022年第一季度，门头沟区住宅成交排名
房山和门头沟其实有很多相似之处，但房价可真不一样啊。
房山主打小户型刚需，门头沟是大户型改善为主，也就去年开始有这么一点小户型。房山单价破五的非常少，而您看门头沟，个顶个都是五万多单价。
榜单中暂时以老盘居多，等龙湖揽境、金茂长安悦、金地峯范北京全部上市后，估计前三名也就基本没悬念了。这仨盘，最近一休深度考察过，很多感悟还没来得及写出来，文章都是我一人儿写，篇篇原创，真心没那么快，键盘都快敲冒烟了，着急的私信我吧。
「龙湖揽境」实景看房：四道桥的抢跑者，去化到底咋样？
「龙湖揽境」临铁刚需盘，总价350万起，一休深度测评
2022年第一季度，昌平区住宅成交排名
金辰府在北七家，现房了，还有一些89㎡和143㎡的房源，暂时没地铁。如果想要地铁现房，可以考虑北京风景，旁边其实还有一个大央企的现房，园林非常好，周围环境也很棒，只有几套尾房单价5万多，中介基本不发的那种。
北清云际和奥森春晓是一定会上榜的，排名前三也属意料之中。
北清云际＋奥森春晓 实景看房：都是抠利润惹的祸？
如果想住大房子，有别墅梦，可以对比一下玖瀛府、中海丽春湖墅，不到1000万。
测评来了！九瀛府：北六环旁的叠拼别墅，为啥这么便宜？
中海丽春湖墅实景踩盘，北京入门级别墅，400㎡使用面积
2022年第一季度，顺义区住宅成交排名
和光瑞府的去化情况，其实也没达到预期，近期折扣活动真心很多，一休特意和开盘做了对比。
和光瑞府测评：价格不算倒挂，别吹了！销量如何？
仁和镇的旭辉公园都会、路劲御和府、龙湖云河砚，依靠低单价、好产品、好物业这些优点，都有上榜。
一休顺义仁和板块踩盘笔记——龙湖云河砚+路劲御和府
龙湖又一力作，仁和三兄弟之一的云河砚，值得去抢吗？
顺义仁和板块新盘踩盘——旭辉公园都会
一休顺义仁和板块踩盘笔记——龙湖云河砚+路劲御和府
全口径销售金额
全口径销售金额来看，除了恒大消失之外，碧桂园和万科依然稳居第一梯队。第二梯队的融创、保利只是顺序变了，依然领先第三梯队不少。
中海是个超级奇葩，全口径金额与权益金额几乎没差多少，主要原因是中海基本都是独立拿地，很少联合开发。
这是北京的开发商业绩榜单。
首开虽然排名靠前，但是大多是联合开发，拿地之后给民企操作，毕竟是北京本地国企，身份特殊。
招商最近半年在北京的存在感比较低，反观同样是大央企的华润，这哥们存在感可太强了。
别看龙湖和绿城最近在北京项目很多，但其实真正属于他们权益销售额没多少，排名19和20。
一休对于去年的市场情况也都有复盘整理，对今年也颇具参考价值，推荐阅读：
2021北京楼市总结，用排名说话，哪些项目卖得好？
2021北京楼市总结，开发商点评＋各区销冠，购房者必读
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