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要
要参君
文｜王娜
“建行作为我国众多金融机构中对住房租赁了解最为深入的大行，率先出资设立住房租赁基金投向市场。”
稳健是银行经营的底色，对大型银行而言更是如此。然纵观近十年中国建设银行（下称“建行”）的发展道路不难发现，这家总规模已经超过30万亿元的国有大行一直处于创新、探索的过程中。
自1954年设立之初，“因建而生”的建行从创立之初就是国家战略的坚定践行者，68年中国经济已有沧海桑田的变化，建行的经营内涵始终没变。2017年，建行践行的新金融行动所涵盖的三大内容——住房租赁、普惠金融、金融科技无一不是在国家战略的指引之下所作的慎重抉择。
尤其住房租赁这一领域，是建行在其深耕已久的住房金融领域所进行的一次大胆转型创新，是为贯彻“十九大”报告中就提到的建立“租购并举”住房制度的试验与摸索。如今五年过去，“租购并举”被再次提及。二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。换言之，在租购并举的住房制度方面，过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展的五年。这也意味着，未来五年，我国住房市场还有巨大的转型空间。
建行作为我国众多金融机构中对住房租赁了解最为深入的大行，率先出资设立住房租赁基金投向市场。基金募集规模为人民币300亿元，其中该行认缴人民币299.99亿元，建设银行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴人民币0.01亿元。据建行有关负责人介绍，基金设立初期，主要投资于房企的商业、办公、自持住宅等存量资产，通过收购并改造为租赁住房，既有助于盘活房企存量资产，还能增加城市租赁住房供给，助力实现“租购并举”。
资产储备规模已超百亿，
住房租赁基金长啥样？
对于绝大部分中国人而言，“买房即安家”的概念早已深入人心。也正因此，我国住房市场要真正实现“租购并举”，也就是租房、住房市场真正各占半壁江山的境况还有一段距离。于此同时，我国房企持有沉淀资产达60亿平方米，个人持有空置住房约4000-6000万套……
种种迹象表明，房地产市场正发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。住房租赁市场将迎来快速发展期。作为住房市场的重要一环，金融机构正面临新的发展机遇。建行董事长田国立表示：“当前，房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。我理解，房地产发展的新模式不是简单地筑起拦截房地产洪水的‘堤坝’，而是要抓住房地产市场调整的时间窗口，顺势打造一个‘金融都江堰’。我们既要因势利导，有效化解行业风险，又要顺势而为，把握资产价格回调期的机遇，带动各方资金盘活存量资产，向市场上‘引流’一批性价比高、分类分层的租赁住房，满足不同群体特别是新市民“住有所居”的需求，提升他们的生活品质，助力完善国家住房保障体系。”
住房租赁基金应运而生。11月8日，建设银行在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立。基金管理公司筹备组组长孙庆文告诉《易趣财经》，基金试点初期，主要投向房企自持住宅、存量商办物业两类存量资产。目前，基金首批项目已经实现投放，正在推进中的重点项目20余个，项目资产总规模已超过100亿元。
启动仪式当日，建行住房租赁基金与绿地集团就其位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内智汇健康城项目达成收购协议。该项目业态为商业、办公，共6栋办公楼及2栋低层商业楼，总建筑面积14.58万平米，已在2020年12月完成竣工备案，目前为闲置状态。基金拟收购其中部分办公楼，收购完成后将其改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。
项目主要用于满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购6号楼总建筑面积约1.86万平米，预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求。
建行董事长田国立在致辞中表示，试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建设银行的重大任务，也是建设银行贯彻落实二十大精神的重要举措。建行将聚焦三个方面重点发力：
一是着力探索租购并举的房地产发展新模式，与地方 *** 合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。
二是着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。
三是着力引导居民住房消费新理念，宣传培育“房子是用来住的，租挺好”的新风尚，增加一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。建设银行愿同各方一道，齐心协力、稳妥有序推进试点工作，努力让成立基金迈出的一小步，成为带动房地产业朝着健康均衡发展迈出的一大步。
从“要买房，到建行”
到“要租房，到建行”
智者往往应势而谋、顺势而为、乘势而上。
一直以来，建行都是金融机构中探索新金融模式的代言人，在住房金融领域更是如此。从第一家试水住房租赁市场的国有大行，到深度参与我国第一批3只保障性租赁住房公募REITs，再到如今的第一家设立住房租赁基金的国有大行……在住房租赁领域，建行已创造了一个又一个“第一”。
为什么是建行？作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行，建行见证并参与了中国住房制度改革的全过程。更为难能可贵的是，建行在整个住房行业的发展过程中，始终发挥着重要的引导作用。30年前，建行帮助72位年轻的计算机开发人员办理了第一批个人公积金住房贷款，帮助他们在北京建立了自己的家。30年后，建行将一批商业用房改造为500多套租赁住房，住房租赁基金将帮助上千名生物医药研发工作者马上搬进新家……
30年开办住房金融业务的积累、5年住房租赁领域的探索使得建行在这一领域建立起独有的优势，当前建行已初步形成了一套“平台+金融+机构+租赁产品和服务”四位一体的服务模式。而建行的口号也从“要买房，到建行”转变为“要租房，到建行”。
将时间的指针拨回到2017年，建行率先将“住房租赁”战略提上议事日程，派出6个调研组，赴全国12个住房租赁试点城市进行全面调研，并专门成立筹备组，与行内相关业务部门及各地分行协力推进。也正是从这时起，建行在全国范围内拉开了以市场化手段开展住房租赁业务的序幕。当时近半年的时间里，建行住房租赁业务就与全国300多个地级城市 *** 签约，其中200个城市租赁服务完成上线，16个城市住房租赁业务开始运营。
对建行而言，大规模推进住房租赁业务是落实金融供给侧结构性改革的积极探索，但彼时的国内外并没有先例可循，前方的困难与艰辛可想而知。有专业人士分析，建行之所以能迅速在住房租赁领域建立独有优势，主要得益于八个方面的有力举措：搭建了一套住房租赁管理系统、成立了一家住房服务公司、以创新不断迭代住房租赁业务逻辑、组建了一个住房租赁产业联盟；打造了一批长租社区；推出了一揽子的信贷产品、试点住房租赁不动产投资信托基金（REITs）以及发布住房指数。如今还要再加上一条——率先设立住房租赁基金。
也正是这些有力举措，让建行在塑造独具优势的业务模式的同时，更为该行住房租赁业务形态的不断优化升级奠定坚实基础。
近期，建行的多个案例入选住建部近期刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》。截至目前，建行住房租赁贷款余额近2100亿元，已成立专业的住房服务子公司，开业运营204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在211个城市上线。
“要租房，到建行”的理念逐渐深入人心。
市场化运作为基底，
打造投贷管退完美闭环
一名在银行业历练多年的监管领导对建行住房租赁基金做出如斯评价:“建设银行立足国有大行的定位，主动扛起责任相当，提出“要租房，到建行”，意为引领房地产市场走向健康发展的新风尚、新趋势，而这正是一个国有大行社会责任相当和自身经营可持续发展的完美结合。”
诚然，作为一家国有大型商业银行，大行责任及经营效益齐头并进才是良策。而此次住房租赁基金的运作，将市场化运作为首要前提。
为实现商业可持续，记者了解到，基金对项目选择的商业价值标准，是根据项目区位、产业发展、租赁需求等因素，结合项目未来可获得的租金收入评估资产价格，以项目收入覆盖项目运营成本、财务成本、合理回报等。同时，建行会为收购的项目提供配套贷款，实现可持续发展。
记者了解到，建行还通过与各地方有关投资主体合资成立子基金的方式，进一步引导更多资金参与项目。目前已与北京、广州、南京、湖北、重庆、成都、佛山等地相关主体商谈共同出资成立子基金的方案，届时基金将通过共同决策、共同投资开展运作。
念念不忘，必有回响。建行住房租赁战略实施已有五年，总行到各地分支行均在实践中总结了大量经验，同时在服务方式到金融产品层面都实现了重大的突破和创新。
正是由于长期参与相关部委对于REITs的研究和试点。建行对REITs有了更为清晰地认识和理解。建行有关负责人表示，在金融服务模式的设计中，住房租赁基金与REITs具有一脉相承、紧密配合的逻辑关系。如果没有REITs作为畅通的退出渠道，基金把资产“吃”进来却出不去，终究是不可持续的商业模式。
以基金方式运作住房租赁项目，被看作是租购并举房地产发展新模式和房地产金融新模式的新探索。多位建行负责人表示，基金的运作将坚持市场化、法治化、专业化的基本原则，项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。随着住房租赁基金的设立，建行完成住房租赁“投、贷、管、退”金融服务闭环的最后一环，可以说随着基金的获批，建行的住房租赁探索终于画成了完美的“圆”。
孙庆文表示，在加快推进的同时，必须坚持市场化、法治化、专业化运作的基本原则，形成长期可持续的商业模式。基金投、融、管、退各个阶段都要按照市场化原则组织运作，设定符合市场预期的收益目标和准入条件，确保风险可控、回报合理，实现社会效益和经济效益的统一、投资规模和收益水平的平衡。
值得注意的是，建行此时成立住房租赁基金，与当前多地探索的“保交楼”金融支持模式并非一回事。据了解，基金市场化运作，属于股权投资金融工具，与属于债务性工具、专门用于“保交楼”的政策性银行专项借款有所区别。
建行成立基金迈出的这一小步，未来能否带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步，令人拭目以待。
