本
文
摘
要
说房价的难，谁人能懂？
一提到房价，一直都是焦点问题，也是不太敢接触的问题，也一直是老百姓热议的一个话题，涉及面广。一平米少辄七八千，全国平均房价破一万，北上深破十万的很多很多。很多人会把房价跟收入挂钩，这是有道理的，20年前，房价基本上是一个月工资在城市非核心区买一平米。20年过去了，我们收入水平也提高了，但好像赶不上房价增长的速度，特别是09年，14年，19年三次房价的非理性上涨，或者说报复性上涨，导致中央 *** 严控房价，地方 *** 不得已被动控房价，房地产变成全民喊打的产业！
简而言之，老百姓抱怨房价，收入才多少，不吃不喝一年才能买多少平方米？
今天，我们聊聊商品房价格为什么这么贵？房价是怎么构成的，老百姓花那么多钱去买房，钱到哪里去了，谁又享受到了高房价的利益？
一、搞清楚房价构成
房地产包括房产和地产价格，我国的住房跟国外不同，土地国有，所有房子土地价格只是租赁，住宅70年，商业40年，我们买房只是买的产权使用。国外房屋土地是永久私有的。那么土地就显得非常重要了。
1、土地成本是占大头
要建商品房，首先得土地通过 *** 进行市场挂牌，房地产商根据自己的决策决定是否参与摘牌竞标， *** 出让土地的价格根据土地的位置、周边的配套、城市的位次和发展前景，地价不同，竞拍价也不一样，一般情况下，土地价格占房子总价的20%-60%区间范围，在特大城市核心区可能房价中土地价格达到最终销售价格的80%，这是重要成本。这些钱必须进入地方 *** 财政收入，也就是 *** 拿了这些大部分钱，所以地方 *** 很热衷于卖地。
那么，买地的钱所占的比例区间范围比较广，我们进行简单划分一下:
①一线大城市、重点城市的重点区域，占到土地成本的60%-80%左右。外环和郊区区域相对低一些，一般占比50%左右。
②二三线城市的重点区域，占到土地成本的60%-70%，外环和郊区40%-60%。
③四五线城市的重点区域，占到土地成本的40%-60%，郊区30%-40%。
这个划分是宏观的，大概区间，从这里我们可以看出，地价无论在大城市还是中小城市都是非常重要的房价组成部分，假设中小城市一套房子100万元，土地成本大约30-60万元。重要大城市一套房1000万元，土地成本大约在600－900万元。是不是很恐怖的数字？
土地通过“招拍挂”的方式市场化，企业进行自由竞拍，竞拍次数越多，价格就越高，这就跟很多因素有关了，比方说地段，比方说环境，比方说所以溢价率越高，土地成本则越高。后期会再详细讲土地成本高了对房子产生的影响。
2、房地产税费，占很大的比重
房地产税费有很多种，前期开发大致有三种税费：
（1） 增值税及附加：约4%。
（2） 土增税：约6%。
（3） 所得税：约5%。
假设一套房子100万元，税费占了约15万元。假设1000万的房子，大家自己可以算一下看看。
3、建造成本，商品房销售中大家都关心的成本
建造成本包括：土建、安装材料人工、配套、绿化还有建造的规费、 *** 行政事业性收费等。直接建造成本看开发商成本控制能力和财务效率，比方说恒大、碧桂园、万科、万达等龙头企业每家管理流程和战略都不一样，一般情况下，成本管控得越严，建设流程就要加快，按照成本-质量-进度的三角形稳定原理，成本降低，进度加快，那么工程质量也可想而知了，这也是这今年商品房质量诟病的主要原因。
所以说，商品房的建造成本和小区配套设施等，差不多在2200－3000元/m2。
4、开发商有关费用，也是大家认为开发商暴利的重要组成。
开发商的财务能力是房屋开发的重要依据，融资能力和财务费用管控非常重要，还有房地产是高周转的产业，财务成本费大约占5%，企业融资所产生的费用就很难说了，根据各家实力来确定。
（2）管理费大约占3－4%，简单说是集团总部赚的费用，主要用于公司运营和发展等。
（3）营销费也是很重要的一项费用，很多地产公司营销费约占2%-2.5%，是卖房子所需的广告宣传、活动、礼品等费用。这部分费用看似不少，实则占比不多，效果明显，这也是为何房产销售活动很多，广告很多的原因。
（4）资金的时间价值，也就是投入的钱是有成本的，占用费约3%或者更多，具体数据不好定论，是开发商的利息支出费用。
(5)房产商卖房赚钱是核心
这方面的费用组成就是敏感话题，很多人认为暴利，其实这方面的利润基本在5－15%之间，合理的利润空间在6－8%。并没有想象的那么大，这也是为何很多大的地产公司暴雷的原因，他冤枉没挣到那么多钱
整个开发商的费用也很可观，大约占到15%-20%左右。
这样，商品房的价格大家就基本清楚了，不急，当你买房的时候，你还得缴税费，这里有契税、维修基金等，大约占2%－5%之间，各地政策不一样，跟房屋面积、几套房都有关系，这钱上缴 *** 的，房地产商拿不到。
结论
综上所述，商品房的价格组成中，土地永远是大头，税费占比也很大，再加上正常的建安成本、配套和运营、财务管理费用等。所以整体测算下来，商品房的价格该是不是大家所想的降一半，腰斩？的确有地方出现这个情况，那是因为前期不正常运作和房企资金周转不过来，丢卒保车吧了。
这样的分析，大家搞懂房价了吧！喜欢的点个！更欢迎评论交流
