本
文
摘
要
我们从房价收入比、人口密度（与日本对比）两个角度的来分析一下，中国房价是贵还是便宜
一、衡量房价的标准：房价收入比
房价收入比名词解释购买房屋（从本质上来说，无论自住还是投资）是消费行为，住房实际上也是消费品。消费品必须有人购买才有市场价格，购买行为就必须考虑收入，没有收入支撑的购买行为就是泡沫。所以房价收入比是衡量房价最客观的指标。
房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比（来自百度百科）。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。
全国范围内的房价收入比需要说明的是，欧美实行的是直接税，个人所得税很重，商品税较轻。而我国实行的是间接税，个人所得税较轻，商品税较重。欧美在计算房价收入比时，用的是税前收入；在计算中国房价收入比时，我用的是可支配收入，这是税后收入。因为欧美主要是直接税，个人收入去掉个人所得税后，购买商品时交的税相对就少了。而我们由于实行间接税，个人收入去掉个人所得税后，购买商品时交的税仍然较多，从家庭负担平衡的角度考虑，计算中国房价收入比时，用可支配收入是恰当的。
根据国家统计局网站数据，2018年，全国居民人均可支配收入28228元，2018年全国商品房销售均价为8736元/平方米。
根据国家卫生计生委2015年发布的《中国家庭发展报告》显示，我国家庭的户均人数为3.02人。
根据国家统计局网站数据，2017年，全国房地产开发企业住房销售套数为13361411.00，销售面积为144788.77万平方米，照此计算，平均每套面积为108.36平米。
由以上数据可以算出：
每户住房总价＝平均每套面积×平均价格＝108.36×8736＝946632.96元
每户家庭年总收入＝户均人数×人均收入＝28228×3.02＝85249元
此处，还有一个问题，中国在售住宅大部分为毛坯，部分为精装修，在计算住房总价时，还需要考虑装修费。一套108.36平米的住宅，考虑到并不是每套房都需要装修，所以按平均每套房8万计算装修费用（实际上108平米的房子，装修费至少16万，此处按照50%精装修、50%毛坯，平均每套8万），则每户住房总价修正为1026632.96元。
将上述数据代入公式：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入＝1026632.96÷85249＝12
全国房价收入比为12。即从全国范围来说，每户家庭不吃不喝12年的收入，才够买起一套房。当然，如果单独计算大城市，这个比例更为惊人。相对于国际平均水平3-6的区间，已经严重偏高。即使相对上限，也是2倍。
二、从人口密度的角度分析（与日本对比）
很多人认为中国人多地少，这点我承认，所以我们并不与美国加拿大去比较而是与日本比。为什么要与日本比？因为这个邻居在涉及住房土地有关的自然条件并不比我们强。日本国土总面积37.8万平方公里，总人口约1.26亿；中国国土总面积960万平方公里，总人口14亿。与我们更相似的是，日本山地和丘陵面积占比在71%，我国山地,丘陵,高原地形的比重合计占69%。可以说同等条件下，我们与日本状况基本相似。当然，日本总体上比我们发达，但我们在基建上并不比他们落后，盖房子上我们是有竞争力的。我以为，在自然条件相似的情况下，两国均有解决住房问题的技术能力，影响房价收入比最主要的应该就是人口密度。如果相似的自然条件和技术能力，对应的房价收入比有明显区别，那么背后某些方面的失误是肯定的了。
中国人口密度1987年，胡焕庸根据中国大陆1982年的人口普查数据，得出以下结论：东半部面积占全国的42.9%，西半部面积占全国的57.1%，在这条分界线以东的地区居住着全国人口的94.4%；而西半部人口仅占全国人口的5.6%，这个比率至今应该变化不大。中国人口密度为144.3人/平方公里，人口密度线以东约为300人/平方公里，如果进一步考虑中国的特殊情况，中国中东部大部分省份，实际人口密度约为400人/平方公里。
日本人口密度两国人口密度对比（如果中国人口密度分布不均匀，根据上图日本分布也并不均匀）：
据统计，东京均价约6万人民币/平米（来源：东宁株氏会社）。2016年东京人均GDP71000美元，合497000人民币；安居客数据显示，上海平均二手房价格为50420元/平米，2018上海人均GDP13.5万。此处设置100平米住房同等比较，计算房价GDP比，对比一下上海与东京的房价，考虑到中、日两国的宏观税负大致均在36%左右，从效果来说，应该与房价收入比是一样的。
上海房价人均GDP比＝50420×100/135000＝37.3
东京房价人均GDP比＝60000×100/497000＝12.07
由上述数据对比得知：东京的住房压力大约为上海的30%。东京和上海的人口密度分别是6027人/公里和7638人/公里，东京相当于上海的80%，住房压力的差距远远大于人口密度的差距。综合来看，东京的住房压力仍然远小于上海。管中窥豹，可见一斑吧。
近期就房价问题咨询过一个在日本东京工作生活8年的朋友，他表示日本人，尤其是东京人明显感受到住房压力，但这种压力相对中国的北上深要低不少，除大都市圈之外的其他地区，可允许自己买地建房，房价也相对便宜，总体焦躁感不明显。
讨论房价高不高，既是一个经济问题，同时更是一个道德问题，实现居者有其屋，是社会的共同责任，是社会的道德拷问。我们在国际上号称基建狂魔，盖房子的技术含量不在话下，理论上，只要国家的土地足够，我们完全可以实现住房的充足供给，这是我的基本观点。看看小日本，就知道其实我们并不是一定只能享受这么高的房价。
中国房价高的几点原因，在此仅简单列一列，详细分析，此处篇幅不够，以后再说。一是土地制度垄断，导致供不应求；二是货币持续超发；三是税收制度设计，无房产税，持有环节无成本，有利于投机。
结论：中国房价相对偏高，而且从中国人多地少的角度解释也并不具说明力。
