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摘
要
中房报记者 李叶 北京报道
这是一次把握地产金融大势又注重地产金融实践的大会。
11月5日峰会主题为“大水大鱼 长局长线”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会在北京召开。会上,中国工商银行工银国际投行部副总裁杨森作了《香港资本市场房地产行业分享》的主题分享。
他表示,目前,房地产百强企业排名中,前50名几乎95%以上都在香港上市,它们为什么会选择香港?
一是香港上市时间可控,基本上6-8个月就能完成,原因是香港的整个流程透明,信息比较公开的。“A股上市的时间很难确定。”杨森说。
二是,在香港有红筹股和H股。在上市再融资方面,红筹股和H股从比例上来讲其实是一样的,但由于H股因为是中国境内公司,在增发的时需要经过证监会审批;如果是红筹股,企业只要找到投资者,就可以做文件处理,24小时就可完成,红筹股的执行力是非常高的。“所以这也是为什么很多房地产公司是用红筹架构上市,而不是用H股上市,就是因为整个效率比较高。”杨森表示。
三是,从融资渠道来看,可以发行债券,并且不需要从土地储备、融资能力、财务成本等方面进行严格考核。“资金链紧的时候如果有渠道缓解资金压力,可以使企业在关键时候渡过难关。”
四是,在香港上市,可以引入国际投资人使管理更加规范。实际上,很多房地产是家族企业,从家族企业变成集团化运营,对于改善集团的运营方式也是非常有力的。
那么,房地产行业在香港上市有哪些潜在问题?其相关解决方案又是什么?
一是关联交易。在A股,这是不允许的,但在香港是不禁止关联交易的,但对企业利润贡献度有一定比例的控制,如未来三年企业关联交易对收入的影响占50%、40%、30%,是可以接受的。
二是需要保持管理层和股东的连续性。一般来说在香港上市,过往三年的管理层团队要保持稳定,包括董事会的构成和主要高管要保持连续性,这是港交所比较关注的一个点。
三是关联方担保。香港联交所的规定是为了保证上市公司的财务性和独立性,比如说大股东的担保,一些集团公司的担保,子公司上市集团公司的担保,在上市前必须要解除的,如果之前有一些关联方的借款,要通过债务重组去解决。
四是完税社保公积金的证明。