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去年，市区首府壹号、滨江九里、中央公园、云著、国宾1号南区多个次新房更换了物业公司。

其中，国宾1号南区在新物业公司进驻当天，与老物业公司发生激烈争执，引发较高的关注度。像这样因更换物业公司发生的争执，此前也曾在龙湾首府、名人花园等多个小区上演。

更换物业公司，是为了享受更好的服务，实现更好的生活。然而，事实却不见得如业主所愿。

七都一6年前交付的小区，如今已经换了3个物业了。第一个物业公司是开发商旗下的。一开始，物业管理非常严格。

然而，因交付时发生 *** ，再加上一些业主内部矛盾，各方面举报不断，导致物业经理被拘留。此后，这家物业公司便躺平、摆烂了。

一年期满后，业主代表便开始组织更换物业公司，然而来报名的只有本地小型物业公司，只得从中投票选出一家。更换后，这家物业公司只能说态度好，经验并不丰富，业主依旧不满意。

2年后，另一批业主代表开始组织更换物业公司，这时候，竟有好几家全国知名物业公司前来报名，最终投票选出一家非常大牌的物业公司。当时，业主们满怀期待。

然而，这家物业公司也没有想象中那么好，与此前相比没有明显进步，个别原有的服务没保持下去，还因多次使用维修基金引起业主质疑。

至于走廊灯损坏，10多天才修好。梯控损坏，竟可以拖上一年时间，导致陌生人随意进出单元楼。

去年，该物业公司一工作人员，做出了一件极其不雅的低素质事件，还被本地自媒体曝光，令小区蒙羞。

临近年关，该小区竟还有多位讨债的人，多次进小区挨家挨户敲门找人，向物业公司反映后也未能阻拦。

不仅该小区如此，其他小区也普遍存在类似现象。这么看来，不管怎么更换物业公司，小区的物业管理也总是半斤八两？从不少小区看，确实如此。

这些年，更换物业公司的小区不少，但这些小区的物业管理水平、质量，并未因更换了物业公司而明显提升，甚至有不升反降的。

02

物业公司，为什么很难越换越好？很简单，物业公司是企业，企业是需要盈利的。

物业管理费在小区开盘时就定好了，当然这时候，业主一般会觉得费用略贵。到了小区交付、开始缴纳物业管理费时，这里已经过去3年了。

等业主真正住进来，物业管理费已经是4年前的定价了，已经不见得那么贵了。

时间越久，物业管理的人工成本越高，再加上房龄越久，所需维修、更换的设施也越多，各方面成本都在上升，但物业管理费却很难上涨。当物业公司利润空间低了，便出现了各种减配现象。

即便有利润空间，物业公司必然也追求利益最大化。因此，交付约5年的次新房，也是物业公司所喜欢的，房子还不旧，在使用维系基金时有一些空间可操作。到看房龄超过10年后，就少有物业公司有兴趣了，利润空间太低了。

还有一些物业公司，看似是个品牌，实则允许小团队挂靠。

制约物业公司的，是业委会。但是，业委会根本治理不好小区。少则几十户，多则上千户，一般小区足以达到一家大公司的规模了。

公司治理从来都是一个难题，更何况群龙无首的小区，组织成本非常高，难度非常大。

想挣钱的不止是物业公司，还有部分业委会成员。俗话说，无利不起早。业委会里有无私奉献的人，但也往往少不了想捞一把的人。不少小区的业委会，始终在上演宫斗剧。最终，劣币驱逐良币，无私奉献的人被想捞一把的人挤走。

要知道，不少小区的第一批业委会成员，就是刚交付时的 *** 组织者。虽然交付时的 *** ，很大原因来自开发商的承诺不兑现、品质不达标，但在这个过程中，难免有人想借机捞一把。

如今，市场上有这么一个现象：交付时 *** 越激烈的小区，交付后业主与第一家物业公司（一般是开发商旗下的）的关系也越差，更换物业公司的可能性也越大，但大概率越换越差。

前些年，那些“高周转”房企开发的商品房，从交付品质到物业管理，问题层出不穷。在此情况下，交付 *** 、更换物业的概率自然更高，被有私心的人插手的机会也就越多。

03

这些年有这么一个论调：几十年后，高层住宅将沦为贫民窟。如果小区治理、物业管理跟不上，这样的现象确实可能发生。其实这几年，在二手房市场上，已经很明显地体现了这一点。

不管地段再好，那些房龄十几年起步的高层住宅，只要面积略大、学区一般、没有优质景观，不管地段多好，房价都才“1字头”，顶多20000元/平米出头。

相同的地段，若是全新开发的商品房，房价普遍35000元/㎡以上，“4字头”也很正常。

这些高层住宅，普遍被称之为“老破大”，在二手房市场上的待遇，比“老破小”还惨。毕竟，“老破小”总价低，能承受的群体更多，甚至未来还有拆迁的可能性。就算再衰败，衰败的也是房子本身，没有其他东西可衰败。

相比较之下，这些“老破大”当年都曾阔绰过，如今这些阔绰的事物都跟着衰败，小区里遍地都是破损的地砖、干枯的水池、长满杂草的绿地、长满青苔的地下车库、脱落的外立面，还有那有点吓人的电梯。

这些现象，都是物业管理不到位的结果。最终，条件较好、追求生活品质的业主，忍受不了这样的环境，搬走了，卖掉或租掉了房子。这也将导致小区治理的难度更大、效果更差。

从这个角度看，高层住宅、封闭式小区，存在大量属于全体业主的公共空间，因小区治理、物业管理存在的悖论，最终不可避免会出现公地悲剧。

当然，住个10来年，趁着小区还不算太衰败的时候，及时卖掉，再去买套新房，似乎就能避免上述问题了，还能让资产更好地保值。

确实不少人都在这么做，更何况住了10来年之后，就算小区没大问题，家里的装修问题也越来越多了。

但是，买房、搬家是个麻烦事。很多人在这片区域习惯了，上班在边上，孩子读书也近，父母也离得不远，一切都很方便，而周边也不见得有新盘在售。

未来，随着城市化进程放缓，市场上将没那么多新房，住旧房将成为新常态。小区治理、物业管理的问题，将是多数人未来所要面临的问题。

04

相比较之下，高端小区的情况稍好一些。

高端小区一开始定的物业费就很高，但业主普遍有钱，也愿意为高品质买单。交付后，品质问题没那么多，这些有钱甚至有身份的业主，也不屑组织、参加 *** ，对业委会里可能产生的利益更是没兴趣。

在这种情况下，物业公司确保了足够的利润，业委会里也少有人徇私，小区的管理、维护自然会更好。

那么，作为普通人，倘若买不起高端小区，购买怎样的小区，才能尽可能避免物业管理差、越换越差的现象？

这不可能完全避免，任何小区都可能存在这样那样的问题。倘若想减少这些事件发生的概率，那只能尽量避开更注重利益最大化的“高周转”房企，尽可能买品质、口碑较好的房企开发的新盘。这种房企，不仅要开发口碑好，物业管理的口碑也要好。

这些房企注重品质、口碑，自然注重物业管理，甚至会为已交付的小区额外拨款，以保持物业管理水平。

只要物业管理、服务好，小区维护、管理得好，一旦良好的口碑传开，对这家房企的后续新盘销售，将起到很大的帮助。这些给物业公司的拨款，对房企来讲也相当于营销费用。

这也解释了一个现象：开发商和物业公司相同的小区，管理、维护得更好。其他小区请了这个物业公司，管理、维护则跟不上了。

当然，这不绝对。只能说，小区治理、物业管理，仍需要全社会继续探索。

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