本
文
摘
要
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
首先我想告诉大家——
房子的本身价值不会涨！那为什么过去的这些年间，房子价格却体现出了增长呢？这些增长来自于哪里，你可曾疑惑？答案如下：
这里忽略价格由于周期和市场的非理智产生的围绕价值正常波动的值。
房子价格由以上三项组成，而最后一项房子的建筑其本身那些钢筋水泥砖头只会因为折旧而变得越来越低，更别说增值。
所以我们说，房子涨，主要看的是土地价值与货币政策。
今天不讨论货币，我们说说土地价值。
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魔都财观
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土地价值指的是，一块土地它所占有的周边所有资源价值的 *** 。
举个简单的例子——前滩
在2010年前，前滩的规划从环球影城到文娱体育中心再到城市储备用地等等身份，其土地价值可以说是没啥变化的。
直到2010年后世博开发，前滩的规划正式定义为中央商务区，这一刻前滩的土地开始发生改变。
2012年规划正式出炉，各种基建工程如火如荼的展开，2011年6号线8号线东方体育中心站开通；2013年8月，11号线二期开通；2014年前滩中心，太古里开工；2015年信德开工，2017年华二与冰厂田建筑封顶；2019年四方城开工，前滩21-0203地块开工，济阳路抬升工程等等。
每一步规划的落地，土地价值都在悄悄增长。
显而易见，卖地的钱转为了更齐全更优秀的配套设施，与此同时一方面各大公司又被这些配套，招商政策与更低的租金所吸引进入；另一方面也吸引者足够多的人口来就业与置业。
此时新版块开发进入中期阶段，整个板块已经到了七八分成熟，这个时候的土地价值的增长会迅猛地表现出来。
于是乎那一年前滩千人摇号的场面成为了每一个新房项目的必然。同时由于所剩的地块越来越少，倒挂新房的压制力减弱，二手的价格更是一飞冲天。
那一年整个上海率先突破20万成交价的板块由此诞生。
这一刻，不管打心底里有多么看不起三林这个动迁大区，也不得不承认，昔日不屑一顾的前滩，如今已经高攀不起。
从新房的价格与认筹率对比来看，前滩的备案价格从2017年-2021年的涨幅并不明显，但是认购率上并没有明显随时间增长而价格增长的线性关系。
从二手交易来看，我们截取了2020-2022年的成交价格数据，作为前滩的直接辐射板块三林杨思，我们拿他来作为样本研究。
即使是老公房+动迁房集聚的板块，价格依旧是非常可观的上涨。所以20万的房价是我们看到的表象，而背后的逻辑是我们买的土地是如何从规划开始——到产业——到人口——到配套——到更宜居——最后体现出增值。
总结：决定未来房价是土地价值，决定土地价值的周边资源，而 *** 土地供应的操盘方向，决定了城市资源的集聚。
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上海采用的两种操盘方式，都比较成功：
一、集中突破模式：集中全区之力打造某一个板块且只以发展此版块为中心，争取既要快又要好的结果。这种发展模式，突出一个快， *** 决心大，规划落地快，钱往这里砸。
短时间内就能十分明显的改善区域内的城市界面，提升板块的能级与地位，而且由于资金资源的相对集中，成功率非常高，然后待这一板块发展成熟后再转战下一个板块。代表作：闵行、徐汇、静安、虹口和杨浦
闵行——华漕
闵行的前湾板块，整体开发。目前地铁13号线延长线，国际医疗城落地，华师大附小落地，住宅陆续建设中。
徐汇——徐汇滨江
300 亿的土拍规模也是实属罕见，这也早就了短时间内横空出世的徐汇滨江，17年时还被质疑的“最失败的世界级滨水带规划”，到如今成为了上海的新贵板块之一。
静安——大宁市北高新/苏河湾
昔日的闸北在并入静安的那一刻起，有钱的出钱，有地的出地，美妙的有机化学反应下大宁成为了现在的“北境之王”。
虹口——北外滩
杨浦——东外滩
以上的发展案例是典型的集中突破式，通过单点突破，极大地改变当地的城市界面，建立新的城市聚焦点，从而不同程度上带动周边区域的发展。
徐滨名片，带动了华泾、康健；苏河湾，大宁带动了中兴路；北外滩（周家嘴路以南）带动了临平路；东外滩（平凉路以内）带动了江浦和定海。
二、多点突破模式：多地规划，同时进行，资源没有太多倾斜，相对平均，当然进度也会相对较为缓慢。
代表作:嘉定：嘉定北、嘉定新城、马陆、南翔、江桥，都弄得不错。
松江：松江新城松江大学城、九亭泗泾、新场宝山：淞宝、淞南、大场、顾村、杨行
三、最牛逼的——多点集中式突破唯有——浦东
在规划落地方面可以说是说一不二，纵观近二十多年鲜有浦东出了规划，但没有很好完成落地的案例。
前滩，2012 年宣布，2022 年建成临港，3年已经初步雏形如今浦东的重量级规划还有：金色中环——除了前滩外，还有4 个地方同时发力：杨思、御桥、张江、金桥+张家浜；与此同时世博 9 宫格、金鼎天地、森兰也是高能级，肉眼可见规划快速落地的板块。
突出一个既要又要还要，既要数量，又要进度，还要质量！
新杨思
御桥
张江副中心
金桥副中心
世博9宫格
金鼎天地
森兰
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结语
划重点：买一套房子，我们的钱买的不是那些水泥钢筋砖头，我们买的是土地，更是这块土地周边所占有的资源。
考虑买哪里的问题，从来都不是单看项目而已。
从规划能级开始研究——到产业导入——到人口增量——到配套完善程度——到是否更宜居——最后再得出最终决策。
作为一篇科普文的最后，祝愿每一位粉丝都能理智的充分尽调后买到最适合自己的房产。
Respect！以上是正文。
