中房报记者 李叶 北京报道

这是一次把握地产金融大势又注重地产金融实践的大会。

11月5日峰会主题为“大水大鱼 长局长线”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会在北京召开。会上，中国工商银行工银国际投行部副总裁杨森作了《香港资本市场房地产行业分享》的主题分享。

他表示，目前，房地产百强企业排名中，前50名几乎95%以上都在香港上市，它们为什么会选择香港？

一是香港上市时间可控，基本上6-8个月就能完成，原因是香港的整个流程透明，信息比较公开的。“A股上市的时间很难确定。”杨森说。

二是，在香港有红筹股和H股。在上市再融资方面，红筹股和H股从比例上来讲其实是一样的，但由于H股因为是中国境内公司，在增发的时需要经过证监会审批；如果是红筹股，企业只要找到投资者，就可以做文件处理，24小时就可完成，红筹股的执行力是非常高的。“所以这也是为什么很多房地产公司是用红筹架构上市，而不是用H股上市，就是因为整个效率比较高。”杨森表示。

三是，从融资渠道来看，可以发行债券，并且不需要从土地储备、融资能力、财务成本等方面进行严格考核。“资金链紧的时候如果有渠道缓解资金压力，可以使企业在关键时候渡过难关。”

四是，在香港上市，可以引入国际投资人使管理更加规范。实际上，很多房地产是家族企业，从家族企业变成集团化运营，对于改善集团的运营方式也是非常有力的。

那么，房地产行业在香港上市有哪些潜在问题？其相关解决方案又是什么？

一是关联交易。在A股，这是不允许的，但在香港是不禁止关联交易的，但对企业利润贡献度有一定比例的控制，如未来三年企业关联交易对收入的影响占50%、40%、30%，是可以接受的。

二是需要保持管理层和股东的连续性。一般来说在香港上市，过往三年的管理层团队要保持稳定，包括董事会的构成和主要高管要保持连续性，这是港交所比较关注的一个点。

三是关联方担保。香港联交所的规定是为了保证上市公司的财务性和独立性，比如说大股东的担保，一些集团公司的担保，子公司上市集团公司的担保，在上市前必须要解除的，如果之前有一些关联方的借款，要通过债务重组去解决。

四是完税社保公积金的证明。