本
文
摘
要
房子一旦行情不好卖不动， *** 就开始救市，为什么？
也就是八十年代，我们的中央财政是非常困难的。就连吃中央财政到科研人员的生活水平都不如路边卖茶叶蛋的。但是当时各地方财政却因为有稳定的税源，相对而言，很多城市的财政是富的流油，中央给地方要钱很多时候是要不过来。放到现在，可能大家感觉不可想象，地方怎么能这么强势呢，对吧？但在当时真的是这样，不过所有的一切在九四年分税制之后发生了巨变。分税制的规定是啥呢？很有意思，凡是额度高稳定的，容易征收的税源都归了中央。 比如增值税中百分之七十五都被中央收走了，留给地方的都是一些意思不大的税。所以地方的财政是一年不如一年。但是呢中央必须集中力量去办大事儿，叫穷也没用。
直到98年以后，商品房逐步可以买卖，转机来了，这可让地方财政逮住了救命稻草。因为卖地的钱，中央是不收的，也是给地方留个发展的活路，也只有卖地才能让地方财政赤字没那么严重，才能有富裕的资金搞城市建设。所以房子就相当于是地方发展基金。某种意义上讲我们能发展到今天这个城市啊，房地产绝对是首功一件，而且没有任何城市能够逃得过这个真香定律。 而且在这个世界上也只有我们这种公有制垄断性土地政策，才能以这种模式发展起来。需要资金发展的时候就把地挂出去拍卖。开发商拿到地之后，造完房子卖给千家万户。可以说我们每买一套房，土地加上房地产整个流程的几十种税，你知道有多香吗？可以说，我们每买一套一百万的房子，有五十万以上的银子是归 *** 收入的，剩下的四十来万呢才是建筑成本，开发商运营成本、宣传推广成本。 各种能说不能说的成本和百分之十左右的开发商利润。之前在外面说开发商真实利润平均只有百分之十。很多人不信。事实上少数做的好的能有百分之二十左右的利润做的差的呢，连百分之五的利润都不到，一平均也就百分之十左右。
那么重点来了，地方的土地财政需要靠大家买房去推进经济发展的时候，如果房价不涨，那么大家就不会有那种赚了钱想多买几套的那种意识。所以地方需要时不时搞点政策去 *** 一下房价。比如前两年的货币化棚改很有意思，就是同时给几万人钱，然后把这几万人的房子拆了。 大家知道以前都是回迁房，但是现在不给回迁房了，直接给钱，然后让这几万人跑到楼市上买房。那这一下房价肯定就被搞上去了。又或者出台各种利好的落户政策，让大家来这个城市落户口。所以他要限制年龄，比如说不能超过三十五岁，四十岁，这些人只要结婚生子，必须得买房。 当然了人多了之后呢，对经济发展也确实有帮助。基于这些底层原因，这就是为什么一些没有产业的三四五线城市，它的房价也能翻好几倍。现在你应该能想到明白了，这根本的不是通货膨胀导致的房价上涨，因为所有的建筑成本，就算是在2022年的今天，也才两三千一平，根本解释不了数不清的城市 都从十几年前的小几千涨到现在的一两万三四万一平。所以根源就是这个原因。也有人呢说不对，如果说没人买房，土拍价不就上不去了吗？理论上是这样的，但是楼市多年上涨的事实和中国人多年的这种土地情节，让大家不得不信，不得不买。
大家仔细想一想，如果真想降房价，有非常多的办法。比如说可以都搞成限价房，也就是说这片土地拍卖之前就告诉所有开发商，这个楼盘未来只准卖五千一平。那么在这种情况下呢，胆再肥的开发商，最多也只能出两千多去拍这块地，否则呢就得赔嘛。 又或者也可以取消预售制，也就是说让开发商把房子盖完再销售，这样的开发商因为资金压力就不会像现在一样，积极的去参与这种土地拍卖。这样呢还能杜绝烂尾楼等等吧。真要想降房价啊，有一万种办法降房价，事实上呢没有哪个城市真正的去敢把事做这么绝。 底层原因大家看完心里应该就懂了。
而且大家也千万不要以为只有小城市才需要这种土地财政。咱们拿出中国超一线城市北京举例，大家要知道一个城市的总财政收入主要有两部分组成，一个是一般公共预算收入。这个收入里税收占大部分，然后另一部分就是土地转让金，也就是卖地收入，学名叫 *** 性基金收入。 为了方便理解，以后咱们就直接叫他卖地收入就行。北京属于高科技产业，i t 产业、金融产业等等，在国内都是属于龙头地位。所以一九年一般公共预算收入高达五千八百多亿，而卖地收入当年是一千七百多亿。 这个比例在全国已经算是非常优秀了。但你能说这个比例已经真的敢完全脱离土地财政吗？
咱们接着看下一档二线城市，传说中秒天秒地秒广州的杭州确实很牛。产业等级在全国二档城市里很拔尖。所以一九年公共预算收入也高达一千九百多亿。 放眼全国呀，这是妥妥的前十。但是那又如何和一九年的两千八百亿的土地出让金相比啊，这简直是弱爆了。所以杭州为什么要把众多产业，包括阿里要往西迁移呢？让未来科技城的房价瞬间秒杀萧山，猛追滨江。因为西边有大片广阔的土地，只要房价飞起来，简直你嗨的能飞起来。
最后呢再看一九年全国的公共预算收入是十九万亿，而全国卖地的收入呢大概是五万多亿。这个比例大家都懂的，而且这十九万亿的公共预算收入里面啊，我不敢说接近一半，但也不会相差太多。而且在这十九万亿的公共预算收入里啊，真的有可能接近一半是因为房地产相关产业链带来的收入。 大家想一想，房地产呢你不光是需要买地，还得建房吧，这就养活了一大批钢筋、水泥、矿产等原材料企业，对吧？而且所有企业都得交税，完事儿还得运输，运输呢就得买汽油，就得交过路费。那么开发商在开发和销售的这个环节，还得再交几十种税费。 然后开发商还有牵连很多的下游企业，比如说卖房得打广告吧，这就养活了一批广告公司，然后买房还得装修什么，装修公司，家电家具，什么马桶、水龙头、玻璃胶、门窗等等一大堆产业都得靠有人持续买房才能养活下去。 那么只有这些产业链的公司好好活着，才能持续贡献税收。同时家具、家电也能养活一大批金属、木材、塑料等等原材料企业。这些原材料从进口的关税到加工运输，哪个环节不为税收做贡献。所以房价一旦凉了，没人敢买房了。 也就意味着房地产海陆空多维度产业链可能会很危险了。
那如果说崩塌，咱开个玩笑讲，不光是村西头那个会安装铝合，金门老刘头会失业。什么海尔、海信、美的、格力等等无数相关产业链的企业，谁呀都别想好好活，企业交税呢。 大幅下降不说，还很可能会造成大量企业员工被裁员，造成大量失业。在咱们发展到欧美、日韩这种高端产业链全面开花的阶段之前呢，这个后果没有人能承担的。所以你就不难理解，为什么近期有些城市楼市形势比较差，就赶紧出台了 *** 政策，生怕房价下跌。 比如就在这个月，哈尔滨楼市呢又出台了各种利好政策，什么降低买房贷款门槛儿，还要让那种难卖的商住两用的公寓贷款政策和水电与住宅同等待遇。比如说首付三成就能买这种商用公寓。再比如郑州这个月也开始研究，再次鼓励这种货币化棚改，这还是强省会城市。 所以说我一直强调国内的房产就是我们普通人最保值的财产，尤其是二线以上的核心城市，核心地段的房产。如果你有这些房产一定要拿稳，其实还有很多原因。
再举个例子，比如说城市之间的进度竞争呢，也会让彼此的房价不涨不行，什么意思呢？比如a 城和b 城，假如说实力相差没有那么大，然后距离也没有离得那么远。 那假如说a 城的房价上涨的非常缓慢，而人家b 城的房价呼呼的往上涨，那么a 城的居民为了让自己的资产保值呢，肯定会动去旁边b 城买房的心思。因为人间房价会涨，所以说问题来了，这对于a 城来讲，这不是个好消息。 因为这样的话，a 城的一部分购买力和财富就会通过买房这件事转移到b 城。也就是说a 城的居民也为b 城的g d p 和财政城市建设做出了卓越的贡献。那a 城肯定不乐意啊，所以也会想着办法，让房价跟上，这样才不会为人做嫁衣。 所以对于全国绝大多数城市而言，如果说您是自住，那么放心大胆的买就行。除非是像鹤岗郁闷这种纯资源枯竭型城市，否则绝大多数城市啊长期来看还是比较稳健。当然除非你选择了错误的地段，错误的楼盘。
